Nhà ở cho thuê - Giải pháp bền vững cho bài toán an cư

24 phút trướcBài gốc

Tại các đô thị lớn, giấc mơ sở hữu một căn nhà đang ngày càng trở nên xa vời khi giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người lao động.

Trong bối cảnh đó, chương trình Chuyển động Hà Nội đặt ra một câu hỏi: Liệu an cư có nhất thiết phải gắn với việc sở hữu nhà ở? Hay điều quan trọng hơn là bảo đảm để người dân có một không gian sống ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả? Từ thực tiễn đó, phát triển nhà ở cho thuê đang được xem là một hướng đi quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững.

Các khách mời tham gia chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Tham gia chương trình có Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu và ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Các khách mời trao đổi về những rào cản trong phát triển nhà ở cho thuê; các cơ chế, chính sách cần thiết để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư; vai trò của công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ đất; đồng thời, chia sẻ kinh nghiệm phát triển nhà ở cho thuê tại một số quốc gia trên thế giới.

Thông qua chương trình, nhiều vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê được làm rõ, từ nhu cầu thực tiễn, nguồn lực đầu tư, cơ chế, chính sách đến mô hình quản lý, vận hành. Qua đó, góp phần gợi mở các giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, đặc biệt là công nhân và người lao động đô thị, hướng tới mục tiêu phát triển đô thị bền vững và bảo đảm an sinh xã hội trong giai đoạn mới.

Phát triển nhà ở cho thuê đang được xem là một hướng đi quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân. Ảnh: Quang Thái

Từ nhu cầu an cư đến bài toán thu hút nhà đầu tư

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam đang kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị. Trong khoảng 30 năm qua, lượng lao động, người học tập và làm việc tập trung về Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cùng các thành phố lớn ngày càng tăng, khiến nhu cầu chỗ ở không ngừng gia tăng.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nhu cầu nhà ở hiện nay gồm hai nhóm chính: Nhóm có nhu cầu sở hữu nhà để ổn định cuộc sống lâu dài và nhóm lựa chọn thuê nhà do hạn chế về tài chính hoặc đặc thù công việc thường xuyên di chuyển. Theo ông, đây là hiện tượng phổ biến không chỉ tại Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Dẫn kinh nghiệm từ thành phố Los Angeles (Mỹ), TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, thị trường nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn đã phát triển từ lâu, được vận hành theo các quy định chặt chẽ nhằm bảo đảm quyền lợi của cả người thuê và chủ sở hữu. Điều này cho thấy nhà ở cho thuê là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, góp phần đáp ứng nhu cầu an cư trong bối cảnh đô thị hóa.

Tuy nhiên, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này là thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với bất động sản để bán. Trong điều kiện thuận lợi, kinh doanh bất động sản có thể đạt lợi nhuận khoảng 20-30%, trong khi lợi nhuận ròng từ cho thuê thường chỉ ở mức 3-5% mỗi năm.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Dù vậy, vẫn có những nhà đầu tư sẵn sàng tham gia bởi ngoài nguồn thu từ cho thuê, họ còn kỳ vọng vào sự gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, cần có cơ chế phù hợp nhằm thu hút thêm nhà đầu tư.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, bên cạnh lợi nhuận, khả năng bảo đảm dòng tiền cũng là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả đầu tư. Nguồn thu từ cho thuê cần đủ bù đắp chi phí đầu tư, vận hành và các nghĩa vụ tài chính của dự án, tạo cơ sở để nhà đầu tư yên tâm phát triển nhà ở cho thuê trong dài hạn.

Xác lập tiêu chuẩn nhà ở cho thuê

Trả lời câu hỏi cần làm gì để thay đổi tư duy từ “sở hữu căn nhà” sang "được bảo đảm quyền sử dụng một không gian sống ổn định", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu sở hữu một ngôi nhà riêng để ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống không chỉ là mong muốn của người dân Việt Nam mà còn là xu hướng chung trên thế giới. Tuy nhiên, giữa nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người lao động hiện vẫn tồn tại khoảng cách lớn, khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, người dân đã có những thay đổi nhất định trong cách tiếp cận thị trường bất động sản. Tuy vậy, thực tế cho thấy, việc tích lũy để mua được một căn nhà vẫn là thách thức rất lớn đối với phần đông người lao động.

Để từng bước thay đổi tư duy từ sở hữu sang thuê nhà, ông Thanh cho rằng cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn rõ ràng về chất lượng nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người thuê trong việc được sử dụng một không gian sống ổn định, an toàn và lâu dài.

“Định hướng phát triển nhà ở cho thuê là hoàn toàn đúng và phù hợp với thực tiễn hiện nay. Vấn đề quan trọng là phải xây dựng được cơ chế, chính sách vận hành hiệu quả, minh bạch và bền vững để người dân yên tâm lựa chọn hình thức thuê nhà”, ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh.

Ông Thanh cũng cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội tiếp tục gia tăng, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê cần được quan tâm triển khai sớm, góp phần giải quyết bài toán an cư cho người dân và giảm áp lực lên thị trường nhà ở thương mại.

Phát triển nhà ở cho thuê cần cơ chế ưu đãi đủ mạnh

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu cho rằng, đầu tư nhà ở cho thuê là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia. Các chính sách cần tập trung vào hỗ trợ quỹ đất, ưu đãi thuế và đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Khu nhà ở cho công nhân thuê tại Khu công nghiệp Thăng Long, xã Thiên Lộc, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Bên cạnh đó, yếu tố then chốt đối với các nhà đầu tư là dòng tiền. Họ có thể chấp nhận chờ đợi 5 năm, 10 năm hoặc lâu hơn để giá trị bất động sản gia tăng, nhưng trong thời gian đó, nguồn thu từ hoạt động cho thuê phải đủ để bù đắp các chi phí phát sinh. Những chi phí này bao gồm vốn đầu tư ban đầu, lãi vay ngân hàng, chi phí bảo trì, vận hành và quản lý tài sản. Nói cách khác, dòng tiền thu và dòng tiền chi cần được cân đối.

Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư bất động sản thường áp dụng phương pháp tính giá trị hiện tại ròng (NPV). Theo đó, toàn bộ doanh thu dự kiến trong tương lai, chẳng hạn trong 5 hoặc 10 năm, được quy đổi về giá trị hiện tại thông qua một tỷ lệ chiết khấu. Tương tự, các khoản chi phí cũng được quy đổi về hiện tại để so sánh. Nếu tổng giá trị dòng tiền thu vào tối thiểu bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị dòng tiền chi ra, dự án mới được xem là khả thi.

Vì vậy, Chính phủ có thể hỗ trợ doanh nghiệp không chỉ bằng các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai hay tín dụng, mà còn thông qua việc xây dựng cơ chế giúp nhà đầu tư dự báo và tính toán hiệu quả tài chính của dự án một cách rõ ràng, minh bạch. Khi xác định được khả năng thu hồi vốn trong khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn 10 năm, nhà đầu tư sẽ dễ dàng đánh giá mức giá cho thuê có phù hợp hay cần điều chỉnh để bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, nếu đồng bộ được các giải pháp về chính sách và tài chính, sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp tư nhân mạnh dạn tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê.

Triển khai khu đô thị đa mục tiêu: Hà Nội làm rất tích cực

Thành phố Hà Nội đang rà soát, xử lý các dự án chậm tiến độ, thu hồi quỹ đất, bổ sung quy hoạch quỹ đất xây nhà ở xã hội và nghiên cứu mô hình khu đô thị đa mục tiêu. Theo ông Nguyễn Chí Thanh, đây là bước đi quyết liệt của Hà Nội.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội BĐS Việt Nam trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

"Hiện nay, chúng ta đang giải quyết nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội cho thuê. Trước đây, có tư duy nhà ở chỗ thuê là chất lượng thấp nhưng nay chúng ta đã thay đổi tư duy, đang xây dựng chuẩn chất lượng nhà ở xã hội. Và nhà ở xã hội cho thuê càng đòi hỏi chất lượng tốt, giá cả hợp lý để đảm bảo chất lượng sống”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, ngoài việc thu hồi những dự án chậm triển khai thì việc triển khai các khu đô thị đa mục tiêu, dành ra một lượng nhà để cho những người thu nhập thấp và trung bình thuê, là rất quan trọng.

“Tôi đánh giá, theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước và Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội đang làm rất tích cực nhiệm vụ này”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Ba khía cạnh gây trở ngại cho mô hình nhà ở cho thuê

Về vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu cho biết: Có ba khía cạnh chính gây trở ngại cho mô hình nhà cho thuê tại Việt Nam hiện nay là tài chính, vận hành và chính sách.

Đối với tài chính, mô hình này mang lại lợi nhuận rất thấp cho các nhà đầu tư, chỉ dao động từ 3-5% mỗi năm sau khi trừ đi các chi phí vận hành, bảo trì và bảo hiểm, trong khi giá thuê cũng không thể tăng quá mạnh.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Đối với vận hành, tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhiều sự cố từ hỏa hoạn đến hỏng hóc thang máy đã xảy ra do việc bảo trì không đúng chuẩn mực. So với các nước phát triển như Mỹ, nơi có quy chuẩn khắt khe từ khâu thiết kế phòng ốc đến xây dựng, thì Việt Nam vẫn thiếu những quy chuẩn cụ thể. Điều này dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư thực hiện tùy tiện, gây ra những vấn đề về an ninh, an toàn, đặc biệt là tại các chung cư cũ.

Đối với chính sách, dù đã được nhắc đến nhiều trước đây nhưng việc hỗ trợ đầu tư nhà cho thuê vẫn chưa thực sự trở thành một chính sách chính thức. Hiện nay, lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã yêu cầu phải đưa vấn đề này vào hệ thống quy củ vì nhu cầu thực tế là rất lớn. Tuy nhiên, các biện pháp như gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho đến nay vẫn có tỷ lệ giải ngân rất khiêm tốn, cho thấy sự thiếu hiệu quả về mặt tài chính lẫn vận hành. Đây là những khoảng trống lớn cần được điều chỉnh và hoàn thiện để phát triển thị trường nhà cho thuê tốt hơn trong tương lai.

“Tôi nghĩ rằng đó là ba cái khâu dẫn đến những trở ngại lớn nhất làm cho vấn đề nhà cho thuê hiện tại vẫn còn là một khoảng trống rất lớn để chúng ta có thể điều chỉnh và hoàn tất nó một cách tốt đẹp hơn trong thời gian tới”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nói.

Muốn phát triển nhà ở xã hội cho thuê phải có cơ chế đủ hấp dẫn nhà đầu tư

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến mô hình nhà ở xã hội cho thuê chưa phát triển mạnh thời gian qua là do cơ chế chính sách chưa đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Theo ông Thanh, trước đây Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ nhà ở xã hội để cho thuê trong thời gian tối thiểu 5 năm trước khi được bán. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ trong Luật Nhà ở sửa đổi do thực tế tại một số địa phương việc cho thuê gặp nhiều khó khăn.

Dù vậy, trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà ở xã hội ngày càng lớn, đặc biệt sau những chỉ đạo mới của lãnh đạo Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở cho người dân, Việt Nam cần xây dựng một chiến lược hoàn toàn mới đối với phân khúc nhà ở xã hội cho thuê.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Ông Thanh cho biết, đối với các dự án thương mại có vị trí thuận lợi, chủ đầu tư có thể lựa chọn phương án cho thuê để tạo dòng tiền ổn định, thậm chí hiệu quả còn cao hơn bán sản phẩm. Tuy nhiên, với nhà ở xã hội, giá thuê phải được duy trì ở mức thấp để phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Điều này khiến lợi nhuận từ hoạt động cho thuê không hấp dẫn, dẫn đến tâm lý của nhiều chủ đầu tư chỉ duy trì dự án đủ thời gian quy định, rồi chuyển sang bán để thu hồi vốn nhanh hơn.

“Bản chất vấn đề là chúng ta chưa có cơ chế đủ mạnh để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Những chính sách hỗ trợ mới chỉ bắt đầu được hoàn thiện trong thời gian gần đây và cần tiếp tục được bổ sung”, ông Thanh nhấn mạnh.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bên cạnh chính sách ưu đãi, yếu tố quan trọng khác là nguồn vốn. Nhà ở xã hội cho thuê đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn hơn và thời gian thu hồi vốn dài hơn nhiều so với nhà ở xã hội để bán. Trong khi đó, các gói tín dụng hiện nay chủ yếu có thời hạn từ 3-5 năm, chưa phù hợp với đặc thù của loại hình này.

Do đó, cần xây dựng các chương trình tín dụng quy mô lớn, lãi suất ưu đãi và kỳ hạn dài để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư. Đồng thời, cơ quan quản lý cần xác định rõ cơ chế lợi nhuận, giá cho thuê và thời gian thu hồi vốn nhằm bảo đảm hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư.

“Nguồn lực ngân sách nhà nước có hạn, vì vậy muốn đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội cho thuê, chắc chắn phải thu hút được khu vực tư nhân tham gia. Muốn làm được điều đó, cần sớm hoàn thiện các cơ chế, chính sách đủ sức hấp dẫn để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài”, ông Thanh nói.

Đề xuất cơ chế tái cấp vốn hỗ trợ phát triển nhà ở cho người lao động

Theo kế hoạch, ngay trong tháng 6 này, thành phố Hà Nội khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê và 6 dự án nhà ở xã hội. Đây được xem là tín hiệu cho thấy quyết tâm rất rõ của Hà Nội trong việc tăng nguồn cung nhà ở, nhất là các loại hình phục vụ nhu cầu thiết thực của người dân.

Đánh giá các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở của Hà Nội, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay là nguồn vốn. Vừa qua, có gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của nhiều ngân hàng. Tuy nhiên, gói tín dụng này vẫn có lãi suất tương đối cao, chưa tạo được sức hút đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Vì vậy, vị chuyên gia này cho rằng, để đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần có thêm một gói tín dụng được hỗ trợ từ nguồn lực của Nhà nước, thay vì chỉ dựa vào gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do các ngân hàng thương mại triển khai.

Các ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn từ người dân, trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng tăng, nên việc yêu cầu các tổ chức này duy trì mức lãi suất cho vay thấp trong thời gian dài là không dễ thực hiện. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến tiến độ giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng còn chậm.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đề xuất cần triển khai một chương trình tín dụng được hỗ trợ bằng nguồn lực ngân sách nhà nước, thông qua cơ chế tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại. Nguồn vốn tái cấp sẽ được các ngân hàng cho vay đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân có nhu cầu mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội.

Để tạo động lực cho thị trường, lãi suất cho vay nên được duy trì ở mức thấp, khoảng 5-6%/năm. Ngân hàng Nhà nước có thể tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại với lãi suất khoảng 3-4%/năm, đồng thời, cho phép các ngân hàng cộng thêm biên độ 2-3% để bù đắp chi phí hoạt động.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý là điều kiện quan trọng để mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu của người lao động

Hà Nội linh hoạt phát triển nhà ở cho thuê

Theo kế hoạch, ngay trong tháng 6, thành phố Hà Nội phấn đấu khởi công ít nhất 1 dự án nhà ở cho thuê và 6 dự án nhà ở xã hội. Đây được xem là tín hiệu cho thấy quyết tâm rất rõ của thành phố trong việc tăng nguồn cung nhà ở, nhất là các loại hình phục vụ nhu cầu thiết thực của người dân.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Nhận định về những động thái chỉ đạo và thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở của thành phố trong thời điểm hiện nay, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, việc Hà Nội khởi động một loạt dự án nhà ở xã hội, ban hành “làn xanh” trong triển khai các dự án cho thấy sự quan tâm của thành phố đối với việc an cư cho người dân.

Từ chỉ đạo của Trung ương, Hà Nội cũng là địa phương đi đầu cả nước trong triển khai nhà ở cho thuê. Bên cạnh đó, thành phố cũng rất linh hoạt trong việc lựa chọn quỹ đất mới giải phóng mặt bằng để khởi công dự án nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê.

"Hiện nay, Hà Nội đã bước đầu có nhà ở cho thuê. Thời gian tới, tôi tin tưởng thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội sẽ tiếp tục có sự thay đổi lớn", ông Nguyễn Chí Thanh bày tỏ.

Nhà ở xã hội tại xã Thiên Lộc, Hà Nội. Ảnh Phạm Hùng

Phát triển nhà ở cho thuê cần nguồn vốn dài hạn và cơ chế trợ giá

Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê, đồng thời xây dựng cơ chế đủ hấp dẫn để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một bộ phận quan trọng trong chính sách an sinh đô thị, giúp người dân có nơi ở ổn định với chi phí phù hợp. Mô hình này thường được phát triển thông qua nguồn vốn công hoặc các chương trình hỗ trợ mạnh mẽ từ Nhà nước.

Đối với Việt Nam, việc xây dựng Quỹ Nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một định hướng cần thiết. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu này, điều kiện tiên quyết là phải có nguồn lực tài chính đủ lớn và ổn định.

Bên cạnh nguồn vốn, ông Thanh nhấn mạnh vai trò của cơ chế, chính sách. Theo đó, cần hoàn thiện các quy định về đầu tư, cho thuê, quản lý và vận hành nhằm bảo đảm chất lượng công trình trong dài hạn, đồng thời duy trì môi trường sống tốt cho người thuê nhà.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

“Nếu không có những chính sách đủ hấp dẫn, nguồn lực Nhà nước sẽ không thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về nhà ở của người dân. Vì vậy, cần huy động sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân thông qua các cơ chế ưu đãi phù hợp”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Một trong những vấn đề quan trọng nhất hiện nay là nguồn tín dụng dài hạn dành cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Theo ông Thanh, quy mô các gói tín dụng dự kiến hiện nay vẫn còn khá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Quan trọng hơn, thời hạn cho vay cần kéo dài từ 15-20 năm để phù hợp với chu kỳ thu hồi vốn của loại hình bất động sản này.

Ông Thanh dẫn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, nơi nhiều dự án nhà ở xã hội cho thuê có chất lượng tương đương nhà ở thương mại nhưng vẫn duy trì được mức giá thuê thấp nhờ chính sách trợ giá của Nhà nước. Trong cùng một khu đô thị, các tòa nhà được hỗ trợ có giá thuê thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, qua đó bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập thấp.

“Từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê”, ông Nguyễn Chí Thanh nhận định.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, thời gian tới, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy nhanh việc phê duyệt và triển khai các dự án nhà ở xã hội. Song song với đó là xây dựng các nguồn vốn dài hạn và cơ chế tài chính bền vững nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư, tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của người dân.

Cần mở rộng chương trình tín dụng dài hạn từ nhiều nguồn lực

Ở góc độ là một chuyên gia tài chính, làm sao thu hút được vốn để xây nhà cho thuê, TS Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, vấn đề tài chính là một trong ba vấn đề quan trọng để đưa ra một chiến lược nhà ở cho thuê. Vấn đề đầu tiên là chính sách, thứ hai là thị trường và thứ ba là tài chính.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Chính phủ đã có chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng tôi cho rằng cần có kế hoạch rộng rãi hơn, không chỉ dựa vào các ngân hàng thương mại mà ở cả lập quỹ đầu tư tín thác bất động sản và huy động nguồn lực từ nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Như chúng ta biết, dù Ngân hàng Nhà nước muốn kéo lãi suất xuống nhưng hiện lãi suất huy động đang tăng, với xu hướng này lãi suất cho vay sẽ khó giảm vì ngân hàng phải có lợi nhuận (tức là chênh lệch lãi suất đầu vào và đầu ra hợp lý). Nhưng nếu chúng ta nói về kế hoạch chiến lược nhà ở chỗ thuê cần dài hạn tầm 20-30 năm sắp tới, huy động tất cả các nguồn lực trên.

Quan trọng nữa không những nguồn cung tài chính dồi dào, làm sao để người dân tiếp cận được nguồn đó mới quan trọng. Đơn cử như gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, rất khó tiếp cận. Nên một chương trình tài chính rộng mở để người dân, doanh nghiệp tiếp cận được.

Nhà ở cho thuê phải thực sự trở thành một lựa chọn ổn định, lâu dài

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để nhà ở cho thuê trở thành lựa chọn ổn định, lâu dài cho người dân, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời khi chưa mua được nhà thì cần có tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu với nhà ở xã hội cho thuê.

Khi chúng ta đặt ra tiêu chuẩn chất lượng và đưa nhà ở cho thuê vào các khu đô thị đầy đủ tiện ích hạ tầng, khoảng cách giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại sẽ được thu hẹp. Lúc đó, chất lượng sẽ tương đương nhau và được nâng lên một tầm cao mới. Với chất lượng sống được bảo đảm, người dân sẽ rất mong muốn được thuê những căn nhà như vậy.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam trao đổi tại chương trình. Ảnh: Phạm Hùng

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Chí Thanh, yếu tố quan trọng tiếp theo là chính sách hỗ trợ để giá thuê phù hợp với thu nhập. Ví dụ, một người có thu nhập 20 triệu đồng/tháng, nếu chỉ phải bỏ ra khoảng 5-7 triệu đồng thuê nhà, họ sẽ yên tâm sinh sống mà không phải lo lắng về tài chính hay rủi ro bị thu hồi nhà bất cứ lúc nào. Bởi vì thu nhập không tăng đột ngột, nên ngoài chất lượng tốt, sự ổn định của giá thuê là yếu tố then chốt.

“Tôi cho rằng quan trọng nhất là Chính phủ cần đóng vai trò dẫn dắt và kiến tạo cơ chế để nhà đầu tư không chỉ thu lợi nhuận từ dự án mà còn có thêm các nguồn lợi khác. Như vậy, họ mới sẵn sàng phát triển nhiều hơn phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Điều này sẽ giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở, đảm bảo chất lượng sống và giúp người dân không còn gánh nặng lo toan về chi phí thuê nhà hằng tháng”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Kiểm soát giá thuê và khả năng chi trả là chìa khóa phát triển nhà ở cho thuê

Một vấn đề rất quan trọng khi phát triển nhà ở cho thuê là làm sao để mô hình này có thể vận hành bền vững. Bởi nếu giá thuê quá cao, người dân khó tiếp cận; nhưng nếu cơ chế ưu đãi, khai thác và hoàn vốn không hợp lý, nhà đầu tư cũng khó mặn mà tham gia.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu, việc kiểm soát tốc độ tăng giá thuê là yếu tố quan trọng để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Chuyên gia dẫn kinh nghiệm tại bang California (Mỹ), nơi áp dụng Luật Kiểm soát tiền thuê nhà. Theo đó, chủ nhà vẫn được phép điều chỉnh giá thuê nhưng mức tăng phải tuân thủ các quy định và thường gắn với tỷ lệ lạm phát. Cơ chế này giúp bảo vệ người thuê nhà trước nguy cơ tăng giá đột biến, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản. Bên cạnh đó, khả năng chi trả của người thuê nhà cũng là một chỉ số cần được quan tâm.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, một trong những thước đo phổ biến trong lĩnh vực tài chính là tỷ lệ nợ trên thu nhập. Đối với người thuê nhà, có thể hiểu đơn giản là tỷ lệ giữa tiền thuê nhà phải trả hằng tháng và thu nhập. Theo khuyến nghị, chi phí nhà ở không nên vượt quá 50% tổng thu nhập. Chẳng hạn, nếu thu nhập hằng tháng là 100 đồng thì khoản chi cho nhà ở chỉ nên ở mức khoảng 50 đồng. Khi tỷ lệ này tăng quá cao, người thuê nhà sẽ gặp khó khăn trong việc trang trải các nhu cầu thiết yếu khác, làm giảm chất lượng cuộc sống và gia tăng rủi ro tài chính.

Có thể thấy, phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê, không chỉ là giải pháp trước mắt cho bài toán an cư, mà còn là một định hướng chiến lược trong phát triển đô thị bền vững. Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh: Từ nay đến năm 2030, nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng có đông lao động nhập cư và những nơi giá nhà vượt xa thu nhập của người dân.

Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cũng yêu cầu coi nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân; đồng thời chỉ đạo Thành phố Hà Nội và các bộ, ngành tháo gỡ vướng mắc, tạo chuyển động thực chất trong triển khai các dự án.

Với Hà Nội, điều quan trọng không chỉ là có thêm nhiều căn hộ, mà là hình thành những không gian sống an toàn, giá thuê hợp lý, quản lý chuyên nghiệp, kết nối thuận tiện với việc làm, trường học, dịch vụ công. Khi người dân có một chỗ ở ổn định, họ sẽ có thêm niềm tin để lập nghiệp, gắn bó và đóng góp cho thành phố. Nhà ở cho thuê vì thế không còn là giải pháp tạm thời, mà cần được nhìn nhận như một phần quan trọng của chính sách an sinh đô thị - để mỗi người dân, dù chưa thể sở hữu nhà, vẫn có thể an cư trong một mái ấm đúng nghĩa.