Thực hiện tái cấu trúc đô thị tại Hà Nội:Bất động sản chuyển dịch, phân hóa sâu

3 giờ trướcBài gốc

Công trường thi công dự án nhà ở xã hội tại xã Đông Anh. Ảnh: Nguyễn Quang

Giãn dân phải đi cùng giãn chức năng

Phân tích của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra, Hà Nội đang thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc chuyển từ cải tạo cục bộ sang tái thiết toàn diện khu vực nội đô cũ. Định hướng mới không dừng ở chỉnh trang chung cư xuống cấp, mà tiến tới giải tỏa đồng bộ từng khu vực, xây dựng lại theo hướng phát triển chiều dọc, giảm mật độ dân cư và nâng cao chất lượng không gian sống.

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, trong giai đoạn 2026-2035, Hà Nội dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người quanh hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người trong phạm vi Vành đai 3. Giai đoạn 2036- 2045, thành phố tiếp tục di dời hơn 419.000 người tại khu phố cổ, khu phố cũ và các khu vực còn lại trong Vành đai 3. Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được dịch chuyển khỏi khu vực nội đô trong vòng hai thập niên. Đây là quyết định mang tính bước ngoặt, nhằm xử lý căn cơ các vấn đề tồn tại kéo dài như: Mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm môi trường sống.

VARS IRE nhấn mạnh, song song với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven. Việc “giãn chức năng” sẽ tạo việc làm tại chỗ, hình thành các cực tăng trưởng mới và giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc một cách tự nhiên, thay vì mang tính hành chính.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính nhận định: “Tái cấu trúc đô thị Hà Nội lần này có quy mô lớn và tác động lan tỏa rộng. Nếu thực hiện đồng bộ giữa hạ tầng, chức năng, nhà ở, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn. Ngược lại, nếu lệch pha, có thể xuất hiện tình trạng đầu cơ đất vùng ven nhưng thiếu lực cầu ở thực”.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phân hóa sâu

Các chuyên gia thuộc VARS IRE đồng thời khẳng định, quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ kéo theo sự tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản Hà Nội. Trong trung và dài hạn, khu vực trung tâm và vùng ven sẽ hình thành hai xu hướng phát triển song song nhưng khác biệt rõ rệt.

Tại khu vực nội đô, quỹ đất sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Đây là nền tảng phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp gắn với nhu cầu của chuyên gia quốc tế, tầng lớp tinh hoa và nguồn nhân lực chất lượng cao. Dự báo phân khúc hạng sang và siêu sang tại trung tâm sẽ tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, thậm chí tăng trong trung và dài hạn nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê ổn định.

Ở chiều ngược lại, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng nhẹ trong ngắn hạn do tâm lý chờ đợi tái thiết, nhưng về dài hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và các cực phát triển mới hình thành.

Trong khi đó, khu vực vùng ven Hà Nội được dự báo là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Hàng loạt đại đô thị quy mô lớn với hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ đang và sẽ được triển khai. Mức giá căn hộ vùng ven khó giảm sâu dù nguồn cung tăng mạnh, do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng. Mặt bằng giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Đáng chú ý, nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, kiến trúc sư Trần Ngọc Chính nêu: “Tái cấu trúc đô thị Hà Nội phải được tiếp cận như một quá trình tái thiết tổng thể, không chỉ chỉnh trang hình thức. Cần đồng thời tái cấu trúc hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cấu trúc không gian chức năng. Khi các khu vực vùng ven được quy hoạch bài bản, có đầy đủ dịch vụ công và việc làm, người dân sẽ chủ động dịch chuyển. Khi đó thị trường bất động sản sẽ vận động theo quy luật cung - cầu thực chất thay vì theo tâm lý đầu cơ”.

Về chiến lược đầu tư, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần điều chỉnh theo hướng thận trọng, ưu tiên trung và dài hạn. Tại vùng ven, những tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới vẫn còn dư địa tăng trưởng, đặc biệt với nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn. Ở khu vực trung tâm, bất động sản hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, coi đây là kênh tích trữ tài sản dài hạn. Với nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê cao, giá bán và giá thuê tại các dự án vị trí đắc địa được dự báo duy trì xu hướng tăng ổn định.

Có thể thấy, chiến lược tái cấu trúc đô thị của Hà Nội không chỉ là giải pháp kỹ thuật về quy hoạch, mà là bước chuyển mang tính chiến lược trong phát triển đô thị. Quá trình này sẽ tái phân bổ dân cư, nguồn lực và cơ hội kinh tế, đồng thời định hình lại cấu trúc cung - cầu của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới. Vấn đề còn lại là cần bảo đảm tiến độ và mức độ đồng bộ của chính sách (giãn dân, giãn chức năng và tạo điều kiện chuyển đổi sinh kế), khi đó mục tiêu phát triển đô thị bền vững mới có thể trở thành hiện thực.

Bảo Hân

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/thuc-hien-tai-cau-truc-do-thi-tai-ha-noi-bat-dong-san-chuyen-dich-phan-hoa-sau-736694.html