8 năm sau lời dự đoán 'nhà rẻ như hành' của Jack Ma, thị trường giờ ra sao?

3 giờ trướcBài gốc

Khu căn hộ ở đảo Hải Hoa (Hải Nam) không có người ở. Ảnh: NYT.

Năm 2018, trong một bài phát biểu công khai tại một diễn đàn toàn cầu được tổ chức ở thành phố Hàng Châu, ông chủ Alibaba, tỷ phú Jack Ma (Mã Vân) từng mạnh dạn dự đoán: “8 năm nữa, thứ rẻ nhất ở Trung Quốc sẽ là nhà ở”, thậm chí còn ví giá nhà “rẻ như hành”.

Khi đó, không ít người cười cợt, cho rằng đó chỉ là lời nói phóng đại của một ông trùm giới kinh doanh. Tuy nhiên, 8 năm trôi qua, đặc biệt khi giai đoạn mở đầu của Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 bắt đầu, cục diện thị trường bất động sản Trung Quốc quả thực đã có những thay đổi rõ rệt.

Giá nhà các vùng chênh nhau quá lớn

Thay đổi lớn thứ nhất là “độ chênh về nhiệt” của thị trường nhà đất giữa các đô thị ngày càng nới rộng. Các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, nhờ có nền tảng công nghiệp và nhiều việc làm thu nhập cao, giá nhà nhìn chung ổn định, thậm chí còn tăng.

Chẳng hạn, tại Thâm Quyến, tháng 8/2025 lượng giao dịch nhà cũ đạt khoảng 4.000 căn, giá mỗi mét vuông tại khu lõi khoảng gần 60.000 NDT (khoảng 224 triệu đồng). Trong khi đó, các thành phố hạng ba, hạng tư và khu vực huyện lỵ đối mặt với tình trạng thất thoát dân số nghiêm trọng, nguồn cung vượt cầu, giá nhà liên tục đi xuống.

Tại thành phố Hành Thủy (tỉnh Hà Bắc) giá nhà cũ bình quân chỉ còn 6.109 NDT/m² (22,8 triệu đồng), huyện Tảo Cường giảm xuống 4.078 NDT/m² (15,2 triệu đồng). Ở các thành phố nhỏ vùng Đông Bắc như Hạc Cương, Kê Tây thuộc tỉnh Hắc Long Giang, giá nhà xuống mức rất thấp so với mặt bằng cả nước, chỉ vài chục nghìn NDT/căn…ở những nơi này, câu nói “giá nhà rẻ như hành” của Jack Ma đã âm thầm ứng nghiệm.

Ngay trong nội bộ các thành phố cũng xuất hiện sự phân hóa: nhà ở khu trung tâm hoặc khu lõi nhiều trường học giá nhà chống chịu được, còn nhà vùng ven xa trung tâm rất khó thu hút người mua.

Năm 2018, tỷ phú Jack Ma dự đoán 8 năm nữa, giá nhà sẽ rẻ như hành...Ảnh: Sohu.

Thay đổi lớn thứ hai là “cuộc cách mạng chất lượng” ở phía cung của thị trường. Trước đây, các chủ đầu tư chạy theo tốc độ, xem nhẹ chất lượng; nay người mua chú trọng hơn đến việc “ở phải tốt”.

Quy chuẩn mới yêu cầu chiều cao tầng nhà không thấp hơn 3 mét, thang máy phải đủ để cáng cứu thương ra vào, cách âm và chiếu sáng đạt chuẩn. Nhà ở bảo đảm giá (nhà ở xã hội) được nâng cấp về chất lượng, vị trí thuận tiện, hạ tầng đầy đủ, giúp người trẻ an cư mà không phải gánh khoản vay mua nhà quá nặng.

Ví dụ, tại thành phố Y Ninh (Tân Cương), các khu dân cư cũ được cải tạo theo mô hình phá tường gộp sân, trải nghiệm sinh hoạt được nâng lên rõ rệt. Điều này cho thấy: vị trí không đổi, nhưng chất lượng sống đã có bước nhảy vọt về chất.

Thay đổi chính sách để cứu bất động sản

Thay đổi lớn thứ ba là sự nâng cấp trong logic chính sách, kiên trì định hướng an sinh dân sinh. Các thành phố hạng hai mạnh tay nới lỏng hạn chế mua nhà; các thành phố hạng nhất hạ thấp ngưỡng tiếp cận: tỷ lệ trả trước cho căn nhà đầu tiên giảm xuống còn 15%, lãi suất vay mua nhà ở xuống đến mức thấp lịch sử; chính sách hoàn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cũ mua nhà mới tiếp tục được triển khai.

Giám sát tài chính và cơ chế “danh sách trắng, pháp lý sạch” bảo đảm việc bàn giao nhà, giúp giảm bớt vấn đề nhà xây dang dở. Tổ hợp chính sách cho thấy Nhà nước xác định rõ ràng việc ủng hộ nhu cầu mua nhà để ở, đưa thuộc tính cốt lõi của thị trường từ đầu cơ quay về mục đích cư trú.

Giá nhà ở thành phố Hạc Cương được ví "rẻ như bắp cải". Ảnh: Sohu.

Song song đó, Thượng Hải tuyên bố gia hạn thêm 5 năm thí điểm thuế bất động sản đối với nhà ở cá nhân, tiếp tục duy trì mức thuế suất thấp và ngưỡng miễn thuế cao. Giới phân tích cho rằng, bản thân thuế bất động sản tác động hạn chế đến các gia đình bình thường; điều then chốt nằm ở tín hiệu chính sách.

Những năm gần đây, cơ chế giám sát “ba lằn ranh đỏ” (tức bộ ba chỉ tiêu tài chính bắt buộc mà Trung Quốc áp dụng từ năm 2020 để siết đòn bẩy nợ của doanh nghiệp bất động sản, nhằm ngăn bong bóng và rủi ro tài chính hệ thống) về cơ bản đã được rút, nới lỏng cho việc huy động vốn và xây dựng dự án của doanh nghiệp bất động sản. Việc gia hạn thí điểm thuế bất động sản không phải tăng gánh nặng, mà là “biện pháp trì hoãn” để ổn định thị trường và kỳ vọng, tích lũy kinh nghiệm cho cải cách trên diện rộng trong tương lai.

Các chuyên gia nhận định, việc triển khai thuế bất động sản trên phạm vi toàn quốc với quy mô lớn có thể phải đến khoảng năm 2030 mới thực hiện; khi đó, dư nợ vay mua nhà giảm sẽ giúp hạ rủi ro tài chính. Thuế bất động sản không chỉ là công cụ điều tiết, mà còn mang tính “thuế đánh vào người giàu”, gắn chặt với cải cách lương hưu và áp lực tài chính, qua đó cảnh báo nhóm trung niên cần chuẩn bị đối mặt với thực tế thu nhập hưu trí suy giảm trong tương lai.

Căn hộ này ở thành phố Kê Tây, Hắc Long Giang rao bán chỉ 40 ngàn NDT (gần 150 triệu VND). Ảnh: Sohu.

Về tổng thể mà nói, thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua ba chuyển biến lớn: phân hóa cơ cấu, nâng cấp chất lượng và chính sách nâng đỡ. Trong tương lai, mua nhà sẽ không còn là “nhắm mắt mua là có lãi”, mà là “tài sản chất lượng cao lên ngôi”.

Các thành phố lõi, khu vực lõi, nhà hiện hữu hoặc nhà tương đối mới sẽ trở thành tâm điểm của thị trường; và tín hiệu từ việc Thượng Hải gia hạn thí điểm thuế bất động sản cũng mang lại tham chiếu quan trọng cho sự ổn định của thị trường và cải cách thể chế trong thời gian tới.

Theo Creaders

Thu Thủy

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/8-nam-sau-loi-du-doan-nha-re-nhu-hanh-cua-jack-ma-thi-truong-gio-ra-sao-post194306.html