Thận trọng với dư nợ bất động sản

2 giờ trướcBài gốc

Tín dụng bất động sản nửa đầu năm vượt xa mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống

Hoạt động bất động sản “đẩy” tín dụng

Tính đến cuối tháng 6/2025, tín dụng tăng trưởng 9,9% so với đầu năm, vượt trội so với cùng kỳ trong 5 năm qua, tương ứng mức tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước. Bất chấp sự chùng xuống của hoạt động sản xuất hồi tháng 4 sau công bố thuế quan của Mỹ, gây lo ngại về triển vọng kinh tế toàn cầu và nhu cầu tín dụng, Việt Nam vẫn thể hiện khả năng chống chịu tốt nhờ môi trường lãi suất giảm.

Sự mở rộng tín dụng trong năm 2024 và đầu 2025, theo bà Trần Thị Kiều Oanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn dịch vụ tài chính FiinGroup, chủ yếu được thúc đẩy bởi các hoạt động bất động sản, xây dựng và các lĩnh vực liên quan đến tiêu dùng, chiếm gần một nửa tổng dư nợ tín dụng cuối năm 2024. Riêng bất động sản và xây dựng duy trì tỷ trọng 25%, với tốc độ tăng trưởng hàng năm vượt hầu hết các ngành khác.

Đáng chú ý, năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%, hỗ trợ bởi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm từ 16 - 18%. Trong bối cảnh thuế quan tăng, có thể ảnh hưởng đến thương mại và kinh tế toàn cầu, tăng trưởng tín dụng được kỳ vọng sẽ được thúc đẩy bởi giải ngân đầu tư công và tiêu dùng nội địa.

Tính đến hết quý I/2025, theo thống kê của FiinGroup, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3.451.000 tỷ đồng, chiếm 21,4% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng cho các nhà phát triển dự án là 1.488.000 tỷ đồng (43% dư nợ bất động sản), còn tín dụng cho người mua nhà là 1.963.000 tỷ đồng (57%). Theo số liệu Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản tính đến 30/6/2025 đạt 1.742.000 tỷ đồng, tăng 19,9% so với đầu năm và tăng 39% so với cùng kỳ, vượt xa mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống.

“Tỷ trọng tín dụng cho nhà phát triển bất động sản chiếm khoảng 10,2% tổng dư nợ toàn hệ thống, cho thấy nguồn lực ngân hàng được phân bổ lớn vào phân khúc này”, bà Oanh nhận định.

Cũng theo FiinGroup, tốc độ tăng trưởng tín dụng cho nhà phát triển cao hơn nhiều so với tín dụng cho người mua nhà (tăng 5,3% so với quý I/2025) phản ánh xu hướng phục hồi thị trường bất động sản theo hướng dẫn dắt từ phía cung. Xu hướng này hỗ trợ hoàn thành dự án và các ngành liên quan, nhưng sự tập trung tín dụng cao vào phân khúc nhà phát triển cũng làm tăng rủi ro ngành. Nếu tốc độ bán hàng và dòng tiền không theo kịp tốc độ tăng nợ, các ngân hàng có thể đối mặt với áp lực chất lượng tài sản, khiến hệ thống dễ tổn thương hơn.

Những con số đáng chú ý

Cho vay kinh doanh bất động sản (kể cả tín dụng và trái phiếu) của Techcombank trong 6 tháng đầu năm 2025 chiếm gần 60% tổng dư nợ tín dụng. Nếu tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank lên tới gần 65% tổng dư nợ toàn Ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản (tính riêng tín dụng) hợp nhất của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024 (tăng gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6%).

Câu chuyện cũng tương tự tại HDBank khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 16,4%; SHB đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm; MB đạt 85.834 tỷ đồng, tăng gần 34% so với đầu năm hay như TPBank tăng 32%, tại PGBank tăng 30%, tại VietBank tăng 19%, tại MSB tăng 15%...

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7/2025, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, tín dụng toàn hệ thống 7 tháng đầu năm tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đây là mức tăng khá cao so với con số 6% cùng kỳ năm trước. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung, song vẫn đảm bảo an toàn, không gây rủi ro hệ thống.

Thống đốc phân tích, tín dụng bất động sản tăng phù hợp với định hướng tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Bởi, khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai tăng là tất yếu. Quả vậy, theo Bộ Tài chính, lũy kế thu ngân sách nhà nước 6 tháng đầu năm 2025 ước đạt 1.302.100 tỷ đồng, bằng 66,2% dự toán, tăng 25,4% so cùng kỳ. Trong đó, khoản thu từ đất đạt 243.644 tỷ đồng - tương đương 96% dự toán cả năm và tăng hơn 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng chưa từng có trong nhiều năm, trở thành “điểm sáng” nổi bật nhất trong bảng thành tích thu ngân sách năm nay.

Hà Nội và TP.HCM - hai đầu tàu kinh tế - cũng là “cánh én” dẫn đầu khi Hà Nội thu về 86.751 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất trong nửa đầu năm, tăng tới 539% so với cùng kỳ năm trước; riêng tiền sử dụng đất đạt khoảng 74.000 tỷ đồng - tăng hơn 600%. Còn TP.HCM cũng thu hơn 65.000 tỷ đồng từ đất, đạt 90,7% kế hoạch cả năm chỉ trong 6 tháng. Nghệ An thu 10.270 tỷ đồng từ đất, chiếm tới 66% tổng thu ngân sách địa phương là 15.553 tỷ đồng. Đà Nẵng cũng vượt kế hoạch, thu 4.000 tỷ đồng từ đất, góp phần đưa tổng thu 7 tháng của địa phương này lên hơn 31.599 tỷ đồng - vượt xa mục tiêu 30.000 tỷ đồng cho cả năm.

Thận trọng nguy cơ phân bổ sai tín dụng

Trong diễn biến có liên quan, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) vừa có Văn bản số 421/HHNH-PLNV ngày 5/8/2025 kiến nghị gửi tới Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về những khó khăn, vướng mắc mà các tổ chức tín dụng hội viên đang gặp phải khi nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để xử lý nợ xấu.

Theo phản ánh từ các tổ chức tín dụng hội viên, một trong những biện pháp quan trọng để xử lý nợ xấu là nhận chính tài sản bảo đảm là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Việc này diễn ra chủ yếu qua hai hình thức: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận đối trừ nợ, hoặc tổ chức tín dụng nhận lại tài sản bảo đảm từ Cơ quan Thi hành án sau nhiều lần tổ chức đấu giá không thành công.

Theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nhưng được quyền nắm giữ tài sản này trong thời hạn tối đa là 5 năm để xử lý thu hồi nợ. Tuy nhiên, một thực tế đang diễn ra đó là các văn phòng đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường tại nhiều địa phương đã từ chối đăng ký biến động, chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng.

Việc không thể đăng ký quyền sở hữu, theo VNBA, đã đẩy các tổ chức tín dụng vào thế “tiến thoái lưỡng nan” với nhiều hệ lụy nghiêm trọng, đó là:

Thứ nhất, không thể phát mại tài sản bởi không có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các tổ chức tín dụng không thể tự mình bán hay chuyển nhượng tài sản cho người mua. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng từ chối công chứng hợp đồng mua bán vì lý do này.

Thứ hai, bế tắc với tài sản từ thi hành án. Đối với các tài sản bảo đảm nhận về từ cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng cũng không thể bán được. Việc quay lại nhờ thi hành án đấu giá tiếp là không khả thi, bởi bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Thứ ba, vướng mắc về hạch toán. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Quyết định 479/2004/QĐ-NHNN, để ghi nhận giá trị tài sản vào tài khoản nội bảng (Tài khoản 387), tổ chức tín dụng phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Vì không thể đăng ký, tổ chức tín dụng không thể hạch toán được tài sản này, khiến mục đích của việc nhận tài sản không đạt được.

Thứ tư, rủi ro tranh chấp. Dù khách hàng đã bàn giao tài sản, về mặt pháp lý, nghĩa vụ nợ của họ vẫn còn trên sổ sách và tiếp tục phát sinh. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trong tương lai, đặc biệt khi giá bất động sản tăng, chủ cũ có thể đòi lại tài sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cảnh báo: “Trong khi nợ xấu cũ vẫn “đắp chiếu” chưa thể xử lý được, rủi ro nợ xấu mới lại hiện hữu”.

Bà Trần Thị Kiều Oanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn dịch vụ tài chính FiinGroup cho biết, ở chiều ngược lại, ngành sản xuất - vốn là động lực chính của tăng trưởng bền vững - ghi nhận tăng trưởng tín dụng yếu hơn. Điều này cho thấy dòng vốn mới ít chảy vào các ngành sản xuất, xuất khẩu và nhiều hơn vào các ngành có lợi nhuận ngắn hạn nhưng tiềm ẩn biến động cao. Mặc dù sự phục hồi của tín dụng bất động sản và tiêu dùng hỗ trợ thị trường trong ngắn hạn, nhưng sự tập trung này làm tăng nguy cơ phân bổ sai tín dụng và có thể làm hệ thống tài chính dễ bị tổn thương nếu xảy ra cú sốc ngành.

“Một cơ cấu tín dụng cân bằng hơn, với tỷ trọng lớn hơn dành cho sản xuất, công nghệ và các ngành có giá trị gia tăng cao, sẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo khả năng chống chịu của nền kinh tế trong dài hạn”, bà Oanh khuyến nghị.

Hồng Dung

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/than-trong-voi-du-no-bat-dong-san-post375000.html