Nhà vùng ven vẫn 'cao vời vợi' dù lãi vay chạm đáy

8 giờ trướcBài gốc

Gần 10 năm “buôn” chung cư tại Hà Nội, danh mục đầu tư của anh Lê Quốc Trường trước đây luôn được cân bằng ở mức 50-50, tức phân đều vốn cho căn hộ trung tâm và vùng ven. Nhưng đến đầu năm 2025, anh quyết định bán ra 2 căn nội đô để mua vào 2 căn vùng ven.

Kẻ vui, người buồn khi giá tăng

Gần nhất, vào đầu tháng 3/2025, anh Trường bán “chốt lời” thành công căn hộ 86m2 tại Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) với giá hơn 6 tỷ đồng, sau đó xuống tiền tái đầu tư vào 1 căn hộ khác tại khu vực La Khê (Hà Đông) đang được bán với giá bình quân 36-39 triệu đồng/m2.

Anh Trường cho biết, trước khi xuống tiền, anh đã bỏ nhiều thời gian để tìm hiểu. Cách đây 3 năm, dự án này được bán với giá 23-25 triệu đồng/m2, tức chưa bằng 70% hiện tại. Giữa cơn khát nguồn cung, tiềm năng tăng giá trong thời gian tới là rất khả quan.

Dù lãi vay đang xuống rất thấp, song giá nhà cao cộng rủi ro khi đi vay khiến nhiều người trẻ chưa dám xuống tiền mua.

Cũng tại Hà Đông, trước Tết Nguyên đán, anh Trường đã rót hơn 4,5 tỷ đồng mua vào căn chung cư 3 phòng ngủ với diện tích 103m2 tại một dự án gần khu vực Vạn Phúc. Mức giá mới cũng đã cao hơn khoảng 1,1 tỷ đồng so với mức giá bán ra vào đầu năm 2020.

“Mức giá tại hai khu vực thực tế không chênh lệch quá nhiều, nhưng biên độ tăng giá ở vùng ven đang cao hơn so với khu vực nội thành vốn đã tiệm cận mức “bão hòa”. Vì vậy, không ít nhà đầu tư có xu hướng “đánh bắt xa bờ” hơn để đón đầu cơ hội”, anh Trường phân tích.

Theo ghi nhận, trong 4 tháng đầu năm 2025, rổ hàng chung cư tại vùng ven Hà Nội dù chững giá song vẫn neo cao. Giá chuyển nhượng tại một số dự án nằm trong bán kính 15-20 km so với trung tâm đã vượt 50 triệu đồng/m2, nhiều dự án chạm mốc 60-80 triệu đồng/m2.

So với giai đoạn 2018-2019, thời điểm chung cư huyện ven chủ yếu phân khúc bình dân dao động 18-30 triệu đồng/m2, mặt bằng giá hiện tại đã tăng 2-2,7 lần.

Giá nhà vùng ven “nhảy múa” là thông tin đầy tích cực với nhà đầu tư, song lại là tin buồn với những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, vốn đang kỳ vọng các dự án xa trung tâm hơn sẽ có giá mềm hơn để mua.

Đơn cử, sau nhiều năm làm việc tại Hà Nội, có trong tay gần 1 tỷ đồng, gia đình anh Phạm Đông (Bắc Giang) muốn mua một căn chung cư, song theo anh, giờ giá chung cư quá cao, tài chính dưới 2 tỷ rất khó tìm nhà ở nội đô, vì các dự án mới thường có mức từ 35-50 triệu đồng/m2 trở lên.

Còn vạn mối lo

Không thể với tới nhà nội đô, anh Đông đã liên tục tìm các dự án “dễ thở” hơn tại vùng ven. Tuy nhiên, để mua một căn hộ khoảng 70m2 tại các huyện vùng ven, anh cần ít nhất 2,3 – 2,8 tỷ đồng. Ngay cả khi các chính sách chiết khấu rất cao được chủ đầu tư áp dụng, mức giá cuối vẫn là rất “khó chịu”.

Không chỉ giá neo cao, theo anh Đông, lãi suất vay mua nhà cho người dưới 35 tuổi hiện tại về lý thuyết rất hấp dẫn, song thực tế lại đầy rủi ro khi thời gian áp dụng ưu đãi ngắn và lãi suất giai đoạn thả nổi mập mờ.

Thực tế, từ giữa tháng 2 đến nay, các ngân hàng đồng loạt triển khai các gói vay mua nhà cho giới trẻ (dưới 35 tuổi) để an cư theo chương trình kêu gọi của Chính phủ. Nhiều nhà băng áp dụng mức lãi suất không tưởng là 0%.

Ngoài lãi vay giảm, các ngân hàng cũng tăng tỷ lệ cho vay lên 90-100% giá trị tài sản thế chấp, thời gian ân hạn kéo dài 2-5 năm, thời gian cho vay từ 20-50 năm. Đây là những ưu đãi chưa từng có tiền lệ.

Không thể phủ nhận lợi ích của các gói ưu đãi mang lại, song theo giới phân tích người vay vẫn đối mặt với nhiều rủi ro từ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Bởi những gói vay ưu đãi được các ngân hàng công bố ở mức lãi suất thấp đều là lãi suất áp dụng trong ngắn hạn, sau đó sẽ được thả nổi theo thị trường.

“Lãi suất ưu đãi 4-6% chỉ áp dụng 3-6 tháng là quá ngắn. Trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi được tính dựa trên lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 3,5-5%, có thể lên tới 11-13%/năm. Đây vẫn là mức quá cao khi tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập bị ảnh hưởng”, anh Đông chia sẻ với VnBusiness.

Trước thực tế trên, theo các chuyên gia, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Còn với nhà đầu tư, đây là thời điểm thích hợp cho cuộc đua đường dài, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

"Tuyệt đối không nên mua nhà vì tâm lý đám đông, sợ lỡ cơ hội mà phải cân nhắc câu chuyện tài chính trước khi đưa ra quyết định, tránh rơi vào bẫy lãi suất, gánh nợ quá lớn", ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia tài chính nhấn mạnh.

Với các ngân hàng đang thiết kế gói vay ưu đãi cho người dân vay mua nhà, theo chuyên gia, nên xem xét, công bố cơ chế tính lãi suất sau thời kỳ ưu đãi, hoặc ổn định mức lãi suất trong thời kỳ ưu đãi đủ dài để người dân yên tâm tiếp cận gói vay, có cơ hội sở hữu nhà ở.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/nha-vung-ven-van-cao-voi-voi-du-lai-vay-cham-day-1106717.html