Siết tín dụng bất động sản: Không để người mua nhà thật 'chịu trận' thay đầu cơ

8 giờ trướcBài gốc

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ở thế neo cao khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai, nhằm ngăn đầu cơ và hướng dòng vốn về đúng đối tượng có nhu cầu ở thực. Song, vấn đề đặt ra là: làm sao siết tín dụng mà không khiến thị trường “nguội lạnh” và người có nhu cầu mua nhà ở thực không bị bỏ lại phía sau?

Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được đánh giá là khả thi với tiến độ hiện nay (Ảnh minh họa)

Tránh “phanh gấp” dòng vốn

Theo TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE), việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết, nhưng nếu áp dụng đột ngột, thị trường có thể “phanh gấp”, tạo phản ứng dây chuyền.

TS. Lượng phân tích: Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, ảnh hưởng đến an sinh và cả nền kinh tế. Muốn điều tiết hiệu quả, trước hết phải có dữ liệu sống, dữ liệu sạch. Thêm vào đó, việc phân biệt giữa nhà thứ nhất và thứ hai là phù hợp xu hướng thế giới, nhưng chỉ là biện pháp tạm thời. Về lâu dài, cần đồng bộ dữ liệu cá nhân, tài chính, dòng tiền để đánh trúng đối tượng đầu cơ và bảo vệ người mua nhà ở thực.

“Cần xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch để không còn chuyện đứng tên hộ hay mua nhà bằng tiền không rõ nguồn gốc. Chỉ khi đó, chính sách mới thật sự công bằng và bền vững,” TS. Lượng nêu quan điểm.

“Van điều tiết” giấc mơ an cư

Thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng thương mại. Nhưng ngân hàng cũng đang chịu sức ép kép: vừa phải bảo toàn lợi nhuận, vừa phải giữ an toàn cho vay.

Theo đánh giá của TS. Trần Xuân Lượng, do thiếu dữ liệu về thu nhập và khả năng trả nợ, người mua nhà ở thực rất khó tiếp cận vốn vay. Ông Lượng cho rằng Việt Nam nên học mô hình của Singapore hay Hàn Quốc – nơi người dân tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở, trích một phần thu nhập ngay từ khi đi làm. Khi tích lũy được khoảng 40–50% giá trị căn nhà, họ được Nhà nước cho vay phần còn lại với lãi suất ưu đãi.

“Đã đến lúc cần Quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia – nơi người dân gửi góp định kỳ, Nhà nước đầu tư quay vòng, giúp đồng tiền không trượt giá và tạo nguồn vốn ổn định cho người mua nhà,” TS. Lượng đề xuất.

Theo TS. Lượng, người trẻ Việt Nam đang chịu áp lực tâm lý “phải có nhà sớm” – điều không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà cao gấp 30–40 lần thu nhập. “Thay vì dồn hết tiền mua nhà khi chưa đủ khả năng, hãy đầu tư cho bản thân và công việc trước. Khi tài chính vững vàng, việc an cư sẽ bền hơn,” ông Lượng đưa ra lời khuyên.

TS. Lượng dự đoán, trong 2 năm tới, khi thị trường ổn định và các chính sách nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ, người thu nhập trung bình sẽ có thêm lựa chọn phù hợp hơn.

Từ góc nhìn tài chính, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc hạn chế cho vay căn nhà thứ hai mới chỉ dựa vào số lượng, chưa tính đến giá trị tài sản. “Một người có hai căn nhà tổng trị giá 5 tỷ khác hoàn toàn người chỉ có một căn nhưng giá 2 triệu USD. Do vậy, chính sách cần linh hoạt hơn,” ông Huy nói.

Ông Nguyễn Quang Huy

Ông Huy nêu ý kiến: Giải pháp bền vững phải đến từ tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân, đặc biệt là thông qua Quỹ nhà ở quốc gia. Cùng với đó, dự án “1 triệu căn nhà ở xã hội” phải được đẩy nhanh, và cần phát triển mạnh các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt, để giảm áp lực giá ở trung tâm.

Ngoài ra, ông Huy cũng đề xuất tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án thương mại từ 20% lên 30%, đồng thời chuẩn hóa thiết kế, vật liệu, tiêu chuẩn kỹ thuật – như “bảng cửu chương” cho xây dựng – để giảm chi phí và rút ngắn tiến độ.

“Chỉ cần chậm vài năm, chi phí đầu tư đã đội lên vì giá vật liệu, nhân công, tỷ giá... Tất cả cộng lại khiến giá nhà tăng cao,” ông Huy phân tích.

Gỡ rào cản tín dụng

Theo ông Nguyễn Quang Huy, người trẻ hiện gặp ba rào cản lớn khi vay mua nhà: tài chính yếu, lịch sử tín dụng mỏng và thu nhập không ổn định.

“Ngân hàng ngày nay thẩm định không chỉ qua bảng lương, mà còn qua hóa đơn điện, nước, thậm chí dữ liệu tiêu dùng. Do đó, người trẻ cần xây dựng uy tín tín dụng từ sớm – trả nợ đúng hạn, không trễ hóa đơn, duy trì hồ sơ tài chính minh bạch,” ông Huy khuyến nghị.

Người mua nhà chỉ nên vay tối đa 50–60% giá trị tài sản, cố định lãi suất trong 12–48 tháng, và dự phòng cho rủi ro mất việc. “Ban đầu có thể chọn căn hộ nhỏ, sau này nâng cấp khi thu nhập tăng – vừa an toàn, vừa linh hoạt,” ông gợi ý.

“Siết tín dụng” không phải để “chặn thị trường”, mà để “lọc thị trường” – hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực, hạn chế đầu cơ. Để đạt được điều đó, cần đồng bộ hóa dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở và tăng cung nhà ở xã hội. Quan trọng hơn, mọi chính sách phải lấy người dân – người mua nhà thật – làm trung tâm.

Khi hệ thống ngân hàng, Nhà nước và người dân cùng chia sẻ trách nhiệm, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ vận hành minh bạch, bền vững hơn – và giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ sẽ không còn là giấc mơ xa vời.

Trần Ngọc/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/siet-tin-dung-bat-dong-san-khong-de-nguoi-mua-nha-that-chiu-tran-thay-dau-co-post1243092.vov