Thị trường bất động sản trong bối cảnh phân hóa cung cầu

7 giờ trướcBài gốc

Knight Frank mới đây đã đưa ra báo cáo thị trường cho thấy, diễn biến thị trường ở nhiều phân khúc như văn phòng, nhà ở và bán lẻ… tại hai thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có sự phân hóa rõ rệt giữa cung cầu, nguồn sản phẩm bất động sản cho thuê và khách thuê.

Đối với thị trường văn phòng ở những thành phố lớn hiện đang chịu áp lực giảm giá thuê trong bối cảnh kinh tế và hoạt động kinh doanh có phần sụt giảm. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A trung bình đạt 58,8 USD/m² tại TP. Hồ Chí Minh và 34,7 USD/m² tại Hà Nội trong quý 1/2026, ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ khi tỷ lệ trống gia tăng và nhu cầu thuê thay đổi.

Nếu như ở TP. Hồ Chí Minh, hoạt động cho thuê chậm lại đáng kể, với diện tích hấp thụ ròng hạng A xuống mức thấp nhất trong 5 năm khi khách thuê ưu tiên gia hạn hợp đồng thay vì di dời. Tỷ lệ trống tăng lên 12,6%, trong khi chủ đầu tư gia tăng ưu đãi để thu hút khách thuê. Nguồn cung mới hạn chế đến năm 2027, song các dự án tương lai được kỳ vọng sẽ gia tăng cạnh tranh và tạo áp lực giảm giá thuê.

Ngược lại, Hà Nội ghi nhận hấp thụ ròng tích cực, nhờ nhu cầu cao đối với các tòa nhà xanh mới hoàn thành. Tuy nhiên, tỷ lệ trống tăng lên 20,4% khiến giá thuê hạng A xuống mức thấp nhất trong 5 năm.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành của Knight Frank Việt Nam cho biết: “Nhìn chung, nhu cầu thuê văn phòng từ các doanh nghiệp quốc tế khá tốt, nhưng điều khoản hiện nay đang có lợi hơn cho người thuê ở cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tôi tin rằng đây là đỉnh điểm của chu kỳ giá thuê tại TP. Hồ Chí Minh, và thị trường đang chứng kiến giá thuê thấp hơn cùng nhiều ưu đãi hơn cho người thuê. Tỷ lệ hấp thụ thấp hơn là do tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp chậm lại và kỳ vọng thận trọng về việc mở rộng nhân sự và chi phí di dời. Các công ty quốc tế đặc biệt nhận thấy giá thuê cao tại TP. Hồ Chí Minh so với các thị trường khác trong danh mục văn phòng của họ trong khu vực”.

Không chỉ đối với thị trường văn phòng, thị trường căn hộ luôn là điểm nóng ở cả hai thành phố lớn thì hiện nay cũng có những diễn biến khác biệt. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp căn hộ đạt trung bình 4.078 USD/m² (tăng 11,8% theo năm) và 4.274 USD/m² tại Hà Nội (tăng 38% theo năm), chủ yếu nhờ nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới vẫn hạn chế, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp

Mức giá này là do tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới vẫn hạn chế, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, trong khi khu vực Thành phố mở rộng ghi nhận nguồn cung từ phân khúc nhà ở giá phải chăng. Dù lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu vẫn duy trì tích cực nhờ các chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, qua đó cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Trong thời gian tới, nguồn cung dự kiến tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp tại khu vực trung tâm, trong khi các khu vực lân cận cung cấp dự án nhà ở giá phải chăng hơn.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung mới ổn định, dẫn dắt bởi các dự án cao cấp, đẩy mặt bằng giá lên mức cao mới. Tuy nhiên, mức giá tăng nhanh đã làm chậm lại tốc độ hấp thụ, với nhu cầu dịch chuyển sang phân khúc trung cấp.

Trong trung hạn, giá căn hộ tại cả hai thị trường được kỳ vọng tiếp tục tăng khi nhiều dự án mới triển khai, dù yếu tố khả năng chi trả và tâm lý người mua sẽ đóng vai trò then chốt.

“Chúng tôi dự đoán giá bán sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, chủ yếu là do nguồn cung từ phân khúc thị trường cao cấp. Số lượng căn hộ bán ra sẽ chịu áp lực lớn hơn trong năm nay do chi phí vay tăng; tuy nhiên, nhu cầu từ người mua ở phân khúc thị trường tầm trung và bình dân vẫn rất mạnh mẽ”, ông Alex Crane chia sẻ.

Tuy nhiên, đối với thị trường bán lẻ do có nền tảng ổn định nên giá thuê sụt giảm không đáng kể dù nguồn cung hạn chế về quỹ đất tại khu vực trung tâm và có xu hướng di chuyển ra xa hơn.

Nhu cầu thuê duy trì tích cực, với tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại đạt 95,6% và diện tích hấp thụ ròng khoảng 10.400 m². Động lực chính đến từ các thương hiệu thời trang, phong cách sống, làm đẹp và F&B. Thị trường cũng đang thu hút sự quan tâm từ các thương hiệu công nghệ quốc tế có kế hoạch gia nhập thị trường.

Trong thời gian tới, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục khan hiếm, với các dự án sẽ được triển khai sau năm 2028. Điều này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy và duy trì đà tăng giá thuê tại các vị trí bán lẻ trọng điểm.

Minh Tuyết

Nguồn TBNH : https://thoibaonganhang.vn/thi-truong-bat-dong-san-trong-boi-canh-phan-hoa-cung-cau-179938.html