Thanh khoản kém vì sao giá nhà đất vẫn neo cao?

3 giờ trướcBài gốc

Giá tăng liên tục

Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá bán chung cư trung bình đã đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ. Trong đó số lượng dự án mở bán trên 100 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều. Đơn cử là các dự án The Nelson Private Residences 120-180 triệu đồng/m2, Noble Crystal 120-150 triệu đồng/m2, The Matrix One 120-150 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, TPHCM ghi nhận mức giá bình quân 89 triệu đồng/m2, các dự án hạng sang tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái cũng thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường này. Thậm chí, một số dự án mở bán mới lên đến 163-200 triệu đồng/m2.

Qua khảo sát của ĐTTC, tại TPHCM nhiều dự án tăng giá nhiều trong thời gian qua và đang ở mức “ngất ngưởng”. Cụ thể, dự án của Quốc Cường Gia Lai (khu Nam) mở bán đầu năm với mức 54-55 triệu đồng/m² (khoảng 3,6-3,7 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích 73 m²).

Tuy nhiên, giá thị trường hiện đã tăng lên hơn 64 triệu đồng/m², tương đương 4,3 tỷ đồng/căn, nếu cộng thuế VAT lên tới 4,8 tỷ đồng/căn. Tại khu vực đường Bến Vân Đồn (quận 4 trước đây), một số dự án giao dịch quanh 60-62 triệu đồng/m², như Tresor của Novaland với căn hộ 1 phòng ngủ (50m²) từ mức 3,2-3,3 tỷ đồng/căn thời điểm đầu năm, nay lên 4-4,2 tỷ đồng/căn; còn căn hộ 2 phòng ngủ (58m²) đang được chào bán 5,4-5,5 tỷ đồng (tăng khoảng 30%). Tại dự án Icon 56 cùng chủ đầu tư Novaland, do đã có sổ hồng nên giá cao hơn với căn 1 phòng ngủ (50m²) 5,2 tỷ đồng (tăng 22%).

Tuy nhiên, tăng mạnh nhất phải kể đến The Sun Avenue (phường Bình Trưng) sau khi có thông tin dự án này chính thức được “gỡ vướng” sổ hồng. Một cư dân ở đây cho biết, năm ngoái có người trả 4,3-4,4 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ (67m²), nhưng hiện nay giá đã lên 6,5-6,7 tỷ đồng (tăng hơn 50% chỉ sau 1 năm).

Tại TP Thủ Đức (trước đây), một số dự án có giá khởi điểm thấp hơn, nhưng khi vừa hoàn thiện pháp lý cũng tăng giá đáng kể, như Sài Gòn Gateway (phường Tăng Nhơn Phú) từ mức 30-35 triệu đồng/m² năm ngoái nay đã đạt 38-42 triệu đồng; TDH Riverview (phường Tam Bình) cũng nhích từ 30 triệu đồng/m2 lên 35-36 triệu đồng/m2; The Capella (phường An Khánh) ghi nhận mức tăng 22% trong năm qua, với giá trung bình 6 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ với diện tích 87m2.

Theo ông Nguyễn Văn Bình, Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại khu vực Thủ Đức (trước đây), giá nhà đất tại các dự án cũng như nhà đất riêng lẻ trong khu dân cư trong 10 năm qua tăng bình quân khoảng 10 lần. Cũng có những trường hợp giá bán năm sau thấp hơn năm trước, nhưng nhìn tổng thể vẫn tăng.

"Chính vì vậy hầu hết người làm công ăn lương ở mức bình thường khó đủ tích lũy để mua cho mình một căn nhà nhỏ hay một căn hộ chung cư ở mức bình thường" - ông Bình phân tích.

Nhưng vì sao thanh khoản kém?

Ghi nhận của ĐTTC tại một dự án ở khu Nam TPHCM với quy mô hơn 250ha. Tại dự án này, chủ đầu tư đã triển khai xây dựng và hoàn thiện khoảng 10% diện tích dự án với quy mô gần 2.000 sản phẩm nhà phố.

Trong đợt bán hàng đầu tiên đưa ra thị trường vào cuối năm 2022, chủ đầu tư bán với giá khoảng 7,5 tỷ đồng/nhà phố xây thô. Tuy nhiên, chỉ mới 30% sản phẩm được người mua đón nhận, còn lại vẫn chưa có “đầu ra”. Mặc dù vậy, trong đợt bán hàng sắp tới, chủ đầu tư dự kiến mỗi căn nhà phố đưa ra sẽ có giá khoảng 10 tỷ đồng (tức tăng gần 30% sau 3 năm).

Giải thích vì sao tính thanh khoản kém nhưng giá nhà vẫn cứ tăng, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc CTCP DRH Holdings, cho rằng chi phí "đầu vào" tăng dẫn đến giá đất tăng theo. Khi khung giá đất đã được bỏ, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới tăng so với bảng giá đất trước đây (vốn thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật hay còn gọi là giá thị trường). Bảng giá đất tăng cao sẽ dẫn đến các chi phí tiền đất của người dân tăng tương ứng (tiền thuế đất, tiền sử dụng đất khi được cấp sổ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất).

“Với các doanh nghiệp, dù việc xác định giá đất dự án không dựa vào bảng giá đất, nhưng với quy định mới tiền sử dụng đất xác định cho các dự án đầu tư sẽ không thể thấp hơn so với trước đây. Đặc biệt trong bối cảnh chi phí về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ tăng cao hơn, khi người bị thu hồi sẽ nhận được nhiều lợi ích hơn so với trước đây. Bên cạnh đó, xu hướng đầu cơ, ôm đất cũng khiến giá nhà đất bị đẩy lên một cách vô hình” - ông Sơn phân tích.

Lý giải nguyên nhân thanh khoản kém trong khi giá vẫn cao chót vót, một chuyên gia nhà đất cho rằng nhà đầu tư đang rất phân vân khi thời gian gần đây có quá nhiều dự thảo, thông tin về đánh thuế nhà đất theo hướng bất lợi cho người đầu tư.

Do vậy, những người đang “ôm” nhiều nhà đất đều e dè. Trong khi đó, với những người vay ngân hàng “lướt sóng” việc đầu tư lúc này là vô cùng rủi ro; còn người có nhu cầu thật không dám vay vì công việc đang bấp bênh. Tất cả lý do nói trên đã làm cho đầu ra của nhiều dự án hiện nay gặp nhiều khó khăn.

Vấn đề người dân và các nhà đầu tư mong muốn hiện nay các chính sách liên quan đến đầu tư BĐS, cụ thể là chính sách thuế cần rõ ràng, minh bạch để nhà đầu tư yên tâm kinh doanh; thủ tục hành chính cần được cắt giảm như chỉ đạo của Thủ tướng.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức rất cao, như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây mới chỉ là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

ĐỖ TRÀ GIANG

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/thanh-khoan-kem-vi-sao-gia-nha-dat-van-neo-cao-post125201.html