Nhiều đại gia để ý, giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ ra sao

2 giờ trướcBài gốc

Theo Văn phòng UBND TP.HCM, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đã gửi văn bản bày tỏ mong muốn tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh).

Trong đó có liên danh CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), Tập đoàn Sunshine - CTCP Đầu tư Dia và CTCP Địa ốc Bcons (Bcons Land).

Từ căn hộ tái định cư thành nhà ở thương mại

Các căn hộ này thuộc Khu tái định cư Bình Khánh rộng 38,4 ha, nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015. Khu nhà tọa lạc gần trục Mai Chí Thọ - cửa ngõ phía đông TP.HCM.

Tuy nhiên, sau khi xây dựng khoảng 8.500 căn, thành phố rà soát lại nhu cầu và quyết định chỉ giữ lại 2.924 căn để bố trí tái định cư, đồng thời cho phép đưa 3.790/5.626 căn còn lại ra bán đấu giá nhằm thu hồi vốn Nhà nước.

Trong nhiều năm qua, gần 4.000 căn hộ này đã ít nhất 4 lần được đưa ra đấu giá nhưng đều thất bại. Nguyên nhân được cho là giá khởi điểm quá cao trong khi chất lượng căn hộ chưa đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư.

Trước tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng kiến nghị chuyển đổi số căn hộ trên thành nhà ở xã hội. Theo ông, đây là bước đi sáng suốt vì vừa giải phóng được lượng hàng tồn kho kéo dài hàng chục năm, vừa hạn chế lãng phí, đồng thời giúp thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Ông Châu cũng đề xuất chia nhỏ quy mô đấu giá, thay vì bán trọn gói gần 4.000 căn, để tạo cơ hội cho nhiều doanh nghiệp cùng tham gia, gia tăng cạnh tranh và khả năng đấu giá thành công. Ngoài ra, cơ chế tài chính cũng cần được điều chỉnh theo hướng giãn tiến độ thanh toán, phù hợp với thực tế huy động vốn và xoay vòng dòng tiền của doanh nghiệp.

Đến nay, sau khi rà soát, căn cứ các văn bản luật, chủ trương của Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM đã phê duyệt phương án chia quỹ nhà tái định cư Thủ Thiêm thành hai khối để đấu giá, gồm 2.220 căn tại block R1, R2, R3 và 1.570 căn tại clock R4, R5. Do được đầu tư bằng ngân sách Nhà nước, việc bán đấu giá sẽ tuân thủ theo trình tự và thủ tục quản lý tài sản công.

Cách chia khối này được kỳ vọng sẽ khắc phục hạn chế của những lần đấu giá trước, rút ngắn tiến độ triển khai, tăng tính cạnh tranh và giải quyết dứt điểm tình trạng tồn đọng quỹ nhà kéo dài nhiều năm.

Theo phương án mới, 3.790 căn hộ sẽ được đấu giá với công năng sử dụng là nhà ở thương mại, đồng thời yêu cầu đẩy nhanh tiến độ để tránh lãng phí.

Giá bán có thể lên tới gần 8 tỷ đồng/căn?

Thực tế, 3.790 căn hộ tái định cư này có vị trí đắc địa, vốn là mơ ước của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng như người dân. Tuy nhiên, việc công trình đã xây dựng xong nhưng bỏ hoang suốt nhiều năm khiến không ít nhà đầu tư dè dặt.

TP.HCM từng đưa số căn hộ này ra đấu giá lần đầu vào năm 2017 với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Đến tháng 2/2018, thành phố tiếp tục đấu giá lần hai, do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM (thuộc Sở Tư pháp) tổ chức, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng.

Lần gần nhất, 3.790 căn hộ này được rao bán với giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng nhưng vẫn không thành công.

Hiện trạng 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết nếu tính theo mức giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng trong lần đấu giá gần nhất, thì trung bình chi phí cho mỗi căn khoảng 2,6 tỷ đồng. Hiện chưa rõ giá khởi điểm sẽ là bao nhiêu, song ông dự đoán mức đấu giá sẽ vượt con số này.

Đáng lưu ý, ông Kiên cho rằng nếu chuyển đổi sang nhà ở thương mại, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư còn phải đóng thêm tiền sử dụng đất, do trước đây dự án được miễn khi xây dựng nhà ở xã hội.

Nếu tính theo giá đất tại đường Dương Lâm (block R2) là 105,3 triệu đồng/m2, với diện tích 5 block gần 8 ha, số tiền sử dụng đất ước tính sẽ vượt 8.300 tỷ đồng.

"Cộng cả tiền mua căn hộ và tiền sử dụng đất, giá vốn của chủ đầu tư đã lên hơn 18.000 tỷ đồng", ông Kiên phân tích.

Như vậy, vị chuyên gia này nhìn nhận nếu tính bình quân, mỗi căn hộ sẽ có giá vốn hơn 4,7 tỷ đồng. Với diện tích trung bình 70 m2, giá vốn tương ứng 68 triệu đồng/m2.

Chưa kể, khi chuyển sang nhà ở thương mại, dự án gần như chỉ giữ lại phần khung, toàn bộ phần hoàn thiện phải làm mới, khiến chi phí đội thêm khoảng 5 triệu đồng/m2, nâng giá vốn có thể lên đến 73 triệu đồng/m2.

"Giả định dự án triển khai trong 2 năm, cộng thêm lãi vay, chi phí hạ tầng, chi phí quản lý chung, chi phí bán hàng và marketing, cùng lợi nhuận kỳ vọng, thì giá bán ra phải ở mức 110 triệu đồng/m2. Nghĩa là một căn hộ 70 m2 sẽ có giá khoảng 7,7 tỷ đồng", ông Kiên nói.

Như vậy, từ mức vốn ban đầu khoảng 2,6 tỷ đồng/căn khi tính theo giá đấu giá lần gần nhất, đến giá bán ra 7,7 tỷ đồng là một khoảng cách rất lớn, tương ứng tăng khoảng 3 lần.

Ông cũng lưu ý trong trường hợp bên trúng đấu giá giữ nguyên chức năng nhà ở xã hội thay vì chuyển sang thương mại để bán, chủ đầu tư sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất, chi phí hoàn thiện giảm đáng kể và cũng không cần bổ sung nhiều hạ tầng tiện ích. Dù vậy, giá bán tối thiểu vẫn phải ở mức khoảng 57 triệu đồng/m2, tương đương hơn 4 tỷ đồng cho một căn hộ 70 m2.

Liên Phạm

Nguồn Znews : https://znews.vn/nhieu-dai-gia-de-y-gia-3790-can-ho-tai-dinh-cu-thu-thiem-se-ra-sao-post1588598.html