Thị trường căn hộ TP.HCM phục hồi rõ nét

4 giờ trướcBài gốc

Kinh tế hồi phục, vốn đầu tư phân hóa

Theo Báo cáo thị trường quý 3/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng - One Mount Group, nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi vững vàng với GDP tăng 7,85% trong 9 tháng đầu năm. Riêng TP.HCM đạt GRDP 7,91%, tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của nền kinh tế. Sản xuất, xuất khẩu và tiêu dùng đều phục hồi, đặc biệt là các ngành công nghiệp chế biến, bán lẻ và du lịch. Tuy nhiên, tăng trưởng nhanh đi kèm với những rủi ro nhất định khi tín dụng và cung tiền đều tăng mạnh, tiềm ẩn nguy cơ tạo áp lực lên lạm phát và tỷ giá.

Theo số liệu kinh tế vĩ mô, tăng trưởng tín dụng tính đến tháng 9/2025 đạt 13,37% so với cuối năm 2024, trong khi cung tiền M2 tăng 18,6% - mức cao nhất trong 5 năm qua. Chính sách tiền tệ nới lỏng giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn hơn, lãi suất cho vay duy trì quanh mức 5,2-5,6%/năm, hỗ trợ đáng kể cho thị trường bất động sản và sản xuất. Song mặt khác, việc bơm thanh khoản lớn khiến tỷ giá USD/VND tăng mạnh, vượt ngưỡng 26.400 đồng/USD, cao nhất kể từ 2021. Sức ép tỷ giá cùng giá hàng nhập khẩu tăng đang làm chi phí sản xuất và đầu tư đội lên, buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu dòng vốn cẩn trọng hơn.

Dòng tiền đầu tư trong nước có sự phân hóa rõ rệt. Theo báo cáo của One Mount Group, thị trường chứng khoán khởi sắc, với gần 290.000 tài khoản cá nhân mới trong tháng 9, chủ yếu nhờ kỳ vọng Việt Nam được nâng hạng lên “thị trường mới nổi” vào năm 2026.

Trong khi đó, vàng nội địa vượt mốc 130 triệu đồng/lượng, trở thành kênh trú ẩn tài sản an toàn giữa biến động kinh tế toàn cầu. Hai kênh đầu tư này tạm thời thu hút phần lớn dòng tiền, khiến bất động sản chững lại ngắn hạn. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định đây là quá trình “luân chuyển vốn lành mạnh”, phản ánh sự chọn lọc tự nhiên của nhà đầu tư giữa các kênh tài sản.

Ảnh minh họa

Trong trung hạn, khi lãi suất tiếp tục ổn định và chứng khoán bước vào giai đoạn điều chỉnh, bất động sản, đặc biệt là nhà ở đô thị sẽ lấy lại vai trò kênh tích sản chủ lực. Với đặc tính bảo toàn giá trị và khả năng sinh lời ổn định, bất động sản vẫn là lựa chọn chiến lược của giới đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Bên cạnh đó, chính sách tài khóa mở rộng và đẩy mạnh đầu tư công đang tạo lực đỡ quan trọng cho nền kinh tế, giúp duy trì đà tăng trưởng mà vẫn kiểm soát được rủi ro vĩ mô. Trong bối cảnh này, năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề, đặt nền móng cho chu kỳ phục hồi bền vững của cả nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam.

Giá bán tăng, thị trường khởi sắc

Sau hơn hai năm trầm lắng do pháp lý chậm và thanh khoản suy yếu, thị trường căn hộ TP.HCM đã bật dậy mạnh mẽ trong quý 3/2025. Cũng theo báo cáo của One Mount Group, nguồn cung mới đạt 5.550 căn, tăng 261% so với cùng kỳ năm 2024, mức tăng cao nhất kể từ sau dịch Covid-19.

Bình Dương tiếp tục dẫn đầu khi chiếm hơn 60% lượng mở bán nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí phát triển hợp lý. Trong khi đó, trung tâm TP.HCM vẫn hạn chế nguồn cung mới, song giá bán lại tăng mạnh, phản ánh sự chênh lệch cung - cầu rõ rệt giữa các phân khúc.

Giá sơ cấp trung bình toàn thành phố đạt 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% so với năm trước. Các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu lần lượt ghi nhận 45,9 và 41,9 triệu đồng/m².

Những dự án mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp đều thiết lập mặt bằng giá vượt 131 triệu đồng/m², cho thấy xu hướng “cao cấp hóa” rõ nét. Một số dự án tiêu biểu gồm The Prive, Sunshine Sky City và Grand Marina Saigon, nơi giá chạm ngưỡng 460 triệu đồng/m², xác lập đỉnh mới cho thị trường căn hộ Việt Nam.

Tuy nhiên, phía sau bức tranh sôi động là sự mất cân đối đáng lo ngại. Phân khúc trung cấp và bình dân vốn phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục khan hiếm, khiến chỉ số khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh.

Một hộ gia đình có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm hiện cần hơn 35 năm làm việc để sở hữu căn hộ 70m², trong khi chỉ 5% hộ có thu nhập trên 1,3 tỷ đồng/năm có thể đạt được điều này trong vòng 5 năm. Khoảng cách thu nhập - giá nhà ngày càng nới rộng, phản ánh thách thức an cư của phần đông người dân đô thị.

Khảo sát người mua nhà cho thấy hành vi đầu tư đang thay đổi. Nếu trước đây thị trường phổ biến xu hướng đầu cơ ngắn hạn, thì nay nhà đầu tư ưu tiên tích sản dài hạn và cho thuê ổn định. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng nhưng cũng cho thấy niềm tin vào giá trị dài hạn của bất động sản vẫn còn bền vững. Nhu cầu mua để ở vẫn ổn định, tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và tiện ích đa dạng.

Tuy vậy, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều “nút thắt” lớn: quá trình phê duyệt dự án chậm, định giá đất chưa phản ánh đúng giá thị trường, doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng, còn hoạt động M&A bị kéo dài bởi rủi ro pháp lý.

Ngoài ra, việc sáp nhập hành chính giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu khiến không ít chủ đầu tư tạm hoãn kế hoạch ra hàng để chờ khung quy hoạch và giá đất mới. Những trở ngại này nếu không sớm tháo gỡ sẽ kìm hãm đà phục hồi vừa mới hình thành.

Hạ tầng mở lối chu kỳ mới

Điểm tựa lớn nhất cho thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2025-2026 đến từ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và định hướng chính sách rõ ràng hơn. Chưa bao giờ khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam chứng kiến mật độ dự án hạ tầng lớn đến vậy.

Đường Vành đai 3 được thi công khẩn trương, dự kiến hoàn thành quý II/2026; tuyến Metro số 2 sẽ khởi công hạng mục chính vào cuối năm 2025; cao tốc TP.HCM - Long Thành mở rộng, sân bay quốc tế Long Thành, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành và tuyến TP.HCM - Cần Giờ cũng đang đồng loạt triển khai. Khi hoàn tất, mạng lưới hạ tầng này sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven, mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo sức bật mạnh cho giá trị bất động sản.

Nhờ hạ tầng, các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu đang trở thành điểm đến mới của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Các dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ như The Global City - Masteri Park Place (1.700 căn), Vinhomes Green Paradise (14.000 căn), The Sculptura, Gladia, Trellia Cove, The Esme và A&T Riverside. Những dự án này không chỉ bổ sung nguồn cung dồi dào cho thị trường mà còn tái định nghĩa tiêu chuẩn sống đô thị hiện đại, kết hợp giữa không gian xanh, tiện ích đa năng và khả năng kết nối khu vực.

Song hành với hạ tầng là chính sách hỗ trợ phục hồi kinh tế. Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công, giải ngân nhanh cho các dự án trọng điểm, đồng thời giữ ổn định lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu dòng vốn.

Cơ chế định giá đất theo thị trường, quy trình cấp phép rút gọn và mô hình phát triển đô thị đa cực đang dần được hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Đây là yếu tố then chốt giúp thị trường đi vào quỹ đạo phát triển ổn định thay vì tăng trưởng nóng.

Tuy nhiên, để tận dụng tốt “thời điểm vàng” này, doanh nghiệp cần chuyển hướng chiến lược, tập trung vào sản phẩm có nhu cầu thực, tài chính linh hoạt và khả năng khai thác dài hạn. Với người mua, giai đoạn 2025 - 2026 được xem là thời điểm tích sản thuận lợi khi giá vẫn chưa bứt phá mạnh, trong khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và đầu tư công được triển khai đúng tiến độ, thị trường căn hộ TP.HCM nhiều khả năng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững mới từ năm 2026, một chu kỳ được kỳ vọng ít biến động hơn nhưng vững vàng hơn, phản ánh đúng giá trị thực của đô thị và nhu cầu dân cư.

Thanh Hưng

Nguồn DNSG : https://doanhnhansaigon.vn/thi-truong-can-ho-tp-hcm-phuc-hoi-ro-net-327988.html