Thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục dịch chuyển về khu vực ngoại ô

23 phút trướcBài gốc

Nguồn cung, sức cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Theo Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat Hà Nội quý 4/2025 của Cushman & Wakefield, trong quý IV/2025, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội tiếp tục tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phát triển thận trọng và cân bằng hơn sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Xu hướng này diễn ra ở cả phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp và mặt bằng giá cạnh tranh hơn so với khu vực nội đô.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá: “Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng quan trọng hơn so với việc mở rộng dựa trên quy mô”. Theo bà Ngọc, dù hoạt động mở bán chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và có giá trị an cư dài hạn vẫn duy trì tích cực.

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước nhưng giảm 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện và quỹ đất phát triển còn dồi dào. Căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung mới, phản ánh rõ nhu cầu ở thực của thị trường.

Về sức cầu, quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 2% so với quý III/2025 nhưng giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước do tỷ trọng phân khúc trung cấp tăng lên, nhưng vẫn cao hơn 32% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn dưới tác động của chi phí đầu vào và sự khan hiếm quỹ đất nội đô.

Giãn dân nội đô và động lực cho đô thị vệ tinh

Không chỉ ở phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển tương tự. Trong năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 3.500 căn nhà liền thổ mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai, chỉ sau năm 2024. Riêng quý IV/2025, nguồn cung đạt hơn 220 căn, tăng nhẹ 3% so với quý trước nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2024 do thiếu vắng các dự án khu đô thị tích hợp quy mô lớn.

Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất trong vòng 6 năm kể từ năm 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so với quý trước và 77% so với cùng kỳ năm 2024 do nguồn cung hạn chế. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm 2024, khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới tại các khu vực ven đô như Hoài Đức và Thạch Thất với mức giá hợp lý hơn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, xu hướng dịch chuyển của thị trường nhà ở Hà Nội không chỉ xuất phát từ yếu tố cung - cầu, mà còn gắn chặt với định hướng giãn dân của thành phố. Ông cho rằng, với chủ trương từng bước di chuyển khoảng 860.000 người dân ra khỏi khu vực nội đô trong dài hạn, áp lực phát triển nhà ở sẽ tất yếu lan tỏa sang các khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh.

“Khi quy mô dân cư nội đô được điều chỉnh, nhu cầu nhà ở sẽ dịch chuyển theo, kéo theo sự phát triển của hạ tầng, dịch vụ và các khu đô thị mới ở vùng ven. Điều này lý giải vì sao các chủ đầu tư đang chủ động đón đầu bằng việc phát triển các đại đô thị tích hợp, chú trọng không gian sống, tiện ích và kết nối giao thông”, TS. Trần Xuân Lượng phân tích.

Theo dự báo, giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, phần lớn tập trung tại các khu vực ngoại thành. Các chuyên gia nhận định, nếu hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư đồng bộ và quá trình giãn dân được triển khai theo lộ trình hợp lý, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ hình thành cấu trúc phát triển mới, trong đó khu vực ngoại ô và các đô thị vệ tinh giữ vai trò ngày càng quan trọng, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.

Ánh Phương/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-nha-o-ha-noi-tiep-tuc-dich-chuyen-ve-khu-vuc-ngoai-o-post1265151.vov