Chính sách mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

13 giờ trướcBài gốc

Từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 chính thức có hiệu lực với hàng loạt quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đáng chú ý là cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, mở rộng trường hợp thu hồi đất và rút ngắn thủ tục, tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân.

NHIỀU ĐIỂM MỚI VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

Nghị quyết số 254/2025/QH15 vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10 ngày 11/12/2025 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 đã bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo Khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết, ba nhóm dự án mới được bổ sung gồm các dự án trong khu thương mại tự do và khu trung tâm tài chính quốc tế; các dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi phần diện tích còn lại; và các trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT hoặc bố trí đất thuê để doanh nghiệp tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi bị thu hồi đất.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản quy định này góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các dự án quy mô lớn, tăng tính khả thi của các dự án có nhiều hộ dân tham gia thỏa thuận, đồng thời tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT và doanh nghiệp bị thu hồi đất, tuy nhiên cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về minh bạch và kiểm soát rủi ro lạm dụng.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản

Nghị quyết cũng cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp nhất định. Theo đó, bên cạnh nguyên tắc chung của Luật Đất đai 2024 là chỉ thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê duyệt, Nghị quyết cho phép áp dụng ngoại lệ đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp không phải bố trí tái định cư; các dự án được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi trước; hoặc các dự án đầu tư công khẩn cấp và dự án tái định cư tại chỗ theo tuyến công trình chính. Trong các trường hợp này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định việc bố trí tạm cư và thời gian tạm cư nhằm bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Vị luật sư cho rằng, quy định này tạo sự linh hoạt, rút ngắn thời gian chuẩn bị thu hồi đất trong trường hợp cấp bách hoặc khi có sự đồng thuận cao của người dân. Đồng thời, vẫn có cơ chế tạm cư để bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất.

Một điểm thay đổi quan trọng khác là cách tính giá đất để bồi thường và giá đất tái định cư. Theo Khoản 6 Điều 3 và Khoản 3 Điều 5 của Nghị quyết, giá đất dùng để tính bồi thường và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định theo công thức: giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Trước đây, Luật Đất đai 2024 quy định giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể, còn giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư chỉ căn cứ vào bảng giá đất mà không áp dụng hệ số K.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá, sự thay đổi này có thể dẫn đến mức bồi thường thấp hơn trong một số trường hợp, trong khi giá đất tái định cư có thể cao hơn, do đó đòi hỏi cần có các chính sách hỗ trợ bổ sung để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất và hạn chế khiếu nại.

Nghị quyết cũng rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện các thủ tục thu hồi đất. Cụ thể, thời hạn thông báo thu hồi đất được giảm xuống còn 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 60 ngày đối với đất nông nghiệp; thời gian niêm yết phương án bồi thường giảm còn 10 ngày; thời hạn tổ chức đối thoại khi người dân không đồng ý với phương án bồi thường không quá 30 ngày. Việc rút ngắn các mốc thời gian này góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.

Ngoài ra, Nghị quyết mở rộng thẩm quyền của Chính phủ trong việc quy định các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, thay vì phải quy định cứng trong Luật như trước đây. Quy định này giúp xử lý linh hoạt hơn các trường hợp thực tế phát sinh như đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc chưa xác định rõ nguồn gốc.

Cuối cùng, Nghị quyết bổ sung quy định về các biện pháp hỗ trợ khác nhằm bảo đảm chỗ ở và ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất. Theo đó, UBND cấp tỉnh được giao ban hành các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể, còn UBND cấp xã quyết định mức hỗ trợ cho từng dự án. Các biện pháp hỗ trợ linh hoạt này được kỳ vọng sẽ góp phần bù đắp những hạn chế của việc áp dụng bảng giá đất, từ đó hạn chế khiếu nại và bảo đảm an sinh xã hội cho người bị thu hồi đất.

CÁC HÌNH THỨC BỒI THƯỜNG

Theo Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó xác định bốn hình thức bồi thường cơ bản.

Thứ nhất, giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ hai, trường hợp người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng tiền thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng.

Thứ ba, người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi và địa phương có quỹ đất thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng

Thứ tư, người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng nhà ở, nếu địa phương có quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng nhà ở.

Về cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai năm 2024 quy định giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024, giá đất cụ thể được sử dụng trong nhiều trường hợp khác nhau.

Cụ thể, giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá); để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất; đồng thời làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 7 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo phương pháp này, giá đất của thửa đất cần định giá (tính trên 1m2) được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, bảng giá đất được xây dựng theo từng khu vực và vị trí cụ thể, do UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế mới được kỳ vọng sẽ tiệm cận hơn với giá đất thị trường. Theo đó, giá đền bù đất được tính trên cơ sở giá đất cụ thể, trong đó có áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên bảng giá đất.

Kể từ ngày 1/1/2026, tùy theo từng khu vực, giá đất thị trường sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Trong nhiều trường hợp, mức bồi thường có thể cao hơn so với hiện nay, trừ trường hợp bồi thường bằng hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, khi đó giá đất tính tiền thuê đất vẫn là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/chinh-sach-moi-ve-thu-hoi-dat-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post567109.html