Sẽ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024

7 giờ trướcBài gốc

Vụ việc ông Đ.C.P xã Minh Quang, huyện Ba Vì, TP Hà Nội (nay là xã Ba Vì, Hà Nội), vừa có đơn xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, vì số tiền sử dụng đất ông phải nộp quá cao. Chỉ có 210m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn, mà số tiền phải nộp lên đến 910 triệu đồng (4.337.000 đồng/m2).

Nguyên nhân do bảng giá hiện hành đưa giá đất nông nghiệp quá thấp, dao động từ 400.000-810.000 đồng/m2, trong khi đất ở tính theo giá thị trường quá cao, chênh lệch khoảng 5-25 lần so đất nông nghiệp. Trong khi muốn chuyển mục đích đất ở theo công thức: Giá đất ở - giá đất nông nghiệp = tiền sử dụng đất phải đóng cho diện tích xin chuyển đổi.

Luật chưa cụ thể và “cứng nhắc”

Nhìn nhận về tình trạng trên, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng Luật Đất đai 2024 đã bỏ bao cấp trong xác định giá đất và xác lập 5 phương pháp định giá đất, trong số đó có phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, nhiều người lại hiểu việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là giá thị trường. Và thậm chí một số địa phương đang xác định giá đất theo giá thị trường. Ông Tuyến khẳng định cách hiểu và làm này chưa đúng tinh thần của Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Theo ông Tuyến, điểm mấu chốt mà luật và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa rõ ràng, cụ thể thế nào là nguyên tắc thị trường, nguyên tắc thị trường để xác định giá đất có giống nguyên tắc thị trường trong giao dịch thương mại không? Phạm vi áp dụng ra sao, có những tiêu chí cụ thể nào để xác định? Nguyên tắc thị trường khác gì với giá đất thị trường?

Ông Tuyến cho rằng phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần quy định cụ thể hơn. Do đó cần rà soát, sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai 2024.

Ông Tuyến kiến nghị, trước mắt Nhà nước nên áp dụng mức giá cũ trong một thời hạn nhất định, có thể cộng thêm một tỷ lệ phần trăm hoặc hệ số K cho từng khu vực, nhưng phải căn cứ vào thu nhập thực tế của người dân để bảo đảm phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, tránh gây sốc cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Giá đất nông nghiệp cũng cần điều chỉnh theo từng khu vực, nhất là khu vực ven đô tốc độ đô thị hóa cao, có điều kiện phát triển kinh tế cao.

Cơ quan chức năng “hứa” điều chỉnh

Theo bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), sau khi nhận được thông tin phản ánh, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.

Theo bà Thoa, từ Luật Đất đai năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024, quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt.

“Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường. Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng; trong khi đó nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất. Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật” - bà Thoa cho biết.

Trước mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Trong đó Bộ này đề xuất bổ sung Khoản 6 vào Điều 52, nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở).

Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), trước khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua, khung giá đất do Nhà nước ban hành không tiệm cận với giá thị trường, dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn. Điều này gây ra sự mất cân bằng giữa hai nhóm đối tượng: người có đất bị thu hồi nhận mức đền bù thấp, trong khi người chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại nộp tiền sử dụng đất thấp so với giá trị thực.

Chính vì vậy, khi triển khai định hướng mới theo Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương, giá đất đang dần được điều chỉnh theo hướng tiệm cận với thị trường. Kết quả là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên.

Chính sách mới nhằm bảo đảm công bằng và hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi, và người được hưởng lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tức người chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có trách nhiệm đóng góp ngân sách tương xứng, còn người bị thu hồi đất cũng phải được đền bù xứng đáng theo giá thị trường.

Bên cạnh đó, việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang được điều chỉnh theo Nghị định 103 của Chính phủ, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định này do Bộ Tài chính chủ trì xây dựng, và Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ phối hợp để nghiên cứu điều chỉnh theo hướng phù hợp thực tiễn.

Giá đất gắn chặt với sự vận hành của thị trường. Trên tinh thần đó, từ nay đến ngày 31-12, các địa phương phải có trách nhiệm xây dựng và ban hành bảng giá đất mới, để áp dụng thống nhất từ ngày 1-1-2026.

Theo bà Nguyễn Thị Thoa, trên cơ sở phản hồi, đánh giá của các địa phương, Bộ Tài chính sẽ phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra những ý kiến góp ý, có thể sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024.

HOÀNG SƠN

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/se-sua-doi-bo-sung-luat-dat-dai-2024-post124094.html