Triển khai Luật Đất đai 2024: nhiều địa phương gặp khó liên quan đến tài chính đất đai

3 giờ trướcBài gốc

Khu vực thi công cầu L3 tuyến đường vành đai 2,5 đoạn Đầm hồng - QL1A (Hà Nội). Ảnh: Khánh Huy

Việc ban hành các văn bản dưới luật còn thiếu cụ thể

Cụ thể, việc ban hành các văn bản dưới luật còn thiếu cụ thể, chưa rõ ràng, dẫn đến tổ chức thực hiện thiếu thống nhất, khó áp dụng tại địa phương, đặc biệt khi điều kiện kinh tế - xã hội và đặc thù đối tượng không đồng nhất. Khâu tổ chức thực hiện còn cứng nhắc, thiếu linh hoạt, chưa phù hợp. Với quan điểm minh bạch, rõ ràng, bảo đảm lợi ích của Nhà nước và quyền lợi chính đáng của người dân, DN, chính sách tài chính đất đai cần có lộ trình và cách thức linh hoạt để đất đai phát huy hiệu quả theo từng mục đích sử dụng. Vì vậy cần xác định rõ trách nhiệm các bên, đảm bảo đúng quy định, phù hợp thực tiễn và nhóm đối tượng.

Tại phương án tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, phản ánh từ địa phương cho thấy giá đất tăng đột biến khiến người dân phải nộp khoản tiền lớn hơn nhiều so với trước.

Theo phân tích của các chuyên gia, quy trình thu hồi đất trải qua rất nhiều bước và nhiều thủ tục, lãng phí về mặt thời gian. Vì vậy, cần xem xét rút ngắn và đơn giản hóa các bước thủ tục hành chính thông qua các giải pháp như: tích hợp các bước xử lý trong quy trình thu hồi đất nhằm giảm số lượng cơ quan và văn bản trung gian, ví dụ như cho phép cơ quan tài nguyên và môi trường vừa thực hiện thanh tra, vừa lập hồ sơ trình UBND, thay vì tách riêng theo từng giai đoạn. Hai là, rút ngắn các thời hạn xử lý hành chính bằng cách điều chỉnh quy định pháp luật theo hướng linh hoạt, đặc biệt trong các trường hợp vi phạm rõ ràng, không có tranh chấp hoặc không phát sinh khiếu nại. Có thể quy định cơ chế “rút gọn” áp dụng cho các trường hợp điển hình, tương tự thủ tục hành chính một cửa rút gọn.

Vừa qua, tại Hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh sự cần thiết phải tiếp tục rà soát, điều chỉnh những quy định chưa phù hợp, trước mắt là sửa đổi Nghị quyết 18 để làm cơ sở chỉnh lý, hoàn thiện Luật Đất đai 2024.

Một trong những vấn đề được nêu rõ tại hội nghị là tiến độ thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng còn chậm ở nhiều dự án, nhất là tại các địa phương như: Hà Nội, Bắc Ninh, Ninh Bình. Nguyên nhân chủ yếu là bảng giá đất hiện hành vẫn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường, dẫn đến việc người dân không đồng thuận mức đền bù, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Thực tế cho thấy, nhiều hộ dân đồng thuận với chủ trương thu hồi đất để triển khai các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, nhưng lại cho rằng mức bồi thường hiện nay chưa đủ để mua đất tái định cư tương đương. Khoảng cách này là nguyên nhân phát sinh các vụ việc khiếu nại kéo dài, tăng chi phí đầu tư và làm chậm tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, cùng với thu hồi, chính sách đấu giá đất tại một số địa phương cũng bộc lộ nhiều bất cập. Có trường hợp giá trúng đấu giá được đẩy lên gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, nhưng sau đó người trúng đấu giá lại không thực hiện nghĩa vụ tài chính, bỏ cọc, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai.

Một số địa phương còn sử dụng các kết quả đấu giá với giá cao bất thường làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến tình trạng giá đất bị đẩy lên quá mức. Hệ quả là người dân phải chịu nghĩa vụ tài chính cao khi làm các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đóng thuế... trong khi mức giá đền bù khi bị thu hồi lại không tương xứng.

Đảm bảo tài chính đất đai minh bạch, gắn quyền lợi các bên

Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng tính đúng, tính đủ giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch và phù hợp với biến động của thị trường.

Một số ý kiến cho rằng cần sớm xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, có cơ quan định giá độc lập, hạn chế tình trạng phụ thuộc vào khảo sát thủ công. Đối với công tác thu hồi, bồi thường, cần công khai thời điểm chốt phương án, rút ngắn quy trình hành chính, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, DN và người dân.

Về đấu giá đất, nhiều đề xuất cho rằng cần bổ sung quy định kiểm soát năng lực tài chính của người tham gia để tránh tình trạng đầu cơ, trúng giá cao rồi bỏ cọc. Đồng thời, cần có chế tài đủ mạnh để đảm bảo tính răn đe và hiệu quả sử dụng quỹ đất công.

Về nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều hộ dân đề nghị nên có cơ chế linh hoạt trong việc xác định tiền sử dụng đất, nhất là đối với các trường hợp đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, thay vì áp dụng cứng nhắc theo bảng giá mới.

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những bất cập chính sách hiện hữu, bảo đảm tính khả thi khi áp dụng. Đồng thời, chính sách đất đai cần phù hợp với bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, Luật Đất đai cần minh bạch hóa quy trình xác định giá đất, kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất thường, tránh tình trạng tạo bong bóng giá đất trên thị trường.

Còn theo đề xuất của ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty bất động sản EZ, cần quy định rõ trách nhiệm thẩm định giá đất và công khai dữ liệu, tránh việc cơ quan quản lý bị thao túng bởi thông tin không chính xác. Nếu làm tốt, Luật Đất đai mới sẽ trở thành nền tảng pháp lý quan trọng đồng hành cùng thực tiễn phát triển đô thị, bảo đảm quyền lợi người dân và tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

Cần phân biệt giữa những người sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh hợp pháp và những trường hợp đầu cơ, để đất hoang hóa, chậm triển khai dự án. Với người dân tiếp cận đất đai lần đầu để làm nhà ở, cần tính toán mức thu phù hợp với khả năng chi trả, bảo đảm quyền lợi, khả năng tiếp cận thực tế, nhất là ở khu vực nông thôn và thành thị có điều kiện khó khăn. Dựa trên khung quy định chung do Chính phủ ban hành, HĐND cấp tỉnh sẽ xác định đối tượng, mức thu đối với người dân chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu; mức chênh lệch giữa trong và ngoài hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngô Sơn

Nguồn PL&XH : https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/trien-khai-luat-dat-dai-2024-nhieu-dia-phuong-gap-kho-lien-quan-den-tai-chinh-dat-dai-427445.html