Thị trường bất động sản 2026: Dịch chuyển sang nhu cầu thực?

2 giờ trướcBài gốc

Dự báo năm 2026, bất động sản có xu hướng tái cấu trúc theo nhu cầu thực. Ảnh minh họa: ITN

Năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) được dự báo bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, với xu hướng dịch chuyển rõ hơn về nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. Sự điều chỉnh này không chỉ làm thay đổi cấu trúc cung cầu, mà còn định hình lại chiến lược phát triển dự án, dòng tiền và cách thức quản lý thị trường theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Tái cấu trúc thị trường

Theo thống kê của VARS, năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đã vượt qua mốc 128.000 sản phẩm mới, tăng 88% so với năm 2024 và cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025. Quý IV/2025, ghi nhận 42.000 sản phẩm mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm 2024. Ghi nhận 88.000 giao dịch, tăng 78% so với năm 2024, cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 68%.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), nhận định: Xu hướng BĐS năm 2026 sẽ hướng đến nhu cầu ở thực. Nhu cầu này luôn ở mức cao và có xu hướng gia tăng. Các xu hướng này không mang tính ngắn hạn, thị trường sẽ tái cấu trúc, thanh lọc để phù hợp với thực tế.

Năm 2026, BĐS dự báo sẽ phát triển theo chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, nhà phát triển sẽ khai thác dự án theo mục tiêu dòng tiền ổn định, tiềm năng và bền vững.

Nửa cuối năm 2025, giá căn hộ và đất nền tiệm cận ngưỡng ‘đỉnh’, vượt khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực. Trong khi đó, thanh khoản suy giảm và lãi suất tín dụng ở mức cao khiến dòng tiền đầu cơ ngắn hạn khó duy trì.

Khi chi phí vốn tăng và biên lợi nhuận lướt sóng thu hẹp, thị trường buộc phải tự điều chỉnh. Nhà đầu tư chuyển sang chiến lược trung và dài hạn, ưu tiên dòng tiền ổn định và pháp lý minh bạch thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, cho rằng: BĐS năm 2026 đang chịu tác động và “ăn theo” hạ tầng giao thông, thương mại, công nghiệp, logistics và cấu trúc dân cư.

Ghi nhận tại Hà Nội, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao. Hiện, địa phương đang đề xuất giãn dân, di dời khoảng 860.000 người từ khu vực bên trong Vành đai 3, ưu tiên Vành đai 1 và 2, trong hai giai đoạn 2026 - 2035. Người dân có thể được tái định cư tại chỗ hoặc chuyển tới các đô thị mới như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc.

Các dự án hạ tầng kết nối vùng như Vành đai 4, Vành đai 3,5, cầu Trần Hưng Đạo… sẽ kéo theo sự phân bố và lựa chọn có kế hoạch dài hạn về chỗ ở của người dân để phù hợp với môi trường sống, làm việc, sử dụng phương tiện giao thông di chuyển…

Tương tự, tại TPHCM, xu hướng người dân rời trung tâm ra khu vực ven đô và các địa bàn lân cận như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch đang dần rõ nét, khi quỹ đất nội đô hạn hẹp, giá bán ở mức cao, dư địa tăng trưởng ít, chi phí sinh hoạt đắt đỏ và chi phí sinh hoạt tăng cao.

Tình trạng dịch chuyển dân cư được cho là “lợi đơn lợi kép” từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như đường cao tốc Bắc - Nam; Sân bay quốc tế Long Thành; các đường vành đai tại Hà Nội và TPHCM...

Hạ tầng kết nối đồng bộ, thuận lợi không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn làm thay đổi cấu trúc thị trường từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn gắn với khả năng hình thành cộng đồng dân cư thực.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhận định: Năm 2026, BĐS sẽ phục hồi có chọn lọc, thay vì bùng nổ diện rộng. Nhà đầu tư đã thận trọng hơn sau chu kỳ điều chỉnh. Họ quan tâm đến tiến độ hạ tầng, pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thật.

Minh bạch về pháp lý, quản lý dữ liệu bất động sản sẽ giúp người mua tránh rủi ro, đầu cơ tăng giá. Ảnh minh họa: ITN

Tăng nguồn cung, siết chặt quản lý

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, mục tiêu phát triển BĐS trong năm 2026 là xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện, lâu dài nhằm thúc đẩy thị trường ổn định.

Bộ Xây dựng giao nhiệm vụ các ngành, địa phương phát triển nguồn cung BĐS với cơ cấu phân khúc sản phẩm đa dạng, hướng đến ổn định nguồn cung - cầu, từ đó bình ổn giá.

“Khi nguồn cung đủ, phân bổ hợp lý, người dân sẽ có thêm lựa chọn phù hợp với nhu cầu, cơ hội tiếp cận nhà ở sẽ tăng cao. Bộ Xây dựng đang đề xuất thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập và quản lý. Trung tâm sẽ đóng vai trò là một “sàn giao dịch”, vận hành trên hệ thống dữ liệu chính thống, minh bạch và có khả năng kiểm soát rủi ro”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết thêm.

Việc hình thành mô hình giao dịch tập trung sẽ giúp hạn chế tình trạng thông tin sai lệch, đầu cơ, tăng giá; đồng thời tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và người dân khi tham gia thị trường.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ vận hành đồng bộ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Bộ đề nghị các đơn vị có liên quan cập nhật đầy đủ dữ liệu về dự án, pháp lý, tiến độ và tình hình giao dịch vào hệ thống.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, việc phát triển hạ tầng gắn với dự án BĐS sẽ làm thay đổi thị trường. Tuy nhiên, lưu ý không ngoại trừ việc đẩy giá BĐS lên cao, thiếu thông tin minh bạch. Vì vậy, chuẩn hóa, công khai thông tin sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận.

Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 94/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết việc xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS nhằm đảm bảo tính pháp lý trong việc xây dựng và khai thác hệ thống dữ liệu.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh khẳng định, việc kết hợp hoàn thiện pháp luật, tăng nguồn cung, minh bạch thông tin là then chốt quyết định thị trường BĐS ổn định, bền vững, tăng trưởng kinh tế năm nay.

Cùng với đó là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của dự án để nhà đầu tư sẵn sàng cho kế hoạch tái cấu trúc chiến lược.

Các tỉnh, thành phố: TPHCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng... đã hình thành thị trường bất động sản lớn, sôi động. Các doanh nghiệp bất động sản như Vinhomes, BIM Group, Sunshine Group, Ecopark Group, Eurowindow Holdings, Xuân Cầu Holdings đang đẩy mạnh việc triển khai các dự án khu đô thị lớn nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân với kế hoạch dài hạn.

Nguyên Khôi

Nguồn GD&TĐ : https://giaoducthoidai.vn/thi-truong-bat-dong-san-2026-dich-chuyen-sang-nhu-cau-thuc-post768343.html