Tp.HCM: Kiến nghị bổ sung phương pháp tính dân số chung cư nhằm tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền

2 giờ trướcBài gốc

Chiều 4/5, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi lãnh đạo UBND Tp.HCM và các sở, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư nhằm khắc phục những bất cập phát sinh sau thời gian áp dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thông tin, theo Quyết định 32/2025 của UBND Tp.HCM, có hiệu lực từ đầu năm 2026, đã tạo cơ sở pháp lý để xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ trong các dự án chung cư.

Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng triển khai, quy định này bộc lộ một số hạn chế khi chỉ áp dụng một phương pháp tính dân số, dẫn đến cơ cấu căn hộ chưa hợp lý.

Cụ thể, cách tính hiện hành có xu hướng làm gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, trong khi lại chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người trẻ.

Theo HoREA cách tính dân số chung cư hiện hành có xu hướng làm gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, trong khi lại chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn người dân.

Điều này khiến nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ phân khúc có tính thanh khoản cao bị hạn chế. HoREA kiến nghị bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số trong chung cư theo hướng linh hoạt hơn.

Cho phép tính toán dân số dựa trên diện tích và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ, đồng thời gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người.

Ông Châu cho rằng việc bổ sung phương pháp mới sẽ tạo điều kiện phát triển nhiều hơn các loại căn hộ diện tích vừa (khoảng 50–70 m²) và căn hộ nhỏ (khoảng 25–50 m²), phù hợp với nhu cầu của đa số người mua hiện nay.

HoREA cũng đưa ra dẫn chứng cho thấy có đến 60 – 70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5–10%. Bên cạnh đó, HoREA cũng cảnh báo nếu không điều chỉnh kịp thời, quy định hiện hành có thể dẫn đến tình trạng "lệch pha" cung cầu, làm tăng hàng tồn kho căn hộ lớn, giảm thanh khoản thị trường và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu bất động sản.

Ngoài ra, việc thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền còn có thể đẩy mặt bằng giá nhà ở tăng cao, buộc người dân phải mua sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, từ đó làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở và ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

Việc thuê, mua căn hộ chung cư phụ thuộc vào diện tích, tiên ích của căn hộ, giá tiền có thể thay đổi, tăng cao.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, anh Trung Hiếu (quê Lâm Đồng) cho biết: "Đối với người trẻ, người có gia đình từ 3 - 4 người thì diện tích căn hộ sử dụng thì cần tối đã 2 phòng ngủ có thể từ 50 - 65m2, đây là căn hộ lý tưởng cho cá nhân và gia đình, bên cạnh đó căn hộ vừa phải thì giá cả cũng thấp phù hợp với điều kiện kinh tế của người người hơn.

Ở phía HoREA, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng; Xu hướng quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn đang thu nhỏ, phổ biến ở mức 1 – 3 người/hộ, trong khi mô hình gia đình nhiều thế hệ dần thu hẹp. Vì vậy, việc điều chỉnh phương pháp tính dân số chung cư cần phản ánh đúng thực tế này để phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện đại.

Hiệp hội cũng đề xuất điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và tái định cư, nhằm đảm bảo tính thực tiễn và thống nhất với quy định pháp luật hiện hành.

Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp xác định dân số không chỉ giúp cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Trước đó, UBND Tp.HCM ban hành Quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Tp.HCM (quy định căn hộ chung cư (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội) có diện tích 25 - 32 m2 chỉ được 1 người ở.

Theo quyết định này, tại giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn, quy mô dân số tối đa của dự án chung cư được xác định theo các quy định hiện hành của pháp luật về quy hoạch, bao gồm quy chuẩn quy hoạch đô thị.

Đồng thời, quy mô dân số cũng phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161, trong đó đặt mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt khoảng 32 m2/người.

Trong giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ (căn cứ Kết quả toàn bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và Kết quả chủ yếu điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ thời điểm 0 giờ ngày 01/4/ 2024 của Tổng cục Thống kê) hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng.

Cụ thể, đối với căn hộ chung cư thương mại (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội), căn hộ 1 phòng ở có diện tích 25 – 32m2 được tính 1 người; từ trên 32 – 56m2 tính 2 người.

Căn hộ 2 phòng ở diện tích trên 56 – 64m2 tính 2 người; từ trên 64 – 96m2 tính 3 người. Căn hộ 3 phòng ở diện tích trên 96 – 128m2 tính 4 người; từ trên 128 – 160m2 tính 5 người.

Các căn hộ từ 4 phòng ở trở lên hoặc diện tích trên 160 m2 được tính tối đa 6 người.

Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng ở diện tích 25 – 32 m2 tính 1 người; từ 32 - dưới 45 m2 tính 1,5 người. Căn hộ 2 phòng ở diện tích 45 – dưới 55 m2 tính 2 người; từ 55 – dưới 70 m2 tính 2,5 người; từ 70 – dưới 75 m2 tính 3 người.

Phùng Sơn

Nguồn Người Đưa Tin : https://nguoiduatin.vn/tphcm-kien-nghi-bo-sung-phuong-phap-tinh-dan-so-chung-cu-nham-tang-nguon-cung-can-ho-vua-tui-tien-204260504150458384.htm