Tường bong tróc, thang máy kêu cót két, giá chung cư tại Hà Nội vẫn... 'phi mã'

3 giờ trướcBài gốc

Nếu như trước đây, quan niệm phổ biến là chung cư sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, thì vài năm gần đây tại Hà Nội, tình hình đã đảo ngược. Những dự án từng gắn mác “giá rẻ” như HH Linh Đàm hay Kim Văn - Kim Lũ nay dù đã cũ kỹ, bong tróc, thậm chí thang máy hỏng, thiếu nước vẫn có giá bán ngang bằng nhiều dự án cao cấp.

Giá tăng bất chấp xuống cấp

Chia sẻ với VnBusiness, ông Trần Thanh Hoàng (phường Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, cách đây 10 năm, khi mở bán, tổ hợp 12 tòa HH Linh Đàm từng được xem là lựa chọn phổ biến cho người có thu nhập trung bình. Giá chào bán chỉ 14 - 16 triệu đồng/m². Sau một thập kỷ sử dụng, giá thứ cấp tại đây đã tăng gấp 3 lần, đạt 45 - 50 triệu đồng/m², thậm chí một số căn hộ đẹp lên tới trên 60 triệu đồng/m².

Dù hạ tầng xuống cấp, giá chung cư tại dự án HH Linh Đàm vẫn chưa bao giờ hết "nóng".

Theo môi giới tại khu vực, căn hộ 45m² hiện được rao bán 2,2 - 2,4 tỷ đồng, căn 56 - 66m² có giá 2,8 - 3,2 tỷ đồng, căn 70 - 82m² phổ biến từ 3 - 5,2 tỷ đồng. So với mức ban đầu, mỗi m² đã tăng thêm 26 - 47 triệu đồng.

Không chỉ giá bán, giá thuê cũng tăng nhanh. Một căn hộ 2 phòng ngủ vốn chỉ cho thuê 5 - 6 triệu đồng/tháng, nay phổ biến 8 - 10 triệu đồng, thậm chí có căn chạm mốc 12 triệu đồng, đây là mức giá thường thấy ở chung cư cao cấp.

Cách HH Linh Đàm không xa, khu Kim Văn - Kim Lũ với 4 tòa CT11, CT12A, CT12B, CT12C bàn giao giai đoạn 2014 - 2015 cũng ghi nhận mức tăng tương tự. Khi mở bán, giá chỉ 11 - 14,5 triệu đồng/m². Hiện nay, khảo sát trên các sàn cho thấy giá dao động 60 - 70 triệu đồng/m².

Nhiều căn hộ tại đây tiệm cận giá hơn 60 triệu đồng/m2.

Một căn hộ 54m², 2 phòng ngủ, full nội thất đang rao 3,58 tỷ đồng, tương đương 66,3 triệu đồng/m². Đối với căn 73m², 3 phòng ngủ có giá 4,3 tỷ đồng (58,9 triệu đồng/m²). Đây là mức giá tương đương, thậm chí cao hơn nhiều dự án được quảng bá là “cao cấp” trong nội đô.

Chị Hoàng Thị Hà - cư dân tại đây cho biết: “Giá cao là vậy, nhưng hạ tầng vật chất có vẻ không tương xứng, thang máy tòa nhà thường xuyên quá tải, thiếu nước sinh hoạt, nhiều bức tường bong tróc, hạ tầng xuống cấp…”.

“Môi giới tại căn hộ cùng tầng nhà tôi thường xuyên dẫn khách lên để bán nhà, giao dịch mua bán vẫn luôn sôi động, hở ra là “cháy hàng”, nhưng 3 năm tôi sống ở đây, hầu như không có gương mặt mới nào đến ở cả, phải chăng sự “ồn ào” giao dịch chỉ là đầu tư chờ tăng giá?”, chị Hà nói.

Chung cư khoác trên mình “tấm áo cũ kĩ” vì sao tăng giá?

Chia sẻ với VnBusiness, TS. Trần Xuân Lượng - chuyên gia bất động sản nhận định, chính sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đã tạo áp lực đẩy giá các dự án cũ từng thuộc phân khúc bình dân lên cao. Khi cầu vẫn rất lớn, đặc biệt từ nhóm gia đình trẻ, người lao động nhập cư, việc không có lựa chọn thay thế khiến họ buộc phải tìm đến những chung cư đã qua sử dụng.

Nghịch lý giá căn hộ cũ tăng phi mã bất chấp xuống cấp phản ánh một vấn đề căn bản: Hà Nội khan hiếm nguồn cung nhà ở bình dân. Trong vòng 5 năm qua, phần lớn dự án mở bán mới tại Thủ đô đều thuộc phân khúc trung - cao cấp, giá khởi điểm từ 50 - 70 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, tâm lý “chuộng nhà chung cư” tại đô thị ngày càng tăng. Nhiều người sẵn sàng trả giá cao để được ở gần trung tâm, hưởng tiện ích sẵn có, thay vì chấp nhận mua dự án xa, hạ tầng chưa hoàn thiện. Điều này khiến ngay cả những khu từng bị chê “quá tải”, “chất lượng kém” như HH Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ cũng trở thành điểm đến.

Ở góc độ tài chính, bài toán đầu tư cũng góp phần đẩy giá. Với giá cho thuê tăng mạnh, suất sinh lời từ căn hộ cho thuê tại các khu này được tính toán có thể đạt 5 - 6%/năm, mức khá hấp dẫn so với gửi tiết kiệm. Nhà đầu tư thứ cấp vì vậy vẫn đổ tiền gom mua, tạo thêm sức nóng.

Sự chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn những điểm chưa đồng bộ. Trong khi tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu tập trung nhiều ở phân khúc bình dân, phần lớn dự án mới lại hướng tới trung - cao cấp. Điều này tạo ra sự mất cân đối, khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở phù hợp.

Nếu thiếu một chiến lược phát triển dài hạn cho phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp, thị trường sẽ còn chứng kiến tình trạng chung cư cũ dù xuống cấp vẫn liên tục tăng giá, tạo thêm áp lực cho bài toán an sinh đô thị.

Từ tình trạng bong tróc tường, thang máy trục trặc đến việc giá bán tiệm cận phân khúc cao cấp, HH Linh Đàm và Kim Văn - Kim Lũ cho thấy một lát cắt đặc biệt của thị trường bất động sản Hà Nội. Giá căn hộ cũ tăng gấp 3 lần trong vòng một thập kỷ không chỉ phản ánh quy luật khan hiếm, mà còn gợi mở vấn đề lớn hơn: nhu cầu thực tế và chiến lược phát triển nhà ở cần được cân đối hài hòa hơn trong quá trình đô thị hóa.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/tuong-bong-troc-thang-may-keu-cot-ket-gia-chung-cu-tai-ha-noi-van-phi-ma-1109426.html