Nhà trong ngõ giá cao ngất nhưng nhà đầu tư vẫn 'ôm bom nổ chậm'

7 giờ trướcBài gốc

Đầu năm 2023, anh Trần Quang Minh, nhà đầu tư tại Cầu Giấy (Hà Nội), bỏ gần 10 tỷ đồng, trong đó 40% vốn vay ngân hàng, để mua liền hai căn nhà trong ngõ tại khu vực Nam Từ Liêm với kỳ vọng giá sẽ tăng 15 – 20% trong vòng một năm, sau đó bán ra cắt nợ, chốt lời.

Rót tiền tỷ “ôm nhà”

Thế nhưng, hơn hai năm trôi qua, hai căn nhà anh Minh rao bán liên tục nhưng hầu như không có khách thực sự quan tâm. Ngay cả khi hạ giá xuống ngang bằng hoặc thấp hơn mức mua vào, người xem vẫn chê vì nằm trong ngõ sâu, ôtô không vào được.

Áp lực càng đè nặng khi bước sang đầu năm 2025, gói vay hết ưu đãi, mỗi tháng anh Minh phải trả nhà băng gần 100 triệu đồng cả vốn lẫn lời. “Tôi như đang ngồi trên đống lửa. Nếu bán cắt lỗ thì coi như mất trắng số vốn mồ hôi tích cóp, còn giữ lại thì lãi vay đang bào mòn từng ngày”, anh Minh chia sẻ.

Câu chuyện của anh Minh không phải cá biệt. Nhiều nhà đầu tư đã quen với tâm lý “bất động sản không bao giờ lỗ” nay bắt đầu thấy rủi ro thực sự khi thị trường đổi chiều, khách hàng ngày càng thông thái, khó tính hơn.

Nhà trong ngõ nhiều tiềm năng song cũng không ít rủi ro cho nhà đầu tư.

Khảo sát của VnBusiness tại Hà Nội cho thấy, nhu cầu tìm mua nhà trong ngõ vẫn rất cao, đặc biệt ở phân khúc 3 – 5 tỷ đồng với diện tích 30 – 45 m2. Những căn nhà mới hoặc không quá cũ, vị trí thuận tiện, ngõ rộng, pháp lý rõ ràng vẫn được người mua chốt nhanh. Song với những căn nằm sâu trong ngõ hoặc giá rao quá cao, gần như không có hoặc khó giao dịch.

Không chỉ Hà Nội, tại TP HCM, tình trạng nhà trong ngõ/hẻm sâu cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”. Anh Quân (42 tuổi, kỹ sư xây dựng) từng rao căn nhà 35 m2 tại Bình Thạnh (vốn thuộc phường 12 cũ) với giá 3,9 tỷ đồng – thấp hơn mặt bằng khu vực.

Thế nhưng, nửa năm qua, không có khách nào chốt. Lý do là bởi hẻm quá nhỏ, xe máy ra vào khó khăn, lại hay ngập khi mưa lớn. “Trước đây tôi nghĩ nhà trong hẻm, giá vừa túi tiền sẽ dễ bán. Giờ mới thấy người mua không còn dễ dãi như trước”, anh Quân chia sẻ.

Một nhà đầu tư khác, chị Nga, mua căn nhà một trệt một lầu tại Tân Bình với giá gần 5 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Tính toán ban đầu là sau một năm có thể bán 5,5 – 5,7 tỷ. Thế nhưng, từ giữa năm 2024 đến nay, căn nhà liên tục rao bán nhưng không ai hỏi mua.

Trong khi đó, chị vẫn phải gồng trả khoản vay ngân hàng hơn 40 triệu đồng/tháng. “Đến giờ, tôi chỉ mong bán ngang giá mua để thoát nợ, nhưng vẫn chưa có khách”, chị Nga chán nản cho hay.

Nhà đầu tư và “quả bóng lãi vay”

Theo dữ liệu của Batdongsan, nửa đầu năm 2025, lượng quan tâm phân khúc nhà riêng tại Hà Nội giảm 17% theo tháng, lượng tin đăng cũng giảm 3%. Trong khi mức độ quan tâm nhà riêng tại TP HCM giảm 11% so với cùng kỳ, riêng tháng 7 giảm thêm 10%.

Đáng nói, giá rao bán nhà trong ngõ/hẻm vẫn tăng 2 – 7% tùy khu vực. Đây chính là “cái bẫy” khiến nhiều nhà đầu tư tưởng lời nhưng thực tế không thoát hàng được.

Điểm chung của nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi giá tăng, đòn bẩy giúp khuếch đại lợi nhuận. Nhưng khi thanh khoản sụt giảm, chính nó biến thành “quả bóng lãi vay” đè nặng, nhà đầu tư như ngồi trên bom nổ chậm, đối diện nguy cơ cắt lỗ nặng.

Theo các chuyên gia, tâm lý “nhà đất không bao giờ lỗ” đã khiến nhiều nhà đầu tư chủ quan. Nhưng thực tế thị trường hiện nay cho thấy, những căn nhà hẻm sâu, tiện ích kém, giá bị thổi lên quá cao hoàn toàn có thể lỗ khi bán ra.

Một nguyên nhân quan trọng khiến nhà hẻm sâu khó bán là sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Người mua, đặc biệt là giới trẻ, ngày càng coi trọng không gian sống, tiện ích, chỗ để xe ôtô và an toàn phòng cháy chữa cháy.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Trần Thị Hồng Ngọc, Giám đốc Công ty môi giới nhà phố An Hòa, cho biết: “Khách hàng trẻ bây giờ không mặn mà với nhà hẻm sâu nữa. Họ chấp nhận đi xa hơn, chọn nhà vùng ven hoặc chung cư để có tiện ích đồng bộ, thay vì sống trong hẻm ngoằn ngoèo, bức bí”.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, cũng nhấn mạnh: “Trong 7 tháng qua, giá nhà riêng tại TP HCM tăng 7 – 11%, nhưng nhu cầu mua dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm. Người mua coi trọng an toàn, tiện ích, không gian thoáng hơn là sở hữu một căn nhà hẻm nhỏ trong nội đô”.

Dù vậy, không thể phủ nhận giá trị gắn liền với đất của loại hình nhà trong ngõ/hẻm. Về dài hạn, trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm, nhà riêng vẫn có tiềm năng tăng giá. Vấn đề là thời điểm và lựa chọn sản phẩm.

Bài học lớn nhất cho nhà đầu tư là không nên chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, càng không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Với người mua ở thực, cần khảo sát kỹ pháp lý, vị trí và tiềm năng thanh khoản, tránh mua những căn nhà trong ngõ/hẻm sâu chỉ vì thấy giá “mềm” hơn mặt bằng.

Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ. Sau giai đoạn sốt nóng, nhà trong ngõ/hẻm đang bước vào thời kỳ thử thách. Ai đầu tư đúng chỗ sẽ giữ được tài sản tích lũy, ngược lại với nhà đầu tư sai lầm, có thể mắc kẹt dài lâu với “cục nợ” mang tên nhà trong ngõ/hẻm.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/nha-trong-ngo-gia-cao-ngat-nhung-nha-dau-tu-van-om-bom-no-cham-1109317.html