Quỹ nhà ở quốc gia ưu tiên cho thuê: Hai nút thắt cần tháo gỡ

3 giờ trướcBài gốc

Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định về Quỹ nhà ở quốc gia với một định hướng chính sách đột phá: Chỉ cho thuê, không bán. Dù được kỳ vọng tạo ra nguồn quỹ bền vững, nhiều lo ngại về nguồn vốn, thủ tục và nguy cơ bị trục lợi vẫn được đặt ra.

Ưu tiên cho thuê nhưng cần sự linh hoạt

Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định về Quỹ nhà ở quốc gia, một bước tiến quan trọng nhằm thực thi Nghị quyết 201 của Quốc hội. Điểm cốt lõi và khác biệt nhất của mô hình này là quỹ sẽ chỉ tập trung vào việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội (NƠXH) để cho thuê, không thực hiện bán hay cấp nhà.

Theo dự thảo, Quỹ nhà ở sẽ hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập, là một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách. Quỹ sẽ được nhà nước hỗ trợ vốn điều lệ ban đầu và tự chủ tài chính khi vận hành ổn định.

Đây được xem là một bước ngoặt chính sách, chuyển từ việc hỗ trợ sở hữu sang đảm bảo an sinh, cung cấp nơi ở ổn định cho người lao động thu nhập thấp. Mục tiêu là huy động sự chung tay của toàn xã hội để tạo lập một quỹ nhà bền vững, luân phiên, giúp người thuê an tâm và giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới cho biết việc chỉ tập trung cho thuê sẽ giúp tạo lập một quỹ nhà cho thuê ổn định giúp người thuê an tâm, không còn bất an vì lo bị chủ đầu tư thu hồi nhà để bán.

Quỹ nhà ở quốc gia được nghiên cứu theo hướng quỹ ngoài ngân sách nhưng thực hiện theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng cung cấp dịch vụ cho thuê nhà. Ảnh: QH

Mô hình này sẽ giúp Nhà nước không cần phải bố trí thường xuyên, liên tục nguồn tài chính ngân sách để phát triển nhà ở để bán. Thay vào đó, quỹ nhà sẽ được dùng luân phiên, khi người thuê đủ điều kiện mua nhà thương mại, Nhà nước sẽ thu hồi để cho người khác có nhu cầu thuê.

"Quỹ nhà ở cần huy động mọi nguồn lực từ xã hội, bao gồm cả việc doanh nghiệp đóng góp bằng sản phẩm căn hộ do chính họ đầu tư" - ông Vũ chia sẻ.

Quỹ nhà ở cung cấp nhà cho thuê cần xác định mục tiêu rõ ràng, đặc biệt tập trung vào nhóm đối tượng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở thương mại. Giá thuê vừa túi tiền, hạ tầng tiện ích như các dự án nhà ở xã hội thì quá tốt cho nhiều người lao động thu nhập thấp ở đô thị lớn.

- Anh Quốc Lâm (phường Hiệp Bình, TP.HCM) -

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa đưa ra nhiều kiến nghị mang tính kết nối và mở rộng.

Theo ông Nghĩa, cần có một cơ chế phối hợp công tác rõ ràng giữa quỹ cấp quốc gia và các quỹ nhà ở địa phương. Một đề xuất đáng chú ý khác là tận dụng nguồn nhà ở tái định cư chưa được sử dụng để bổ sung vào quỹ nhà cho thuê, tương tự như cách thành phố đã mua lại nhà tái định cư để chuyển đổi thành nhà ở xã hội.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cần có cơ chế linh hoạt để mở rộng đối tượng thụ hưởng, bao gồm cả những người đang phải thuê trọ trong các khu nhà riêng lẻ trong khu dân cư. Đây là một nhóm đối tượng chiếm số lượng cực kỳ lớn tại thành phố nhưng thường nằm ngoài các chính sách hỗ trợ chính thức.

Một dự án nhà ở cho thuê dài hạn 49 năm tại TP.HCM. Ảnh: Lê Thành

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị cần có hành lang pháp lý để công nhận các khu nhà trọ do cá nhân, hộ gia đình đầu tư cho thuê dài hạn là một loại hình nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp khoảng 200.000 chủ nhà trọ trên cả nước được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ quỹ nhà ở để nâng cấp cơ sở vật chất.

Vốn và thủ tục là hai nút thắt cốt lõi

Các chuyên gia nhận định sự thành công của Quỹ nhà ở quốc gia phụ thuộc vào việc giải quyết hai nút thắt cố hữu là nguồn vốn và thủ tục hành chính.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, bên cạnh nguồn đóng góp từ người lao động, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước, để Quỹ Nhà ở Quốc gia hoạt động bền vững, cần khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản. Đổi lại, nhà nước có thể áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn giảm thuế, hỗ trợ tài chính, vv…nhằm thu hút đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia, cần có cơ chế tạo được nguồn vốn bền vững cho Quỹ nhà ở quốc gia, đồng thời đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng. Ảnh: QH

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế góp ý Quỹ nhà ở quốc gia nên hoạt động theo mô hình có thu - có chi, không vì lợi nhuận nhưng phải đảm bảo thu hồi vốn.

“Một cơ cấu vốn cụ thể: 30-35% từ ngân sách và hoạt động của quỹ; 40% từ người thụ hưởng và doanh nghiệp; 20% từ thu tiền sử dụng đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại” - TS Lực đề xuất.

Góp ý về thủ tục vận hành, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM, chỉ ra thực tế rằng thủ tục xin một dự án nhà ở xã hội hiện mất từ 3-4 năm, làm chi phí đội lên cao và nản lòng doanh nghiệp. Ông kiến nghị phải rút ngắn thời gian cấp phép xuống chỉ còn 3-4 tháng, thậm chí cho phép làm trước, hậu kiểm sau.

Nhiều ý kiến cũng đề xuất giao toàn bộ trách nhiệm nghiệm thu công trình xây dựng cho chủ đầu tư và cơ quan nhà nước chỉ hậu kiểm để giảm bớt sự can thiệp không cần thiết, tránh nhũng nhiễu và giảm chi phí tuân thủ pháp luật.

Kinh nghiệm quốc tế : Bài học phân loại thu nhập và đơn giản hóa thủ tục

Theo Cushman & Wakefield, để đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm quốc tế. Đơn cử như chính phủ Hàn Quốc lập ra một Công ty Korea & Housing để trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển quỹ đất đô thị xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê dưới mức giá thị trường.

Chính phủ Hàn Quốc cũng chia dân số thành các nhóm thu nhập. Các khoản hỗ trợ được phân bổ tương ứng cho các nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà; nhóm không có khả năng mua nhà; nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước và nhóm tự mua nhà ở.

Các thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa rất. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện.

Singapore thành công với chương trình nhà ở công cộng do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý. HDB xây dựng và bán nhà ở giá rẻ cho người dân với các khoản vay ưu đãi, đồng thời chú trọng vào quy hoạch đô thị hợp lý, đảm bảo các khu nhà ở có đầy đủ tiện ích và hạ tầng.

QUANG HUY

Nguồn PLO : https://plo.vn/quy-nha-o-quoc-gia-uu-tien-cho-thue-hai-nut-that-can-thao-go-post870056.html