Tín dụng bất động sản Điều tiết có chọn lọc, tránh ảnh hưởng nhu cầu ở thực

4 giờ trướcBài gốc

Lãi suất tăng, nhà đầu tư chịu áp lực lớn

Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo” sợ bỏ lỡ, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn; nhưng khi thị trường chững lại thì buộc phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

Dù không phải là xu hướng chung của toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng và chờ đợi, khiến thanh khoản thị trường chậm lại cục bộ tại một số khu vực.

Để cân bằng thị trường nhà ở cần điều tiết lãi suất một cách linh hoạt, về dài hạn cần tăng nguồn cung. Ảnh: VARS

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” - mua một phần hoặc toàn bộ để bù đắp khoản vay thế chấp từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này giúp người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ và tích lũy vốn.

Tuy nhiên, sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.

Thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2 - 3 năm hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thậm chí, không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.

Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực kép: vừa phải gánh chi phí lãi vay tăng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính.

Áp lực này khiến nhà đầu tư chiến lược ngày càng thận trọng, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, khả năng khai thác thực và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Kiểm soát đầu cơ bằng lãi suất, nhưng phải bảo vệ nhu cầu ở thực

Theo VARS, việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản; nhưng việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài đã gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp gặp khó trong triển khai dự án. Từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ở chiều ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững; bởi thực tế lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Do đó, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc. Mục tiêu là bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

VARS cho rằng, chính sách tín dụng cần được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế và hỗ trợ tăng trưởng ở mức hợp lý. Quan trọng là không siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường; bởi bất động sản có đóng góp lớn vào GDP, có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng...

Theo đó, nên ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực; trong khi các hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền cần được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Cụ thể, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung; thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi.

Tuy nhiên, dòng vốn ưu đãi chỉ phát huy hiệu quả khi gắn với nguồn cung phù hợp. Do đó, về dài hạn, VARS nhấn mạnh cần tập trung mở rộng nguồn cung; đẩy nhanh phát triển hạ tầng và bảo đảm tiến độ thực hiện các công trình, dự án qua đó mở rộng không gian đô thị ra các khu vực mới, nơi có quỹ đất lớn và mức giá hợp lý hơn. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn với cam kết tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất thực chất của doanh nghiệp. Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà để cho thuê theo tinh thần của Quỹ nhà ở quốc gia.

Điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh. Ngoài ra, cần đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản; phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn, thay vì chỉ phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Trúc Oanh

Nguồn Đại Biểu Nhân Dân : https://daibieunhandan.vn/tin-dung-bat-dong-san-dieu-tiet-co-chon-loc-tranh-anh-huong-nhu-cau-o-thuc-10405581.html