Ông lớn 'vung tiền', áp lực cạnh tranh văn phòng cho thuê ngày càng tăng

2 giờ trướcBài gốc

Gần nhất, thương vụ United Overseas Australia Ltd (UOA Group) chi 70 triệu USD thâu tóm quỹ đất vàng tại quận 3 (cũ) để xây dựng tòa nhà văn phòng hạng A 22 tầng, tổng vốn 120 triệu USD, được xem là “pháo lệnh” mở màn cho một cuộc cạnh tranh chưa từng có.

Cuộc đua khốc liệt

Theo thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Úc (ASX), UOA đã hoàn tất việc mua lại 100% cổ phần của VIAS Hong Ngoc Bao Company Limited – đơn vị sở hữu khu đất vàng rộng 2.000 m² ở quận 3, với giá trị chuyển nhượng 68,27 triệu USD.

Khu đất được tờ The Edge Singapore mô tả là “prime CBD site” – vị trí đắc địa ngay khu trung tâm, nơi các tập đoàn đa quốc gia luôn săn tìm không gian làm việc chất lượng cao. Dự án dự kiến khởi công vào cuối năm 2025 và hoàn thành vào năm 2028, cung cấp khoảng 20.000 m² diện tích văn phòng hạng A cho thị trường.

Trong bối cảnh TP.HCM luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A trên 90%, giá thuê dao động 65–70 USD/m²/tháng, sự xuất hiện của UOA được kỳ vọng sẽ “chia lại miếng bánh” phân khúc cao cấp.

Thị trường văn phòng cho thuê được dự báo ngày càng khốc liệt.

Với dự án “khủng”, UOA không chỉ nhắm đến lợi nhuận từ cho thuê văn phòng, mà còn đặt dấu ấn lâu dài tại Việt Nam – thị trường đang lên trong mắt các nhà đầu tư toàn cầu.

Thực tế, thị trường văn phòng TP.HCM đã bước qua giai đoạn khó khăn hậu đại dịch, khi nhiều doanh nghiệp trả mặt bằng. Những tháng gần đây, tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại, nhiều tòa thậm chí “cháy hàng”. Nhiều doanh nghiệp Việt Nam thành công đã rời bỏ những văn phòng nhà phố chật chội để tìm đến các cao ốc hiện đại, hưởng lợi từ chính sách ưu đãi giá thuê.

Tuy nhiên, bức tranh không chỉ toàn màu hồng. Chỉ tính riêng nửa đầu năm 2025, JLL Việt Nam cho biết TP.HCM đã đón thêm gần 72.000 m² diện tích văn phòng mới, bao gồm các dự án CT Prime, CT Space (Cát Tường Group), Beacon Tower tại quận Bình Thạnh, hay sự trở lại của các dự án từng trì hoãn như Eco Smart City, One Central.

Với nguồn cung liên tục tăng, đặc biệt là các dự án hạng A, bài toán lấp đầy ngày càng trở nên thách thức với giới chủ văn phòng cho thuê tại TP.HCM.

Đáng chú ý, Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng này. Báo cáo Savills cho biết quý I/2025, nguồn cung văn phòng đạt 2,3 triệu m², tăng 10% so với cùng kỳ. Từ nay đến 2027, Hà Nội dự kiến đón thêm gần 260.000 m² từ 11 dự án mới, chủ yếu ở phân khúc hạng A. Sau 2027, con số có thể tăng thêm gần 900.000 m². Điều này đồng nghĩa với việc áp lực cạnh tranh không chỉ tập trung ở TP.HCM mà lan rộng trên cả nước.

“Cuộc chiến” với mô hình linh hoạt

Một yếu tố khác làm thị trường thêm gay gắt là sự phát triển bùng nổ của mô hình không gian làm việc linh hoạt (co-working).

Chỉ riêng trong quý I/2025, International Workplace Group (IWG) đã khai trương cơ sở thứ 20 tại Việt Nam, với hai địa điểm mới ở TP.HCM cung cấp hơn 2.300 m². IWG còn lên kế hoạch mở thêm tại quận 4 và quận 1, nâng tổng nguồn cung co-working thêm 10.000 m².

Mô hình này ngày càng được ưa chuộng bởi tính linh hoạt về diện tích, thời gian thuê và chi phí, đặc biệt với các công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp công nghệ hay văn phòng đại diện quốc tế. Xu hướng đó vô hình trung lấy đi một phần khách hàng vốn là đối tượng tiềm năng của các tòa văn phòng truyền thống.

Không dừng lại ở đó, nhiều doanh nghiệp Việt Nam đang “quay xe” từ đi thuê sang tự sở hữu văn phòng. Một giám đốc công ty công nghệ tại quận 7 chia sẻ: “Giá thuê văn phòng tăng quá nhanh khiến chúng tôi tính đến phương án mua để ổn định lâu dài”.

Nếu xu hướng này lan rộng, áp lực lấp đầy sẽ đè nặng lên vai các chủ đầu tư. Sự gia tăng nguồn cung trong khi nhu cầu không đủ mạnh tiềm ẩn nguy cơ “khủng hoảng thừa”.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những dự án văn phòng không đủ cạnh tranh về vị trí, chất lượng hoặc dịch vụ sẽ khó duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Ngược lại, các tòa nhà đáp ứng tiêu chí “xanh” và “thân thiện sức khỏe” – đạt chứng chỉ quốc tế như LEED – sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút khách thuê. Marina Central Tower vừa ra mắt tại TP.HCM là một ví dụ điển hình, với gần 56.000 m² diện tích văn phòng hạng A, tọa lạc ngay trung tâm và gắn liền với tuyến metro số 1.

Cuộc đua trên thị trường văn phòng cho thuê rõ ràng đang nóng hơn bao giờ hết. Sự góp mặt của UOA cùng các tập đoàn quốc tế khác không chỉ làm tăng nguồn cung mà còn nâng tiêu chuẩn cạnh tranh.

Chủ đầu tư trong nước buộc phải điều chỉnh chiến lược, linh hoạt hơn trong điều khoản thuê, sáng tạo trong thiết kế không gian, và quan trọng nhất là nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý.

“Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, dù khó có sóng giảm giá mạnh, nhưng giá thuê văn phòng sẽ điều chỉnh linh hoạt theo chất lượng và nhu cầu. Ai nhanh nhạy thích ứng, người đó sẽ tồn tại”, một chuyên gia đầu ngành nhấn mạnh.

Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình. Cơ hội lớn vẫn còn, nhưng chỉ dành cho những ai biết “chơi dài hạn” và đặt khách thuê làm trung tâm.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/ong-lon-vung-tien-ap-luc-canh-tranh-van-phong-cho-thue-ngay-cang-tang-1109870.html