Nhà đầu tư thoái lui, giá chung cư Hà Nội bắt đầu 'nguội'

5 giờ trướcBài gốc

Căn hộ chung cư cũ không còn tăng giá

Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội chứng kiến sự giảm giá nhẹ trong quý 1/2025. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp giảm giá đều là cắt lỗ, mà phần lớn là sự điều chỉnh kỳ vọng của chủ nhà trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang chững lại.

CHUNG CƯ CŨ BẮT ĐẦU GIẢM GIÁ

Theo số liệu của Savills vừa công bố trong quý 1/2025, có tới 47% dự án chung cư ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý 1/2025 giảm khoảng 1% theo quý.

Báo cáo mới đây của CBRE cũng nhấn mạnh rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý 1/2025.

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý căn hộ quý 1 chậm lại. Tại thời điểm cuối quý 1/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã giảm tốc.

Nhiều dự án giảm từ 100 - 300 triệu đồng/căn hộ

Trong năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến xu hướng giảm giá đối với các căn hộ chung cư cũ.

Trên các hội nhóm, sàn giao dịch bất động sản, nhiều bài đăng bán chung cư giảm giá cắt lỗ để thu hút người mua.

Đơn cử, tại khu đô thị Đại Thanh, huyện Thanh Trì, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 56m2 hiện đang rao bán 2,4 tỷ đồng, tuy nhiên, cách đây vài tháng căn hộ này có giá 2,56 tỷ đồng.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn về khu đô thị Đại Thanh cho thấy, giá bán các căn hộ thuộc dự án này đã tăng 60% trong 1 năm qua, tuy nhiên mức giá ở thời điểm hiện tại đã giảm 1,8% so với mức đỉnh của năm 2024.

Tương tự, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 45m2 thuộc dự án chung cư tại quận Hà Đông được giảm từ 2,2 tỷ đồng xuống còn 2 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều căn hộ tại các dự án như HH Linh Đàm, Golden Field Mỹ Đình, The Terra An Hưng, The Pride... cũng ghi nhận mức giảm từ 100 – 500 triệu đồng/căn hộ so với quý 4/2024 .

Mặc dù giá giảm, nhưng thực sự mức giá giảm đang ở mức “ít ỏi”, các căn hộ vẫn khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Có nhiều căn hộ đã rao bán trong nhiều tháng, nhưng chưa thể giao dịch.

Chia sẻ với phóng viên, chị Hạ Bích – môi giới bất động sản lâu năm tại quận Hoàng Mai, Hà Nội cho biết, rất nhiều khách hàng liên hệ với chị để rao bán các căn hộ, phần lớn các căn hộ cũ được bàn giao cách đây 5 - 10 năm đều có xu hướng giảm giá, có căn hộ giảm đến 500 triệu đồng/căn, còn một số căn hộ mức giá vẫn duy trì ổn định.

Vị môi giới cho biết, thực tế, mức giá này giảm không phải là cắt lỗ, mà các chủ nhà họ chỉ giảm sự kỳ vọng của họ xuống. Như các căn hộ ở HH Linh đàm, cuối năm 2024, mức giá lên đến 45 triệu đồng/m2, còn hiện tại, đã về mức 40 triệu đồng/m2, một số căn có giá thấp hơn. Song có những người đã mua nhà từ rất lâu khi chỉ 15 – 20 triệu đồng/m2, sau đà tăng như “vũ bão” của chung cư, thì lợi nhuận đã tăng 100 – 200%.

NGUYÊN NHÂN LÀ GÌ?

Nhận định về thị trường chung cư, ông Nguyễn Anh Quê, CEO Tập đoàn G6 cho biết, giai đoạn từ quý 2/2022 – quý 4/2024 có 2 nhóm khách hàng mua chung cư: mua để ở thực và mua để đầu tư.

Vào tháng 4/2022, khi chính sách tín dụng siết chặt, dòng tiền đầu tư rút khỏi các thị trường tỉnh và quay về Hà Nội. Chung cư trở thành phân khúc được giới đầu tư ưu tiên nhờ tính pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Điều này đẩy giá chung cư tăng mạnh, từ mức trung bình 30 - 40 triệu đồng/m2 (quý 2/2022) lên khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, tháng 11/2024, Chính phủ có động thái kiểm soát giá chung cư, đồng thời định hướng phát triển mạnh bất động sản tại khu vực phía Nam và các thị trường tỉnh, trong khi giá bất động sản tại Thủ đô đã tăng quá cao. Trước diễn biến đó, nhà đầu tư bắt đầu rút dòng tiền khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới ở các địa phương.

"Lúc này, nhà đầu tư muốn thu dòng tiền về buộc phải bán chung cư và đỉnh giá chung cư nằm ở tháng 11/2024, nên thời điểm hiện tại họ không bán được giá cao nhất, buộc phải giảm giá để thoát hàng", ông Quê nói.

Bên cạnh đó, giá mở bán các dự án chung cư mới vào tháng 12/2024 không tăng đáng kể so với giai đoạn trước, chỉ tăng dao động 5 - 10%. Mức tăng nhẹ này không đủ tạo lực đẩy cho thị trường thứ cấp, khiến giá chung cư cũ không còn động lực tăng thêm.

Ngoài ra, các dự án nhà ở xã hội tại vùng ven Hà Nội đang được thúc đẩy mạnh mẽ với pháp lý rõ ràng và nguồn cung dồi dào, tạo thêm áp lực cạnh tranh. Những nhà đầu tư nắm giữ chung cư cũ lâu nay bắt đầu lo ngại giá còn có thể tiếp tục giảm, dẫn đến tâm lý bán ra ngày càng rõ rệt.

CEO Tập đoàn G6 dự báo giá bán chung cư Hà Nội sẽ đi ngang từ nay hết năm 2025, sau đó bước vào chu kỳ giảm giá kéo dài, với đáy rơi vào giai đoạn 2028 – 2030, thời điểm nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh. Mới đây, Chính phủ đã chỉ đạo thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia sẽ càng thúc đẩy nguồn cung này, tác động trực tiếp đến giá căn hộ mới lẫn cũ.

Ông Quê phân tích giá chung cư tại Hà Nội sẽ giảm khoảng 10 - 30% so với đỉnh quý 4/2024, nhưng mức độ giảm sẽ khác nhau tùy vị trí. Khu vực trong Vành đai 2, giá có thể giữ vững hoặc thậm chí tăng nhẹ do khan hiếm quỹ đất và không có nguồn cung nhà ở xã hội.

Khu vực từ Vành đai 2 và Vành đai 3, giá chung cư giảm nhẹ 10 - 15% vì nguồn cung nhà ở xã hội có nhưng không nhiều.

Khu vực ngoài Vành đai 3, giá căn hộ có thể giảm sâu 10 - 30%, bởi có rất nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn được xây dựng, giúp kéo giãn dân cư đô thị. Điều này làm cho giá chung cư đang bán cao sẽ giảm mạnh vì cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội có giá 20 – 25 triệu đồng/m2.

Một vị chuyên gia bất động sản khác cho hay, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng tốt, đã khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán. Tuy nhiên khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng của mình.

Nếu mua nhà trước năm 2024, đến nay đa số người mua đã có lãi. Xác suất “cắt lỗ” căn hộ chung cư, đặc biệt trên thị trường thứ cấp, là rất thấp, có thể chỉ là thuật ngữ thu hút người mua của môi giới và các đơn vị bán hàng. Vị chuyên gia tiếp tục nhấn mạnh, việc hạ giá rao bán hiện nay đa phần chỉ là giảm giá kỳ vọng của chủ nhà.

Lý Anh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/nha-dau-tu-thoai-lui-gia-chung-cu-ha-noi-bat-dau-nguoi-post559601.html