Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới: chất lượng thay số lượng

2 giờ trướcBài gốc

Chu kỳ tăng trưởng “chọn lọc”

Theo báo cáo phân tích thị trường và đánh giá từ Viện nghiên cứu kinh tế BĐS, thị trường BĐS Việt Nam 2026 đang bước vào một chu kỳ mới nhưng không tái diễn kiểu sốt nóng như quá khứ. Thay vào đó, tăng trưởng dự kiến là ổn định, có chọn lọc và hướng đến giá trị thực. Điểm khác biệt lớn của chu kỳ mới nằm ở cách vận hành: Thị trường không dành cho đầu cơ lướt sóng và nhà đầu tư mạo hiểm ngắn hạn nữa; Dòng tiền dịch chuyển mạnh sang tài sản có giá trị nội tại cao, phù hợp nhu cầu ở thực;

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng sẽ đưa ra những lựa chọn chiến lược hơn, ưu tiên đầu tư bền vững, tỷ suất lợi nhuận ổn định và rủi ro thấp hơn. Nguyên nhân sâu xa là sau giai đoạn điều chỉnh luật pháp, tháo gỡ dự án ách tắc và khơi thông dòng vốn tín dụng, thị trường có nền tảng pháp lý và thông tin minh bạch hơn là điều kiện cần để chu kỳ mới diễn ra lành mạnh.

Theo luật sư Hoàng Đạo - chuyên gia về pháp lý BĐS, những động lực của chu kỳ mới gồm: Nền tảng pháp lý và thể chế được củng cố, công tác cải cách hành chính được đẩy mạnh, giúp rút ngắn thủ tục đầu tư và cấp phép dự án được coi là bước đột phá; Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin thị trường được thiết lập, giúp minh bạch hóa giao dịch và đánh giá rủi ro; Các dự án tồn đọng được xử lý tích cực, trong gần 3.000 dự án khó khăn, hơn 900 dự án đã được tháo gỡ.

Thị trường BĐS bước vào chu kỳ mới có tính "chọn lọc" hơn.

Dòng vốn tiếp tục quay trở lại nhưng thận trọng, gắn chặt hơn với khả năng sinh lời thực và tiêu chí an toàn vốn. Những yếu tố thúc đẩy vốn quay lại thị trường: chính sách tiền tệ linh hoạt và lãi suất ở mức ổn định, giảm áp lực chi phí vay; nguồn vốn đầu tư công kỷ lục kích thích hạ tầng, yếu tố quan trọng tạo sự hấp dẫn dài hạn cho BĐS khu vực đô thị và vùng ven; sự tham gia của vốn FDI và các quỹ đầu tư tổ chức tăng dần, tập trung vào các dự án quy mô lớn, minh bạch…

“Đặc biệt là nhu cầu ở thực và phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền chiếm ưu thế, khác biệt lớn là nguồn cầu không chỉ đến từ nhà đầu tư, mà chính từ người có nhu cầu ở thật, vốn luôn là nền tảng bền vững nhất của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp thu nhập đã góp phần thu hút dòng tiền hướng vào phân khúc này” – luật sư Hoàng Đạo phân tích.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, bước vào chu kỳ mới, dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Cụ thể, nhà ở trung cấp, bình dân sẽ là “điểm sáng” ổn định nhất, do đáp ứng nhu cầu thực của số đông người mua và ít chịu “đòn” mạnh từ các biến động lãi suất, dòng vốn hơn các phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các dự án khu đô thị lớn và hạ tầng trọng điểm kết nối vùng, đô thị vệ tinh, đặc biệt ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai… được kỳ vọng tiếp tục thu hút dòng vốn mạnh mẽ.

“Phân khúc cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng dù không còn “sốt nóng”, nhưng vẫn giữ vai trò quan trọng trong chu kỳ mới, đặc biệt với sức hút từ các khu đô thị, nghỉ dưỡng ven biển có hệ thống pháp lý hoàn chỉnh. Trong khi BĐS khu công nghiệp vẫn giữ vai trò “đầu tàu” bởi những tác động tích cực từ tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước, các giải pháp kiềm tỏa lạm phát và thu hút đầu tư nước ngoài” – ông Nguyễn Thế Điệp dự báo.

Thách thức vẫn còn hiện hữu

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, thị trường BĐS bước vào chu kỳ mới sẽ có cách vận hành khác biệt so với trước đây, bởi: Mức độ minh bạch và dữ liệu thị trường tăng lên, lần đầu tiên, hệ thống dữ liệu thị trường và cơ sở thông tin BĐS được pháp luật quy định rõ ràng, giúp các bên tham gia ra quyết định dựa trên dữ liệu thực, giảm thiểu rủi ro thông tin sai lệch;

Kiểm soát đầu cơ tốt hơn, thiên về nhu cầu ở thực, một trong những điểm nhận diện rõ nét của chu kỳ mới là kiểm soát hoạt động đầu cơ quá mức, vốn là nguyên nhân của bong bóng trước đây. Các cơ chế thuế, quy định số lượng sở hữu và hồ sơ pháp lý minh bạch đã và đang được thảo luận nhằm hạn chế động cơ đầu cơ thuần túy… Điều đó không chỉ mang lại lợi ích cho thị trường BĐS mà còn có tác động lan tỏa đến toàn nền kinh tế.

Các chuyên gia dự báo thị trường BĐS vẫn còn phải đổi diện với nhiều khó khăn và thách thức.

“Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu, đó là sự phân hóa mạnh mẽ trong nội tại thị trường, không dành cho các chủ đầu tư nhỏ lẻ, dự án thiếu minh bạch hoặc năng lực tài chính yếu; Giá BĐS dù ổn định hơn nhưng vẫn cao tương đối so với thu nhập trung bình, khiến nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở chất lượng; Hệ thống dữ liệu tuy đã được xây dựng nhưng vẫn còn thiếu kết nối đồng bộ, khiến việc dự báo thị trường chính xác hơn còn hạn chế…” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Các chuyên gia cùng chung qua điểm chu kỳ mới là chu kỳ mà “chất lượng thay vì số lượng”. So với các chu kỳ nóng trước đây, chu kỳ mới sẽ không chạy theo tăng trưởng nóng, giá sốc hay đầu cơ ồ ạt. Thay vào đó là sự vận hành từng bước, minh bạch hơn, bền vững hơn và gần với nhu cầu thực hơn, yêu cầu nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý phải thích ứng với những luật chơi mới, nơi giá trị dài hạn, dữ liệu đáng tin cậy, pháp lý minh bạch là trọng tâm.

“Thị trường BĐS đang ở mức độ kỷ luật cao hơn về chính sách điều hành, nếu trước đây chủ yếu được kích hoạt bởi dòng tiền rẻ và kỳ vọng tăng giá nhanh, thì chu kỳ mới đang hình thành trên nền tảng thận trọng hơn. Nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đều rút ra bài học từ giai đoạn sốt nóng, đóng băng vừa qua. Thị trường sẽ không còn “dễ dãi” với các dự án thiếu pháp lý, năng lực tài chính yếu hay chỉ chạy theo đầu cơ. Điều này đồng nghĩa với việc tốc độ tăng giá có thể chậm hơn, nhưng độ bền và tính ổn định sẽ cao hơn, giảm nguy cơ bong bóng” – chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành đánh giá.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-chat-luong-thay-so-luong.964312.html