Thị trường bất động sản 'cung tăng, giá tăng'

3 giờ trướcBài gốc

Phân khúc căn hộ dự báo gia tăng cả về nguồn cung và giá bán trong quý cuối năm nay. Ảnh: Dũng Minh.

Nguồn cung tăng mạnh

Đại diện BHS Group dự báo, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ có thêm khoảng 14.100 căn hộ mới, trong đó Gia Lâm, Việt Hưng, Phúc Lợi, Phú Thượng, Hà Đông sẽ là những “điểm nóng” với nguồn cung dao động từ 1.000-2.500 sản phẩm/khu vực.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ cũng được cho là sẽ tăng mạnh ngay trong quý cuối năm này, khi thị trường có thể có thêm khoảng 35.000 sản phẩm mới. Các khu vực như Lái Thiêu, Tân Đông Hiệp, Tân Mỹ, Linh Xuân, Bình Dương sẽ giữ vai trò tạo cung chính, với khoảng 3.500-8.000 sản phẩm/khu vực.

Với phân khúc nhà ở thấp tầng, nguồn cung mới tại 2 thị trường chủ lực này có sự cân bằng hơn khi theo BHS Group, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 6.300 sản phẩm mới trong quý IV/2025, còn TP.HCM là 7.900 sản phẩm.

Nhìn chung, đại diện BHS Group cho rằng, nhà ở cao tầng vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường nhà ở trong năm nay do nhu cầu cao. Khu vực lân cận các đô thị lớn được nhiều khách hàng lựa chọn nhờ sở hữu quỹ đất lớn và giá cả hợp lý hơn khu vực nội thành. Giá bán dự kiến không tăng hoặc nhích nhẹ 1-2% vì mức giá đang neo cao, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Nhà ở thấp tầng thời điểm cuối năm nhiều khả năng sẽ là lựa chọn của nhiều khách hàng mua đầu tư do tập trung tại các khu vực tiềm năng.

Khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư lớn nhờ uy tín cũng như chất lượng bàn giao. Giá bán dự kiến tăng nhẹ 3-5% trong thời điểm cuối năm do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường.

Thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới với nhiều thay đổi rõ nét, đặc biệt là về giá. Thị trường đã hình thành một mặt bằng giá mới với mức tăng rất cao so với các chu kỳ trước.

Cùng với đó, hiệu ứng sáp nhập địa giới hành chính cũng mang đến những xu hướng đầu tư mới, dư địa phát triển mới, trong đó đáng chú ý là việc giá nhà tại các thị trường có mức nền thấp hơn khu vực trung tâm (của từng tỉnh, thành phố) có xu hướng tăng mạnh.

Tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong cả năm 2025 được kỳ vọng đạt hơn 4.400 căn, chỉ thấp hơn các năm 2022 và 2024 khi thị trường ghi nhận quy mô nguồn cung tăng đột biến từ những đợt mở bán của các dự án đại đô thị.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi quan trọng. Sau thời gian trầm lắng, phân khúc này được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025-2026, nhưng sự phát triển sẽ không đồng đều, mà phân hóa rõ nét theo từng khu vực, dòng sản phẩm.

Một điểm dễ nhận thấy là nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi yếu tố đầu tư dần chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.

Giá vẫn tăng, vùng ven “chiếm sóng”

Theo ông David Jackson, thị trường nhà ở giai đoạn tới sẽ tập trung vào một số điểm nổi bật. Trước hết, khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh các thành phố lớn sẽ trở thành tâm điểm đầu tư khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao. Hệ thống đường vành đai, cao tốc và metro được đẩy nhanh hoàn thiện sẽ tạo lực đỡ cho những khu vực này.

Tiếp đó, căn hộ đa năng và linh hoạt như studio, dual-key hay mô hình kết hợp ở và làm việc dự báo sẽ lên ngôi, phản ánh sự thay đổi trong lối sống của giới trẻ và chuyên gia quốc tế.

Cùng với đó, yếu tố công nghệ và quản lý thông minh sẽ trở thành chuẩn mực mới. Những dự án ứng dụng PropTech, IoT, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh… không chỉ nâng cao trải nghiệm của cư dân, mà còn giúp tăng giá trị sản phẩm trên thị trường thứ cấp.

Song hành với công nghệ là xu hướng xanh và bền vững, khi người mua ngày càng coi trọng không gian sống gần gũi thiên nhiên, tiết kiệm năng lượng và tiện ích nội khu toàn diện.

Một yếu tố quan trọng khác là khung pháp lý và chính sách quản lý. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục hành chính, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán căn hộ. Trong bối cảnh đó, dự án minh bạch, hợp quy hoạch sẽ dễ dàng tiếp cận dòng vốn đầu tư cũng như khách hàng và ngược lại, dự án vướng pháp lý sẽ không được quan tâm.

Về triển vọng, thị trường sẽ tăng trưởng rõ rệt hơn trong năm 2026. Thanh khoản cải thiện nhờ chính sách tín dụng cởi mở hơn và niềm tin thị trường phục hồi.

Hai kịch bản có thể diễn ra: Một là, thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa sâu; hai là, khi thủ tục pháp lý được tăng tốc gỡ vướng và vốn tín dụng được đẩy mạnh, thị trường có thể bật lên nhanh, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

“Dù theo kịch bản nào, thách thức vẫn hiện hữu: Rủi ro pháp lý, áp lực tài chính, nguy cơ sốt cục bộ và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án cùng thời điểm. Điều đó đòi hỏi cả nhà phát triển dự án lẫn người mua cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng và giá trị sử dụng thực”, ông David Jackson nói.

Với thị trường nhà ở Hà Nội, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ còn chiếm ưu thế trong thời gian tới và phân bố đa dạng ở cả nội thành và ngoại thành, tại các khu vực mới như Long Biên, Đông Anh...

Dự kiến, mặt bằng giá tiếp tục tăng nhờ việc ra mắt nhiều sản phẩm phân khúc sang trọng, thậm chí là bất động sản hàng hiệu. Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào khiến người mua thận trọng hơn, hạn chế đầu tư lớn vào các dự án chỉ dựa vào thương hiệu mà chưa chứng minh được giá trị thực tế trong tương lai gần.

Với phân khúc nhà liền thổ, các quỹ đất xa trung tâm sau thời gian tạm dừng phát triển hiện đang được các chủ đầu tư tư nhân triển khai trở lại với mức định giá vượt trội so với mặt bằng chung của từng khu vực.

Đồng thời, hạ tầng giao thông kết nối và tiện ích khu vực cũng được tăng cường đầu tư nhằm củng cố sức hút đối với người mua, bắt kịp giai đoạn phục hồi và nâng cao khả năng cạnh tranh.

Còn tại TP.HCM, theo đại diện JLL, trong bối cảnh Việt Nam đang thực hiện cơ cấu lại địa giới hành chính của các địa phương, các chủ đầu tư và người mua nhà được cho là sẽ trải qua một giai đoạn thận trọng tạm thời và chờ đợi sự rõ ràng, cụ thể hơn trong chính sách quản lý, quy hoạch đất đai và đầu tư công để đưa ra quyết định.

Trong khi đó, các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ sẽ nhận được nhiều sự chú ý, với kỳ vọng được đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông và các công trình công cộng nhằm kết nối và phát triển kinh tế vùng sau sáp nhập.

Cùng góc nhìn, CBRE Việt Nam nhận định, những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục duy trì sự sôi động.

Tổng nguồn cung mới dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 vượt mức 32.300 căn, cao hơn năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá 50-60 triệu đồng/m2.

Giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội ghi nhận xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng ước đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2024. Đây vẫn là mức tăng cao, cho dù thấp hơn mức tăng trong năm 2024. Trường hợp giá bán thứ cấp tiếp tục duy trì đà đi lên sẽ đặt ra những lo ngại về tính bền vững của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua chênh lệch rõ nét.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, việc gia tăng và đa dạng hóa nguồn cung, cùng với phát triển hạ tầng kết nối và chính sách quản lý, điều tiết hợp lý từ phía cơ quan quản lý, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và lành mạnh của thị trường căn hộ Thủ đô trong giai đoạn 2026-2027.

Với nhà liền thổ, bà An dự báo, nguồn cung có thể gia tăng trong quý IV/2025, với số lượng mở bán mới dự kiến vượt 1.000 căn. Một số dự án bắt đầu triển khai hoạt động nhận đặt chỗ, cho thấy tín hiệu về các hoạt động mở bán sôi động hơn trong quý cuối năm.

Bình Minh

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/thi-truong-bat-dong-san-cung-tang-gia-tang-post380119.html