Thu thuế 20% từ lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản: Cơ quan Thuế nói gì?

một ngày trướcBài gốc

Từ 2015, Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, đã quy định mức thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản, không tính đến lãi hay lỗ.

Liên quan đến phương pháp đánh thuế này, một số chuyên gia cho rằng điều này đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp.

Ngược lại, phương án thu thuế trên chênh lệch giá mua và giá bán sẽ phản ánh chính xác thu nhập thực tế, đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế

Liên quan đến đề xuất này đại diện Ban Chính sách – Cục Thuế (Bộ Tài chính) cũng đồng tình rằng, để chính sách thu thuế TNCN đảm bảo thực hiện đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất căn cứ vào lợi nhuận thu được từ hoạt động chuyển nhượng này.

Cụ thể, Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản = Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với (x) thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng).

Việc xác định các chi phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản còn gặp nhiều khó khăn

Tuy nhiên, Cục Thuế cho rằng, việc áp dụng xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo phương pháp này cần xem xét trên cơ sở khảo sát kỹ thực tế và đánh giá khả năng thực hiện.

Để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp mức thu trên tổng tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện: Thứ nhất, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng; Thứ hai, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Theo cơ quan Thuế, về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất: Hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).

Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng: Với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp.

Một số trường hợp bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.

Điều này đặt ra yêu cầu cần gia tăng các công cụ để kiểm soát thu nhập thực tế phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc kiểm soát đúng giá trị giao dịch trên thực tế.

“Trong trường hợp thiếu thông tin đối chiếu, giám sát để xác định đúng lãi chuyển nhượng trên thực tế sẽ kéo theo nhiều vấn đề phát sinh: thất thu thuế, gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc chứng minh lãi chuyển nhượng, thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng kéo dài…” – Cục Thuế nêu quan điểm.

Theo đó, Cục Thuế cho rằng, để thực hiện được phương án thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch thì cần nghiên cứu sửa đổi quy định tại Luật thuế TNCN. Đồng thời, phải thực hiện liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.

Nhật Linh

Nguồn ANTĐ : https://anninhthudo.vn/thu-thue-20-tu-loi-nhuan-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-quan-thue-noi-gi-post606328.antd