Sửa Luật Xây dựng: Tháo gỡ điểm nghẽn, kiểm soát đầu cơ bất động sản

2 giờ trướcBài gốc

Dự thảo được xây dựng theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh. Ảnh minh họa: INT

Trong bối cảnh đó, Dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) đang được kỳ vọng sẽ trở thành “cú hích” thể chế, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, gia tăng nguồn cung và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển minh bạch, bền vững hơn.

“Bong bóng ảo” và thực trạng đầu cơ

Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 430.769 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, dù giao dịch có dấu hiệu phục hồi, song hiện tượng đầu cơ, găm hàng và đẩy giá vẫn diễn ra, khiến giá nhà đất chưa phản ánh đúng giá trị thực và vượt khả năng chi trả của phần đông người dân.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Văn Sinh chỉ rõ, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội hiện dao động 78 - 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm và tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tại TPHCM, mức giá khoảng 75 triệu đồng/m², giữ ổn định so với đầu năm nhưng vẫn tăng 36% so với cùng kỳ. Một số dự án cao cấp thậm chí đạt mức 150 - 300 triệu đồng/m² tại những vị trí đắc địa.

Ở phân khúc liền kề - biệt thự, giá bán phổ biến tại Hà Nội khoảng 100 - 200 triệu đồng/m², có nơi vượt 300 triệu đồng/m². Tại TPHCM, loại hình này dao động 230 - 300 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn tại một số dự án đặc biệt.

Đất nền cũng không hạ nhiệt: Hà Nội ghi nhận phổ biến 60 - 100 triệu đồng/m², riêng khu vực Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức - gần tuyến Metro hoặc khu đô thị mới - có thể vượt 200 triệu đồng/m². Ở TPHCM, đất nền trung bình 60 - 120 triệu đồng/m², riêng Thủ Đức và một số khu ven sông có thể đạt trên 200 triệu đồng/m².

Tình trạng này phản ánh rõ ràng sự lệch pha cung - cầu: Trong khi nguồn cung chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, thì nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, hay nhà cho người thu nhập thấp lại khan hiếm. Bộ Xây dựng thẳng thắn thừa nhận, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp nhu cầu thực, làm gia tăng áp lực cho đại đa số người dân đô thị.

Ngoài ra, các rào cản pháp lý cũng là nguyên nhân trực tiếp. Thủ tục phức tạp trong chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường - giải phóng mặt bằng, cùng tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm” ở nhiều địa phương đã kéo dài tiến độ dự án. Đây chính là những điểm nghẽn khiến thị trường khó hạ nhiệt và giá nhà khó điều chỉnh về mức hợp lý.

Hiện tượng đầu cơ, găm hàng, đẩy giá diễn ra tạo nên 'bong bóng' và một thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Ảnh minh họa: INT

Tháo gỡ điểm nghẽn thế nào?

Trong bối cảnh thị trường đối mặt nhiều áp lực, việc hoàn thiện khung khổ pháp lý trở thành yêu cầu cấp thiết. Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) đã bộc lộ nhiều bất cập: Quy trình thẩm định chồng chéo với các luật liên quan, cơ chế tiền kiểm phức tạp, gây tốn kém thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) được Bộ Xây dựng trình mới đây đã đưa ra nhiều đổi mới quan trọng. Điểm nhấn lớn nhất là chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, tức thay vì kiểm soát quá chặt từ khâu đầu, luật sẽ đơn giản hóa thủ tục ban đầu, để quá trình giám sát tập trung vào thực thi và kết quả cuối cùng. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí xã hội và thúc đẩy doanh nghiệp năng động hơn trong tuân thủ pháp luật.

Dự thảo cũng đề xuất cải tổ cơ chế Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng, hướng đến chuyên nghiệp hóa, tăng tính chủ động, hạn chế tình trạng hành chính hóa nặng nề. Ngoài ra, việc phân loại dự án rõ ràng hơn theo hình thức đầu tư sẽ giúp xác định trách nhiệm cụ thể của từng bên liên quan.

Đặc biệt, chính sách khuyến khích công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường được xem là bước đi phù hợp với xu thế phát triển bền vững, đồng thời tạo dư địa cho các mô hình kiến trúc - xây dựng hiện đại.

Theo ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), dự thảo lần này “đi đúng hướng” khi tiếp cận theo tư duy hậu kiểm, tạo điều kiện cắt giảm thủ tục không cần thiết. Nếu triển khai tốt, đây sẽ là “cú hích lớn” giúp nâng cao năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp và tiết kiệm chi phí toàn xã hội.

Từ góc độ lập pháp, ông Trần Văn Khải - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cho rằng, để hậu kiểm hiệu quả, cần song hành với cơ chế chế tài mạnh và yêu cầu trách nhiệm giải trình rõ ràng.

“Hậu kiểm không có nghĩa là buông lỏng quản lý, mà là giám sát chặt chẽ hơn ở giai đoạn vận hành, bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả của dự án”, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, khi các điểm nghẽn về pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong triển khai dự án, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc phù hợp với số đông người dân. Kết hợp với các chính sách tín dụng đang dần được nới lỏng và đầu tư công cho hạ tầng được đẩy mạnh, thị trường bất động sản có cơ sở để bước vào một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt quan trọng. Một mặt, áp lực từ giá cả và tình trạng đầu cơ vẫn là thách thức lớn, tác động trực tiếp tới khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Mặt khác, những cải cách mạnh mẽ trong Luật Xây dựng hứa hẹn trở thành nền tảng pháp lý để khai thông điểm nghẽn, tái cân bằng cung - cầu và tạo động lực phát triển mới.

Nếu quá trình sửa luật đi kèm với quyết tâm thực thi, đồng bộ cùng các giải pháp về tín dụng, hạ tầng và cơ cấu sản phẩm, thị trường bất động sản sẽ không chỉ vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại mà còn hướng tới một mô hình phát triển minh bạch, bền vững và thực sự phục vụ nhu cầu an cư của đại đa số người dân.

Hương Trang

Nguồn GD&TĐ : https://giaoducthoidai.vn/sua-luat-xay-dung-thao-go-diem-nghen-kiem-soat-dau-co-bat-dong-san-post750892.html