Thị trường địa ốc xác lập 'cuộc chơi' bền vững

20 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản sẽ ngày một ổn định, bền vững hơn. Ảnh: Lê Toàn.

Tư duy “lướt sóng” không còn phù hợp

Lâu nay, ở Việt Nam, phần nhiều nhà đầu tư mới khi bước vào thị trường bất động sản sẽ bắt đầu với một lô đất nền ở vùng ven. Họ mua với một kỳ vọng đơn giản là “lướt sóng” kiếm lời nhanh: Giữ trong một thời gian ngắn rồi bán lại để hưởng chênh lệch giá. Phân khúc này, với giá trị vừa tầm và câu chuyện tăng giá đầy hấp dẫn, đã trở thành “lối vào” quen thuộc cho rất nhiều hành trình đầu tư.

Thế nhưng, tư duy đầu tư này đang dần không còn phù hợp và nhà đầu tư sẽ phải thay đổi chiến lược khi nhiều quy định mới được ban hành cho mục tiêu định hình sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản sắp tới. Một trong những yếu tố định hình đó là mức thuế mới được đề xuất tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến rộng rãi.

Dự thảo đưa ra 2 kịch bản tính thuế và đều nhắm vào loại hình kinh doanh ngắn hạn theo kiểu đầu cơ, “lướt sóng” khiến thị trường phát triển thiếu bền vững.

Cụ thể, kịch bản thứ nhất là áp thuế 20% trên lợi nhuận từ chênh lệch giá mua và bán trừ đi chi phí hợp lý; kịch bản thứ hai là áp biểu thuế bậc thang theo thời gian nắm giữ, mà mức khởi điểm lên tới 10% trên tổng giá bán cho bất động sản giữ dưới 2 năm.

Theo các chuyên gia, dù được áp dụng theo kịch bản nào, thông điệp gửi đi cũng rất rõ ràng, đó là minh bạch hóa thị trường. Trong bối cảnh việc khai báo giá giao dịch đang bị siết chặt để phản ánh đúng thực tế, chi phí cho một thương vụ ngắn hạn sẽ tăng lên đột biến, tác động trực tiếp vào lợi nhuận cuối cùng của nhà đầu tư.

“Chúng ta cần nhìn nhận đây là chính sách nhằm thay đổi đặc tính của toàn bộ thị trường. Mục tiêu là sàng lọc và chuyển hướng dòng tiền, từ một sân chơi của dòng tiền ‘nóng’ vội vã sang một nơi dành cho dòng tiền thông minh, biết kiên nhẫn và có nhu cầu thực”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nói và chia sẻ thêm, với một chính sách bất kỳ liên quan đến thị trường bất động sản, trong ngắn hạn ít nhiều đều có tác động đến thị trường.

Bên cạnh quy định về thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản, nhiều quy định mới liên quan đến thị trường địa ốc thời gian qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã tác động trước tiên đến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn.

Ông Nguyễn Phong Sương, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM cho rằng, không phải đến lúc này mà từ những năm trước, thị trường địa ốc đã có nhiều sự thay đổi. Theo ông Sương, mặc dù thời gian qua thị trường đã có sự phục hồi nhất định, song không ít nhà đầu tư ngày càng thấm thía với hậu quả sa lầy do đầu tư theo “phong trào” của giai đoạn trước.

Nhà đầu tư này kể, trước đây, ông cùng nhóm bạn kéo nhau lên Bình Phước cũ (nay đã sáp nhập vào Đồng Nai) để gom đất nông nghiệp nhằm “đón gió” thông tin quy hoạch. Thế nhưng, sau khi mua xong, con sóng thị trường lặn xuống nên bị “mắc cạn” từ đó đến nay.

“Trong suốt thời gian qua, dù chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn mà không được, vì thị trường khu vực này gần như mất thanh khoản”, nhà đầu tư này nói và cho rằng, thị trường mấy năm nay đã có sự thay đổi lớn, một phần vì nhà đầu tư gặp khó khăn, nhưng mấu chốt là tư duy đầu tư trên thị trường đã thay đổi. Người mua không còn chạy đua mua bất động sản theo phong trào rồi chờ giá lên để bán kiếm lời như trước, mà chọn bất động sản có giá trị khai thác, sử dụng.

Cơ hội đầu tư đường dài

Thị trường địa ốc cả nước đang ấm dần lên cả về giao dịch, giá cả lẫn niềm tin là một thực tế không thể phủ nhận. Đây cũng là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường khi hành lang pháp lý ngày một hoàn thiện hơn.

Theo các chuyên gia, hiện có nhiều thông tin tích cực thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, từ câu chuyện sắp xếp địa giới hành chính, mở rộng không gian phát triển, đến “cơn mưa” phát triển các dự án hạ tầng kết nối liên vùng, đặc biệt là nhiều cơ chế, chính sách mới như một “làn gió mát” thổi vào thị trường.

Nhà đầu tư tìm kiếm “vùng đất mới” cho mục tiêu dài hạn. Ảnh: Lê Toàn.

Cơ hội là rõ ràng, nhưng thị trường cũng sẽ sàng lọc mạnh mẽ. Trong đó, sự thay đổi của chính sách mới không chỉ định hình lại thị trường, mà còn cả nhà đầu tư. Việc lựa chọn, thích ứng và thay đổi tư duy sẽ quyết định vị thế của mỗi người trong bối cảnh mới.

“Sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng tăng giá, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu đón gió quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi thành đất thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư bền vững, chú trọng yếu tố pháp lý”, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định và cho rằng, không chỉ các môi giới và nhà đầu tư cá nhân, mà ngay cả với các chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới cũng phải thay đổi để có thể tồn tại và phát triển.

Trên thực tế, dù thị trường đang chuyển biến tích cực, nhưng mới dừng ở việc khách hàng tập trung tìm kiếm giao dịch tại các phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, còn các dự án “đánh bắt xa bờ” không đáp ứng nhu cầu này, pháp lý chưa đầy đủ… thì vẫn bị “quay lưng”.

Trên thị trường, nhóm dự án kiểu này là không ít nên chủ đầu tư sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, tài sản chất đống nhưng không thể xoay xở được dòng tiền do không bán được hàng.

Tương tự, với các doanh nghiệp và cá nhân môi giới, thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp và nói như ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI, sẽ không còn chuyện môi giới bán nhà đất theo kiểu “lùa gà” như trước đây.

Một nhân viên môi giới muốn bán được sản phẩm sẽ phải thay đổi từ thái độ tiếp cận khách hàng tới sự am hiểu về pháp lý, quy hoạch... để đủ sức thuyết phục, bởi khách hàng giai đoạn hiện nay là những người rất thông minh và cẩn trọng.

Ở góc độ thị trường, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, nhà đầu tư bất động sản thời gian tới sẽ phải “bước chậm lại để đi xa hơn”. Các chính sách, cơ chế mới sẽ thay đổi cục diện bức tranh đầu tư của nhà đầu tư cá nhân. Thời kỳ “lướt sóng” kiếm tiền nhanh nhờ chênh lệch giá ngắn hạn sẽ khép lại và cơ hội mở ra với việc nắm giữ bất động sản dài hạn.

Tăng Triển

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/thi-truong-dia-oc-xac-lap-cuoc-choi-ben-vung-post373836.html