Tạo đột phá từ cơ chế đặc thù

2 giờ trướcBài gốc

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thời gian qua cho thấy, dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng quá trình này vẫn gặp không ít “nút thắt”, đặt ra yêu cầu cấp thiết phải xây dựng và hoàn thiện các cơ chế đặc thù, đủ mạnh, linh hoạt để tạo bước đột phá.

Dự án nhà ở xã hội Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (xã Quang Minh) đang được hoàn thiện. Ảnh: Phạm Hùng

Áp lực an sinh xã hội

Những năm gần đây, thị trường nhà, đặc biệt tại thành phố Hà Nội và các đô thị lớn, chứng kiến xu hướng tăng giá mạnh mẽ, trong khi thu nhập của đa số người dân chỉ cải thiện ở mức khiêm tốn. Sự “lệch pha” này đang khiến giấc mơ an cư của rất nhiều người trở nên xa vời. Theo thống kê, thu nhập bình quân của người lao động tại Việt Nam hiện dao động khoảng 7,7-10,7 triệu đồng/tháng, khu vực đô thị cao hơn với mức khoảng 9-11 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, đối với nhà chung cư, cụ thể như tại Hà Nội, trong năm 2025, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án mới lên tới hơn 120 triệu đồng/m². Phân khúc nhà ở có giá dưới 55 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường. Nếu tính một căn hộ phổ biến khoảng 60-70m², tổng giá trị đã dao động khoảng 3-7 tỷ đồng, vượt xa khả năng tích lũy của đại đa số người dân.

Qua số liệu tổng hợp mới nhất từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, trong 10 năm trở lại đây, thu nhập bình quân của người dân tăng khoảng 2 lần, từ 4,1 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ tăng hơn 3 lần, từ 25 triệu đồng/m² lên trên 75 triệu đồng/m². Xét theo khả năng chi trả thì một căn hộ khoảng 2,7 tỷ đồng tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm.

Trong khi đó, chuẩn quốc tế chỉ ở mức 8-10 lần, trên 15 lần đã được coi là rủi ro. Ngay cả người có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng ở các đô thị của Việt Nam vẫn khó mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính. Nếu áp dụng nguyên tắc tài chính an toàn (dành 30% thu nhập để chi trả mua nhà), thời gian tích lũy để mua một căn hộ có thể kéo dài tới 70-80 năm.

Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội không còn là lựa chọn mà là yêu cầu tất yếu, có vai trò then chốt trong việc giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho người dân. Nhà ở xã hội giúp thu hẹp khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà; là công cụ ổn định an sinh xã hội, góp phần điều tiết thị trường bất động sản, giảm áp lực tăng giá, hạn chế đầu cơ và phát triển lệch pha. Quan trọng hơn, khi được quy hoạch đồng bộ, nhà ở xã hội giúp phân bố dân cư hợp lý, giảm tải cho khu vực trung tâm.

Các chuyên gia cho rằng, nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là giải pháp chỗ ở mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc định hình cấu trúc đô thị. “Nếu được quy hoạch bài bản, các khu nhà ở xã hội có thể trở thành những cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại, góp phần cân bằng phát triển đô thị. Ngược lại, nếu phát triển thiếu đồng bộ, dễ dẫn đến tình trạng quá tải hạ tầng, hình thành các khu dân cư chất lượng thấp và trong dài hạn có thể dẫn đến nguy cơ hình thành những “khu ổ chuột” giữa lòng thành phố”, TS.KTS Nguyễn Văn Quảng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam phân tích.

Trong khi đó, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2025 cả nước đã hoàn thành khoảng 103.000 căn hộ nhà ở xã hội (riêng thành phố Hà Nội hoàn thành gần 5.000 căn), vượt kế hoạch đề ra, nhưng con số này vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của hàng triệu người lao động tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Nguyên nhân không chỉ nằm ở nguồn lực mà còn từ những rào cản về thể chế, thủ tục hành chính và cơ chế đầu tư.

Đổi mới cơ chế là “đòn bẩy” tạo đột phá

Theo đánh giá của các chuyên gia, một trong những khó khăn lớn nhất đối với công tác phát triển nhà ở xã hội hiện nay là thủ tục đầu tư còn phức tạp, kéo dài, có thể mất tới 2-3 năm, gây chậm trễ trong triển khai. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội thường phải đối mặt với chi phí vốn cao, trong khi lợi nhuận bị khống chế, làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này so với nhà ở thương mại. Ngoài ra, chính sách về đối tượng thụ hưởng còn chưa thật sự linh hoạt, người có nhu cầu thực khó tiếp cận do quy định về thu nhập, điều kiện cư trú hoặc thủ tục chứng minh còn phức tạp.

Nhận diện rõ những bất cập trên, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15, ngày 29-5-2025 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết cho phép áp dụng hàng loạt cơ chế đột phá như: Thành lập quỹ nhà ở quốc gia; giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với một số dự án; rút gọn thủ tục quy hoạch, đầu tư xây dựng; đồng thời quy định rõ về giá bán, giá thuê và điều kiện thụ hưởng.

Đặc biệt, ngày 9-2-2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về công tác phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, trong đó có nhiều điểm mới giúp việc xác nhận thu nhập dễ dàng hơn; mở rộng đối tượng được thụ hưởng…

Với Thủ đô Hà Nội, mới đây nhất, Quyết định số 37/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội (có hiệu lực từ ngày 10-4-2026) đã áp dụng quy định cho một số trường hợp được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm và không phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở theo quy định. Đây là nội dung mới, vận dụng theo cơ chế đặc thù, vượt trội từ Luật Thủ đô năm 2024.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, dù đã có những chuyển biến tích cực, song cơ chế đặc thù hiện nay vẫn ở giai đoạn thí điểm, cần tiếp tục hoàn thiện để phát huy hiệu quả toàn diện.

Ông Nguyễn Thế Điệp đề xuất, trước hết, cần mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế ưu đãi, đặc biệt là về tài chính.

Thứ hai, cần đẩy mạnh phân cấp, trao quyền cho địa phương trong việc quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và điều chỉnh quy hoạch…, giúp giảm bớt các tầng nấc trung gian, tăng tính chủ động và phù hợp với thực tiễn từng địa phương.

Thứ ba, cần có cơ chế ràng buộc trách nhiệm đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc dành quỹ đất cho nhà ở xã hội. Việc này không chỉ bảo đảm nguồn cung mà còn góp phần phát triển đô thị theo hướng cân bằng, bền vững.

“Một vấn đề quan trọng là cần tích hợp phát triển nhà ở xã hội vào quy hoạch đô thị tổng thể. Ngoài ra, các cơ quan chức năng cần công khai, minh bạch thông tin về dự án, đối tượng thụ hưởng, giá bán, giá thuê… để bảo đảm đúng mục tiêu, đúng đối tượng. Đặc biệt là phải xử lý nghiêm các hành vi trục lợi chính sách, chuyển nhượng trái phép nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh.

Doãn Thành

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/tao-dot-pha-tu-co-che-dac-thu-744087.html