Tiền sử dụng đất tăng cao: Cần giải pháp hài hòa

6 giờ trướcBài gốc

Căn hộ dự án Phú Đông Sky One dự kiến tăng giá bán từ 32 triệu đồng/m2 lên ít nhất 35 triệu đồng/m2 sau khi nhận được thông báo đóng tiền sử dụng đất. Ảnh: Việt Dũng.

“Đau đầu” với tiền sử dụng đất

Khi tiền sử dụng đất tăng vọt, nhiều người dân phản ánh mức tăng quá cao khiến họ không đủ khả năng chi trả.

Ông Nguyễn Văn Sáng, một người dân tại huyện Củ Chi, TP.HCM, không giấu nổi sự bàng hoàng khi nhận được thông báo số tiền sử dụng đất phải đóng lên đến hơn 1,1 tỷ đồng cho hồ sơ xin chuyển 91 m2 đất nông nghiệp lên đất ở.

Với ý định chuyển miếng đất lên thổ cư để xây nhà cho con trai mới lập gia đình, ông Sáng giờ đây đành từ bỏ kế hoạch, bởi với số tiền đất hơn 1,1 tỷ đồng thì có bán cả miếng đất cũng không đủ để đóng. Cuối cùng, ông đành xin rút hồ sơ về.

“Nếu tính theo bảng giá cũ, tôi chỉ phải đóng 91 triệu đồng. Giờ mức tăng hơn 10 lần, tôi thực sự không biết phải xoay xở thế nào”, ông Sáng ngậm ngùi nói.

Không chỉ ông Sáng, nhiều người dân khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Tại quận 12, TP.HCM, ông Phạm Văn Hải cũng phải rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất khi số tiền phải đóng lên đến 1 tỷ đồng cho khu đất rộng hơn 60 m2. Số tiền này vượt quá khả năng của gia đình, nếu không đóng sẽ bị phạt lãi suất chậm nộp. Cuối cùng, ông đành rút hồ sơ để tránh gánh thêm nợ nần.

Mức tăng đột biến của tiền sử dụng đất không chỉ gây áp lực lớn lên người dân, mà ngay cả những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng lao đao.

Chẳng hạn, tại Bình Dương, nhiều dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất sau thời gian dài chờ đợi, nhưng mức tăng quá lớn đã buộc nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc lại giá bán sản phẩm để không bị thua lỗ.

Cụ thể, tại dự án Phú Đông Sky One (TP. Dĩ An), Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông vừa nhận được thông báo đóng tiền sử dụng đất. Trước đây, khi chưa có thông báo, chủ đầu tư bán căn hộ với giá 32 triệu đồng/m2. Còn hiện tại, mức giá này đã phải điều chỉnh tăng lên ít nhất 35 triệu đồng/m2 để đảm bảo lợi nhuận.

Tương tự, dự án La Pura của Tập đoàn Phát Đạt vừa được ra mắt thị trường với quy mô 4.966 căn hộ. Giá bán công bố là 60 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với một dự án khác triển khai trước đó trên cùng địa bàn với giá 30 triệu đồng/m2. Nguyên nhân tăng giá là do chi phí đầu vào phát triển dự án bị đội lên cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất.

Một trường hợp khác là dự án The Felix (TP. Thuận An) của Công ty C-holdings vừa thông báo tiếp tục triển khai sau thời gian tạm ngưng để chờ phê duyệt tiền sử dụng đất. Trước đó, giá bán dự kiến là 30 triệu đồng/m2, nhưng nay tăng lên 34 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, thời gian qua, nhiều dự án mặc dù chưa đóng tiền sử dụng đất nhưng vì nóng lòng kinh doanh đã mời các đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng đất, sau đó tiến hành bán “lúa non” và hiện rơi vào tình cảnh “dở khóc, dở cười” do tiền sử dụng tăng vọt. Vì nếu đóng với mức giá mới thì doanh nghiệp không những không có lời, mà còn lỗ nặng.

Cần giải pháp hài hòa

Việc tiền sử dụng đất tăng đột biến sau khi áp dụng bảng giá đất mới đang tạo ra những hệ lụy đáng lo ngại.

Bởi với mức tăng quá cao, thậm chí có nơi cao gấp hàng chục lần so với trước, tình trạng rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng phổ biến, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Hiện tại, nhiều dự án bán “lúa non” đang rơi vào tình cảnh “dở khóc, dở cười” do tiền sử dụng tăng vọt. Vì nếu đóng với mức giá mới thì doanh nghiệp không những không có lời, mà còn lỗ nặng.

Các chủ đầu tư đang phải chịu sức ép lớn từ cả chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất cùng tăng cao. Nếu không điều chỉnh giá bán, nhiều doanh nghiệp sẽ không thể trụ nổi và một khi tình trạng này tiếp diễn, nguồn cung mới sẽ lại khan hiếm, giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao, giấc mơ an cư sẽ ngày càng xa vời.

Để giải quyết tình trạng trên, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, cơ quan quản lý nên điều chỉnh mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất về mức hợp lý hơn, khoảng 30-40% bảng giá đất mới.

Mức thu này sẽ đảm bảo ngân sách không bị thất thu, đồng thời giúp người dân có đủ khả năng tài chính để xây dựng nhà ở, doanh nghiệp giảm chi phí phát triển dự án, từ đó thúc đẩy sự phát triển đô thị và kinh tế địa phương.

Ngoài ra, theo ông Quang, từ năm 2026, khi bảng giá đất chính thức được ban hành theo giá thị trường, áp lực tài chính lên người sử dụng đất sẽ còn tăng mạnh hơn nữa. Do đó, việc sớm có giải pháp hài hòa giữa các bên là điều cần thiết để đảm bảo sự ổn định cho thị trường bất động sản, đời sống người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

“Với việc các địa phương áp mức giá đất cao như hiện nay, đóng tiền sử dụng đất xong, người dân không còn tiền để xây nhà, hoặc tiền sử dụng đất quá cao thì các doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán, cuối cùng người có nhu cầu khó tiếp cận nhà ở”, ông Quang nói.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam đánh giá, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá trị thị trường đang mang lại nhiều tác động tích cực, đặc biệt là minh bạch hóa các khoản đền bù, giảm thiểu tranh chấp đất đai và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất mới cũng đang tạo áp lực tài chính lớn cho các chủ đầu tư, chủ đất.

Để khắc phục sự xung đột này, đại diện Savills cho rằng, vai trò của công nghệ và sự minh bạch thông tin là vô cùng quan trọng. Việc xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất là giải pháp cấp thiết.

Một hệ thống minh bạch, công khai dữ liệu giá đất theo từng khu vực sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp. Minh bạch hóa thông tin không chỉ củng cố lòng tin, mà còn tạo nền tảng cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng áp dụng một giá đất đồng nhất cho cả tuyến đường với những đoạn đường có đặc điểm khác nhau, cần phân loại giá đất chi tiết hơn dựa trên các yếu tố cụ thể như lưu lượng giao thông, khả năng kết nối hạ tầng và tiện ích xung quanh. Điều này đảm bảo công bằng giữa các khu vực và tăng tính khả thi khi áp dụng bảng giá đất mới.

Cũng đưa ra giải pháp giảm gánh nặng tiền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị, cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành quy định mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá đất phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương. Bởi trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc: “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”.

Tuy nhiên, trong cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao, nên cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ.

“Từ nay đến khi chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2026, cần đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại các địa phương. Bởi qua đó, chúng ta sẽ xác định được liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa”, ông Châu nhấn mạnh.

Việt Dũng

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-su-dung-dat-tang-cao-can-giai-phap-hai-hoa-post368996.html