Từ năm 2026, bất động sản không tăng trưởng diện rộng mà có chọn lọc

2 giờ trướcBài gốc

Bà Giang Huỳnh

Phóng viên: Thưa bà, nhiều nhận định cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối chu kỳ điều chỉnh. Quan điểm của bà về giai đoạn hiện tại và triển vọng trung hạn như thế nào?

Bà Giang Huỳnh: Đúng vậy, chúng tôi nhận thấy thị trường đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho một chu kỳ mới. Trong đó, năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố. Chúng tôi kỳ vọng giai đoạn 2026-2027 sẽ là điểm rơi tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, bước sang 2026, thị trường không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và đặc biệt là khung pháp lý mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản) sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn. Chúng ta sẽ thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và giữa các khu vực.

Phóng viên: Vậy những yếu tố nền tảng nào đang củng cố cho kỳ vọng này, thưa bà?

Bà Giang Huỳnh: Cơ sở đầu tiên đến từ nền kinh tế vĩ mô. Theo số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý IV/2025 ước tính tăng 8,46% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức tăng cao nhất của quý IV các năm trong giai đoạn 2011-2025. Tính cả năm 2025, GDP tăng trưởng khá với mức tăng ước đạt 8,02% so với năm trước. Đặc biệt, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/12/2025 đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm trước. Đáng chú ý, số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện cả năm ước đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ và xác lập mức cao nhất trong giai đoạn 2021-2025.

Theo số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính, ước tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tháng 12 đạt 627,9 nghìn tỷ đồng, tăng 3,9% so với tháng trước. Ước tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ cả năm 2025 đạt 7.009 nghìn tỷ đồng, tăng 9,2% so với năm 2024. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, một trong những động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chính là kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Phóng viên: Cụ thể hơn, diễn biến tại thị trường TP. Hồ Chí Minh đang phản ánh điều gì?

Bà Giang Huỳnh: Tại thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2025 đạt khoảng 5.200 căn, tăng nhưng vẫn khiêm tốn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, cho thấy tâm lý đã cải thiện. Tuy nhiên, thách thức lớn là khả năng chi trả, khi nguồn cung căn hộ giá rẻ sụt giảm. Điều này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven và tỉnh lân cận.

Ở phân khúc văn phòng, thị trường duy trì ổn định với tổng nguồn cung gần 3 triệu m². Công suất trung bình duy trì quanh mức 90%, ngay cả khi có thêm nguồn cung mới, cho thấy nhu cầu thuê bền vững, đặc biệt từ các nhóm công nghệ, truyền thông và tài chính. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai hạn chế, mặt bằng giá thuê được dự báo sẽ tiếp tục ổn định trong ngắn hạn.

Phóng viên: Với sự vận hành của khung pháp lý mới từ 2026, bà kỳ vọng điều gì?

Bà Giang Huỳnh: Việc áp dụng đồng bộ các luật mới và bảng giá đất mới từ 1/1/2026 là bước ngoặt. Mặc dù có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính trước mắt, nhưng về dài hạn, nó tạo ra môi trường minh bạch và công bằng hơn. Chúng tôi kỳ vọng các điểm nghẽn liên quan đến xác định giá đất sẽ được tháo gỡ, từ đó cải thiện nguồn cung thị trường một cách lành mạnh.

Phóng viên: Vậy cơ hội và thách thức trong chu kỳ mới này sẽ phân bổ như thế nào theo từng phân khúc, thưa bà?

Bà Giang Huỳnh: Trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản sẽ bước vào quá trình phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Theo đó, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, nhờ nhu cầu thuê ổn định và dài hạn từ các hoạt động sản xuất, đặc biệt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc và dòng vốn đầu tư vào Việt Nam duy trì tích cực.

Đối với phân khúc nhà ở, xu hướng phân hóa thể hiện rõ giữa khu vực lõi đô thị và các khu vực vùng ven. Trong khi khu vực trung tâm đối mặt với mặt bằng giá cao và nguồn cung ngày càng hạn chế, các khu vực ngoại vi lại hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng, mức giá dễ tiếp cận hơn và xu hướng giãn dân ngày càng rõ rệt. Đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự dịch chuyển nhu cầu trong thời gian tới.

Ở phân khúc bất động sản thương mại và văn phòng, triển vọng gắn chặt với đà tăng trưởng chung của nền kinh tế. Lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về các dự án sở hữu vị trí thuận lợi, chất lượng xây dựng và vận hành cao, đáp ứng tốt nhu cầu ngày càng khắt khe của khách thuê trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc.

Phóng viên: Thưa bà, đâu là thông điệp then chốt dành cho các nhà đầu tư trong giai đoạn chuyển giao chu kỳ này?

Bà Giang Huỳnh: Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được định hình rõ nét trong giai đoạn 2026–2027, nhưng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn so với các chu kỳ trước.

Dù thị trường vẫn đối mặt không ít thách thức, như chi phí đất đai neo cao, khả năng chi trả của nhóm khách mua ở thực còn hạn chế, hay những rủi ro đến từ biến động kinh tế vĩ mô bên ngoài, bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh tích lũy tài sản dài hạn có độ ổn định cao.

Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, “luật chơi” của thị trường đang thay đổi. Thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn hay làn sóng tăng giá mang tính đầu cơ, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng và chuyên nghiệp hơn, tập trung vào chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý và khả năng khai thác, tạo dòng tiền thực tế. Đây sẽ là những yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư trong chu kỳ tăng trưởng sắp tới.

Xin cảm ơn bà!

Hải Yến

Nguồn TBNH : https://thoibaonganhang.vn/tu-nam-2026-bat-dong-san-khong-tang-truong-dien-rong-ma-co-chon-loc-176537.html