Siết cho vay nhà thứ hai: liệu có đúng vai?

5 giờ trướcBài gốc

Cần thiết để bảo vệ "vốn xã hội"

Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản. Theo đề xuất, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, trong khi căn thứ ba bị hạn chế còn 30%. Đây là biện pháp được xem là “mạnh tay” nhằm giảm dòng tiền đầu cơ.

Việc siết cho vay mua nhà thứ 2 trở đi có thể giúp hạn chế dòng vốn xã hội chảy vào đầu cơ tài sản và bảo vệ an toàn hệ thống tài chính. Ảnh: TTXVN

Ủng hộ hướng đi này, TS. Phạm Văn Đại, chuyên gia nghiên cứu về chính sách kinh tế và tài chính, cho rằng việc kiểm soát tín dụng là cần thiết và từng phổ biến tại các quốc gia có thị trường bất động sản đang "nóng" như Trung Quốc.

Theo ông, chính sách này có thể giúp hạn chế dòng vốn xã hội chảy vào đầu cơ tài sản và bảo vệ an toàn hệ thống tài chính.

Ông Đại phân tích, pháp luật không cấm cá nhân mua nhiều căn nhà nếu đó là tiền túi, bởi đây là quyền tài sản hợp pháp. Tuy nhiên, khi việc mua nhà sử dụng vốn vay từ ngân hàng, tức là vốn của xã hội, Nhà nước có trách nhiệm đặt giới hạn để kiểm soát rủi ro.

Việc siết cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba về nguyên tắc sẽ góp phần kéo giảm giá nhà, vì khi dòng vốn đầu cơ bị chặn và nhu cầu ảo giảm, thị trường sẽ tự điều chỉnh.

Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận chính sách tín dụng khó có thể kiểm soát tuyệt đối, bởi các ngân hàng vẫn có thể giải ngân dưới danh nghĩa khác, như cho vay vốn kinh doanh rồi chuyển sang mua đất.

Vị chuyên gia cho hay cần có cơ chế giám sát chặt chẽ hơn với hệ thống ngân hàng thương mại, những đơn vị trực tiếp cho vay. Nếu không kiểm soát được đầu ra tín dụng, chính sách "chỉ nằm trên giấy".

Một trong những khó khăn lớn nhất của đề xuất là làm thế nào để xác định “căn nhà thứ hai”, do Việt Nam hiện vẫn chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ về sở hữu nhà ở.

Ông Đại cho rằng vấn đề này có thể được giải quyết bởi cả nước đã có sẵn nền tảng dữ liệu dân cư cơ bản, căn cước công dân và mã số thuế. Ông đề xuất gắn định danh từng bất động sản với số căn cước công dân của chủ sở hữu, tương tự cách quản lý dân cư hiện nay.

Theo ông, nếu triển khai đồng bộ như chiến dịch cấp căn cước công dân trước đây, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản có thể hoàn tất trong thời gian ngắn. Khi đó, hoạt động quản lý nhà ở, giao dịch và tín dụng sẽ trở nên minh bạch hơn, đồng thời ngăn chặn được tình trạng “lách luật” bằng cách nhờ người thân đứng tên.

Có nguy cơ đánh nhầm

Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, biện pháp siết vốn vay có thể gây tác động ngược, “đánh nhầm mục tiêu”, gia tăng rủi ro tài chính và không giúp giải quyết được bài toán nhà ở cho nhu cầu thực.

Ông Quang cho rằng, mục tiêu chính để ổn định thị trường bất động sản phải là tăng cung nhà ở giá rẻ, thay vì siết dòng vốn vào các giao dịch đầu tư. Thực tế, hơn 80% nguồn cung hiện nay tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ gần như vắng bóng.

Dẫu vậy, biện pháp siết vốn vay có thể gây tác động ngược, “đánh nhầm mục tiêu”, gia tăng rủi ro tài chính. Ảnh: Lê Vũ

Theo ông, việc siết tín dụng mua căn nhà thứ hai, thứ ba chỉ tác động đến khoảng 10-20% thị trường, nhóm nhà đầu tư, nhưng lại có nguy cơ làm tê liệt hệ thống.

Khi dòng vốn bị nghẽn, giao dịch đình trệ, thị trường dễ rơi vào trạng thái “đóng băng”, còn giá nhà ở phân khúc trung - cao cấp cũng không giảm xuống mức người mua ở thật có thể tiếp cận.

Bên cạnh đó, thị trường hiện phụ thuộc lớn vào nhóm nhà đầu tư, những người mua căn thứ hai, thứ ba để kinh doanh hoặc cho thuê. Nhờ nhóm này, nhiều khu đô thị mới và dự án hạ tầng được phát triển.

Nếu hạn chế tín dụng, ông Quang cảnh báo có thể xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh giao dịch và giá trị bất động sản.

Điều này nguy hiểm vì khoảng 80% tài sản thế chấp tại ngân hàng hiện nay là bất động sản. Khi giá trị tài sản này giảm, nợ xấu tăng, hệ thống tài chính dễ chao đảo.

Ông so sánh rủi ro này với “hiệu ứng domino” tương tự như cuộc khủng hoảng trái phiếu năm 2022, khi cú sốc từ bất động sản lan sang ngân hàng, chứng khoán và các ngành sản xuất - xây dựng.

Theo ông Quang, việc xác định đâu là căn nhà thứ hai, thứ ba rất khó do Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn chỉnh về nhà ở. Trong điều kiện thiếu minh bạch, người mua dễ “lách luật” bằng cách nhiều cách, khiến quy định này có thể mất hiệu lực.

Hướng đi nào cho chính sách?

Mặc dù khác nhau về quan điểm, cả hai đều cho rằng việc kiểm soát thị trường bất động sản cần được đặt trong một hệ thống chính sách tổng thể, thay vì chỉ dựa vào công cụ tín dụng.

Ông Phạm Văn Đại cho rằng để giảm đầu cơ, Nhà nước cần một bộ công cụ đa tầng, bao gồm cả thuế bất động sản, thuế thừa kế và cơ chế công khai thông tin giao dịch. Khi người nắm nhiều tài sản bị đánh thuế cao, việc đầu cơ tự nhiên sẽ giảm bớt.

Trong khi đó, thay vì hạn chế vay mua nhà, ông Trần Khánh Quang cho rằng Chính phủ nên tập trung giải pháp cốt lõi là gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội.

Nhà nước cần khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia và nới lỏng quy hoạch để phát triển các dự án nhà ở phù hợp túi tiền của số đông. Khi nguồn cung nhà giá rẻ tăng, nhu cầu thật được đáp ứng, thị trường sẽ tự điều chỉnh, giảm sức nóng đầu cơ mà không cần đến biện pháp siết tín dụng.

Có thể thấy bài toán bình ổn giá nhà ở không thể giải quyết bằng một vài công cụ đơn lẻ. Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi các chính sách tài chính, thuế, quy hoạch và dữ liệu được vận hành đồng bộ, kiểm soát được đầu cơ, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp lý.

Bình Dương

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/siet-cho-vay-nha-thu-hai-lieu-co-dung-vai/