Những dự án 'vạ lây' vì hạ tầng ì ạch

12 giờ trướcBài gốc

Các dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi khi hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ.

Cả cư dân, nhà đầu tư và dự án cùng “chịu vạ”

Dự án Lavida Plus (quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán QCG) làm chủ đầu tư được xây dựng năm 2016 và bàn giao đưa vào sử dụng vào cuối năm 2019. Năm 2024, chủ đầu tư mở bán khoảng 400 sản phẩm còn lại tại dự án, đến nay chỉ còn một vài căn officetel (căn hộ có thể đăng ký kinh doanh).

Ngay từ những ngày đầu mở bán, dự án đã thu hút được sự quan tâm của thị trường bởi sở hữu vị trí đắc địa, tọa lạc mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, ngã tư giao với đường Nguyễn Hữu Thọ. Từ đây, có thể dễ dàng di chuyển đến trung tâm quận 7, tận hưởng đầy đủ tiện ích tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng liền kề cùng các trung tâm thương mại lớn như SC Vivo City, Crescent Mall gần đó.

Tuy vậy, tuyến đường Nguyễn Văn Linh cũng là trục đường có xe tải trọng lớn lưu thông, thường xuyên xảy ra tình trạng kẹt xe, nhất là vào giờ cao điểm. Để giải tỏa “điểm nghẽn” này, tháng 4/2020, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM (Ban Giao thông TP.HCM - chủ đầu tư) đã khởi công dự án nút giao Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ.

Thế nhưng, tiến độ thi công dự án kéo dài do gặp nhiều khó khăn như dịch Covid-19, chưa kể đây là khu vực có mật độ phương tiện qua lại rất cao, phải vừa làm vừa tổ chức giao thông, đồng thời quá trình thi công chịu ảnh hưởng gián đoạn bởi công tác di dời hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn như hệ thống điện cao thế và hệ thống cấp nước…

Đến đầu tháng 10/2024, nhánh hầm đầu tiên của dự án chính thức hoàn thành, đưa vào khai thác. Sau khi thông đường, luồng xe tải nặng được đi vào hầm với 3 làn xe. Dù vậy, do là khu vực có mật độ giao thông lớn, nút giao chưa hoàn thành toàn bộ nên vẫn còn ùn tắc.

“Mang tiếng là nhà gần trung tâm nhưng mỗi lần di chuyển rất vất vả, đặc biệt theo hướng từ trung tâm TP.HCM về nhà. Khi đến nút giao, dù đã nhìn được nhà của mình ở trước mắt nhưng vẫn phải đi vòng khoảng 2km nữa mới về được tới nhà”, anh Hùng - một cư dân tại dự án Lavida Plus chia sẻ.

Tương tự, một dự án hạ tầng quan trọng khác tại TP.HCM đang trong tình trạng đình trệ là nút giao Mỹ Thủy, có tổng mức đầu tư hơn 3.600 tỷ đồng, được kỳ vọng sẽ xóa “điểm đen” về kẹt xe ở cửa ngõ phía Đông Thành phố. Tuy nhiên, cũng vì gặp nhiều vướng mắc từ quy định pháp luật đến khâu giải phóng mặt bằng nên tiến độ không được đảm bảo.

“Do mặt bằng thi công là nút giao thông phức tạp, quá trình thi công các hạng mục tiếp theo phải đảm bảo giao thông chặt chẽ, phải có đủ mặt bằng để vừa thi công vừa phân luồng, nên cần UBND TP. Thủ Đức bàn giao đủ mặt bằng thi công dự án trước ngày 30/6/2024. Tuy nhiên, đến nay, cơ quan này vẫn chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, nhiều lần chậm tiến độ đề xuất”, báo cáo tiến độ dự án của Ban Giao thông TP.HCM nêu rõ.

Việc chậm tiến độ của dự án nút giao Mỹ Thủy đã gây ảnh hưởng đến nhiều dự án bất động sản trong khu vực, trong đó có Khu dân cư Cát Lái vốn được quy hoạch để trở thành khu đô thị hiện đại. Khu dân cư này phụ thuộc nhiều vào hạ tầng giao thông kết nối, nên việc nút giao Mỹ Thủy chưa hoàn thành gây khó khăn cho cư dân trong việc đi lại và làm giảm giá trị bất động sản xung quanh.

Hạ tầng và bất động sản luôn có mối quan hệ mật thiết. Ảnh: Lê Toàn.

Hay như dự án căn hộ CitiEsto, được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đồng bộ. Dự án cũng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn nhờ vị trí gần cảng Cát Lái, dễ dàng kết nối với các quận trung tâm qua tuyến đường Vành đai 2 và cao tốc Long Thành - Dầu Giây. Tuy nhiên, khi dự án nút giao Mỹ Thủy chưa hoàn thành, việc di chuyển của cư dân trở nên bất tiện, thường xuyên đối mặt với tình trạng ùn tắc nghiêm trọng.

Đối với nhà đầu tư, sự chậm trễ này khiến giá trị bất động sản không tăng như kỳ vọng, thanh khoản kém, đẩy nhiều người rơi vào tình trạng chôn vốn. Trong khi đó, người mua nhà để ở phải đối diện với những bất tiện về hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ và thiếu các tiện ích cần thiết. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định an cư, mà còn làm giảm sức hấp dẫn của dự án trên thị trường.

Không dễ đầu tư “ăn theo” hạ tầng

Thực tế cho thấy, hạ tầng và bất động sản luôn có mối quan hệ mật thiết. Khi một công trình giao thông, tiện ích công cộng hay hạ tầng kỹ thuật được triển khai sẽ là yếu tố “chắp cánh” cho các dự án bất động sản xung quanh, nên khi những công trình này đình trệ thì việc các dự án bị ảnh hưởng là điều dễ hiểu.

Đơn cử, tại Đồng Nai, nhờ những “cú huých” về hạ tầng như cầu Cát Lái, sân bay Long Thành và tuyến đường Vành đai 3 (đoạn Nhơn Trạch - TP.HCM dài hơn 30 km), bất động sản khu vực Nhơn Trạch từng chứng kiến những cơn “sốt nóng”, giá tăng cao khi các dự án hạ tầng này được công bố. Thế nhưng, tính đến nay, chỉ có sân bay Long Thành là đang được triển khai, các dự án khác vẫn “dậm chân tại chỗ”, khiến nhiều nhà đầu tư “ăn theo” hạ tầng rơi vào thế bế tắc.

Anh Huy, một môi giới bất động sản tại khu vực này cho biết, hoạt động giao dịch nơi đây hiện rất ảm đạm, việc tìm kiếm khách hàng ngày càng khó khăn.

“Tại những khu vực giá đất đã tăng quá cao, việc sang nhượng là một thách thức lớn. Một khách hàng gửi tôi bán lô đất nền 60 m2 với giá gần 4 tỷ đồng, trong khi khi mua đã là hơn 3 tỷ đồng, nếu giảm giá mạnh sẽ bị lỗ nên chủ đất rất phân vân”, môi giới này chia sẻ.

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo ông Trần Khánh Quang - Giám đốc Công ty Việt An Hòa, việc đầu tư bất động sản theo “sóng” hạ tầng mang đến cả cơ hội lẫn rủi ro. Khi một dự án hạ tầng được công bố, nhiều người ồ ạt mua gom đất xung quanh dự án với kỳ vọng giá sẽ tăng cao. Tuy nhiên, không phải dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp bất động sản khu vực đó tăng trưởng.

“Thực tế, dù bất động sản Nhơn Trạch từng nóng bỏng nhờ yếu tố hạ tầng, nhưng việc đầu tư theo tâm lý chờ hạ tầng hoàn thiện mới bán để kiếm lời không phải lúc nào cũng là nước đi khôn ngoan. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ tiềm lực phát triển của khu vực, tiến độ triển khai dự án cũng như nhu cầu thực tế trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang lưu ý.

Việt Dũng

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/nhung-du-an-va-lay-vi-ha-tang-i-ach-post365894.html