Thị trường căn hộ Hà Nội 'hạ nhiệt' cuối năm 2025: Giao dịch sụt giảm, nhà đầu cơ tháo chạy trước áp lực lãi suất

4 giờ trướcBài gốc

Giao dịch thứ cấp lao dốc, thị trường bước vào giai đoạn "thanh lọc"

Theo báo cáo thị trường mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội trong tháng 11/2025 đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10. Tuy nhiên, mức thanh khoản này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025, cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu dù tâm lý thận trọng đang lên ngôi.

Sự sụt giảm không diễn ra đồng loạt mà có sự phân hóa mạnh. Cụ thể, phân khúc căn hộ thứ cấp chịu tác động lớn nhất với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng ghi nhận mức giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Mặc dù vậy, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group nhận định thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang diễn ra quá trình "thanh lọc cục bộ". Diễn biến này tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao, nơi giá nhà đã tăng quá nóng trong thời gian ngắn vừa qua. Dòng tiền đầu cơ, vốn chảy mạnh vào thị trường từ giữa năm, nay đang có dấu hiệu rút lui khi kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước.

Áp lực kép từ lãi suất và đáo hạn nợ vay

Nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường hạ nhiệt được chỉ ra là do chi phí vốn đang gia tăng. Trong tháng 11/2025, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 - 1,2 điểm phần trăm, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Áp lực thanh khoản hệ thống cũng hiện hữu khi dư nợ tín dụng tính đến ngày 21/11 tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 12%.

Bên cạnh đó, "điểm rơi" của các khoản vay mua nhà cũng là yếu tố then chốt. Nhiều khoản vay được giải ngân vào giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 hiện bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc. Điều này khiến nghĩa vụ trả nợ (cả gốc và lãi) tăng đột biến, tạo áp lực lớn lên dòng tiền của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại tài sản, chấp nhận giảm giá chào bán hoặc thoát hàng để giảm tải gánh nặng tài chính, tuy nhiên thanh khoản vẫn gặp khó khăn.

Dù vậy, giới chuyên gia đánh giá nhịp điều chỉnh này mang tính kỹ thuật và tích cực cho sự phát triển dài hạn. Dữ liệu lịch sử cho thấy thị trường năm 2024 cũng từng trải qua giai đoạn trầm lắng vào cuối năm và kéo dài sang quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại.

One Mount Group dự báo kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026 nhưng với nền tảng lành mạnh hơn. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ thu hẹp, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Khi mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng giảm đi, thị trường hứa hẹn sẽ vận hành bền vững hơn. Dự kiến, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt mốc 37.000 - 38.000 đơn vị, tăng trưởng nhẹ 4,5% so với năm 2025.

Khánh Linh

Nguồn Doanh nhân & Pháp luật : https://doanhnhan.vn/thi-truong-can-ho-ha-noi-ha-nhiet-cuoi-nam-2025-giao-dich-sut-giam-nha-dau-co-thao-chay-truoc-ap-luc-lai-suat-90264.html