Thị trường địa ốc 2026 'vừa đi, vừa dò'

một giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản quý 1/2026 đã chuyển trạng thái, từ vùng thị trường phục hồi của giai đoạn 2024 - 2025 sang vùng thị trường chậm

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 1 và dự báo cho quý 2/2026 với chủ đề “Chọn lọc và thích ứng”.

NGUỒN CUNG TĂNG, THANH KHOẢN CHỮNG LẠI CỤC BỘ

Theo DXS-FERI, trái ngược với những dự đoán trước đó, thị trường bất động sản quý 1/2026 đã chuyển trạng thái, từ vùng thị trường phục hồi của giai đoạn 2024 - 2025 sang vùng thị trường chậm. Tuy nhiên, DXS-FERI nhận định, đây là phản ứng tức thời của thị trường và sẽ không duy trì lâu ở trạng thái này nếu các nút thắt được gỡ bỏ.

Các nút thắt mà DXS-FERI nêu ra chính là những diễn biến bất lợi của tình hình địa chính trị thế giới, tiềm ẩn nhiều rủi ro, kinh tế toàn cầu diễn biến khó lường, biến động lãi suất trong nước vẫn đang được neo ở mức cao.

Cụ thể, trong quý 1/2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% - 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% - 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Sau thời gian ưu đãi, chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Thanh khoản thị trường theo đó có dấu hiệu chững lại cục bộ.

Về nguồn cung, theo DXS-FERI, thị trường quý 1 đón thêm khoảng 13.000 sản phẩm, tăng rất mạnh, xấp xỉ 70% theo năm nhưng cũng giảm đến gần 65% theo quý, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 78.000 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025 nhưng giảm 7% so với quý 4/2025. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, thị trường bất ổn, cộng với lãi suất tăng đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của khách hàng, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính khiến lượng hấp thụ đạt thấp, chỉ khoảng 14.600 sản phẩm, tương tứng với tỷ lệ 15 - 20%, tăng 170% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 46% so với quý 4/2025, phản ánh tâm lý thận trọng hơn từ phía khách hàng.

Một điểm đáng chú ý là thị trường đã có sự phân hóa rõ khi thanh khoản tập trung tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc khai thác dòng tiền. Ngược lại, phân khúc đất nền và các khu vực vùng ven tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp và lượng tồn kho cao.

Về giá bán, dù chịu áp lực từ lãi suất cao, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn duy trì ổn định và có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào tăng, nguồn cung được kiểm soát và pháp lý minh bạch hơn. Thị trường thứ cấp ghi nhận điều chỉnh nhẹ tại một số khu vực, nhưng chưa xuất hiện xu hướng giảm sâu trên diện rộng.

CHỦ ĐẦU TƯ NGHE NGÓNG, THẬN TRỌNG VỚI KẾ HOẠCH BÁN HÀNG

Sau quý 3/2025 bùng nổ với tâm lý hứng khởi, lượng giao dịch tăng mạnh, thị trường bất động sản bắt đầu đi ngang với sự trầm lặng thấy rõ. Điều này gây ngạc nhiên bởi quý 4 là thường là thời điểm thị trường hút dòng tiền. Kỳ vọng được đặt vào những ngày đầu năm mới, sau thời gian nghỉ Tết nhưng xem ra tình hình còn kém khả quan hơn khi thị trường rơi vào trạng thái nghe ngóng, chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn.

Trong nỗ lực tái khởi động thị trường, các chủ đầu tư đã tăng cường hoạt động xây dựng và triển khai kinh doanh với hàng loạt các hoạt động khởi công, kick - off nhằm truyền thông dự án. Tuy nhiên, các hoạt động mở bán giảm mạnh so với quý trước.

Agora City được chủ đầu tư mạnh dạn triển khai ra quân, bán hàng tại thời điểm thị trường đang chững

Thống kê của DXS - FERI, trong quý 1/2026 ghi nhận 21 dự án được khởi công xây dựng, 28 dự án được tổ chức “kick – off” và 20 sự kiện mở bán trên cả nước (không bao gồm khoảng hơn 300 “mini event” để tư vấn và chăm sóc khách hàng), giảm đáng kể so với số lượng sự kiện mở bán vào quý 4/2025 (40 sự kiện mở bán).

“Điều này thể hiện các chủ đầu tư khá thận trọng khi triển khai các dự án mới trong quý đầu tiên năm 2026, chờ đợi thời cơ thị trường rõ ràng hơn trước khi đẩy mạnh mở bán”, DXS – FERI nhận định và cho biết: Các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án đang xúc tiến đẩy mạnh các gói giải pháp tài chính linh hoạt nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng và kích cầu trong bối cảnh thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt.

Các nhóm chính sách chủ đạo bao gồm: Hỗ trợ lãi suất linh hoạt, điều chỉnh dựa trên tiến độ thanh toán sớm của khách hàng, giúp tối ưu hóa lợi nhuận cho người mua có sẵn nguồn vốn; Ưu đãi lãi suất cố định, cam kết mức lãi suất ổn định trong thời gian dài (từ 2 – 5 năm), giúp khách hàng chủ động phương án tài chính, tránh biến động thị trường; Ân hạn nợ gốc kéo dài, thời gian ân hạn lên đến 5 năm, hỗ trợ tối đa cho nhóm khách hàng mua để ở hoặc đầu tư dài hạn chưa cần xoay vòng vốn ngay…

Theo nhận định của DXS – FERI, thị trường bất động sản quý 2 sẽ tiếp tục duy trì trạng thái thận trọng, phục hồi có chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên gần 100.000 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng duy trì ở mức 20 - 30%, phản ánh sức cầu phục hồi nhưng không đồng đều, chủ yếu tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn. Giá bán dự kiến đi ngang và tăng nhẹ ở một số phân khúc., cho thấy xu hướng “giữ giá” tiếp tục chi phối thị trường.

Đáng chú ý, xu hướng đầu cơ ngắn hạn gần như không còn hiện diện. Dòng tiền đang quay trở lại theo hướng chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền ổn định. Đồng thời thời cũng đang thiết lập lại các chuẩn mực vận hành, từ khung pháp lý, chất lượng sản phẩm đến hành vi đầu tư, theo hướng minh bạch và thực chất hơn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh dần dịch chuyển về phía các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có tầm nhìn trung – dài hạn. Đồng thời, vai trò của lực lượng môi giới cũng đang tái định vị theo hướng chuyên sâu, tập trung vào tư vấn giá trị và giải pháp tài chính, thay vì đơn thuần là trung gian giao dịch.

KỊCH BẢN THÁCH THỨC LỘ RÕ

Như thường lệ, Viện DXS – FERI đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Trong đó, kịch bản lý tưởng: Dự báo, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh, khi đó: Nguồn cung tăng 40% – 50%, giá bán tăng 10% - 15%, Lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở “room” tín dụng cho BĐS và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Kịch bản kỳ vọng là khi thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 - 40%. Giá bán tăng 2% – 5%, Lãi suất thả nổi trong khoảng 10% - 12%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 40%.

Kịch bản thách thức diễn ra trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt. Nguồn cung tăng 20% - 30%, Giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ. Lãi suất thả nổi ở mức 12% - 14%, Tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.

Theo nhận định của các chuyên gia Viện DXS – FERI, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hoạt động bất động sản với các chính sách siết chặt “room” tín dụng và lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao thì nhiều khả năng thị trường bất động sản diễn ra theo kịch bản thách thức. Điều này đã thể hiện rõ ngay từ quý 1/2026.

Tôn Quyên

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/thi-truong-dia-oc-2026-vua-di-vua-do-post569660.html