Vay tiền mua đất phân lô giờ ra sao?

một giờ trướcBài gốc

Sau nhiều lần trao đổi với “cò”, dùng đủ mọi cách nhưng vẫn không ra được hàng, anh Đức chấp nhận để môi giới đưa vào tin rao bán dòng chữ “cần bán gấp, chấp nhận thương lượng mạnh”, với hy vọng... bán hòa vốn “cục nợ” như cách anh Đức ví von.

Chật vật thoát hàng

Anh Đức cho hay lô đất 100m² tại Đồng Nai, tài sản từng được anh xem là “cơ hội đổi đời” giờ trở thành áp lực lớn. Năm 2022, khi thị trường sôi động, anh vay ngân hàng gần 1 tỷ đồng, cộng với tiền tích lũy để xuống tiền 1,9 tỷ đồng mua đất phân lô.

“Khi mua vào, tôi được “cò” quảng cáo nằm gần tuyến đường kết nối liên vùng, đồng thời cam kết “lướt sóng 3–6 tháng sẽ có lãi ít nhất 200–300 triệu đồng”, anh Đức chia sẻ.

Nhưng thực tế đi theo hướng ngược lại. Từ cuối năm 2022, thị trường chững lại, gần 6 tháng qua lãi vay tăng, anh Đức buộc phải rao bán. Ban đầu là 2,1 tỷ đồng, rồi giảm xuống 1,95 tỷ, 1,8 tỷ và hiện chỉ còn 1,6 tỷ đồng. Dù đã chấp nhận lỗ sâu, điện thoại của anh vẫn hiếm khi đổ chuông.

Đất phân lô đang rơi vào tình cảnh giá cao nhưng khó bán.

“Có người hỏi nhưng trả giá thấp quá, dưới cả dư nợ ngân hàng, bán thì không đủ trả nợ, mà giữ lại thì mỗi tháng phải gánh lãi gần 10 triệu đồng”, anh Đức nói, đồng thời cho biết áp lực tài chính khiến anh nhiều lần tính đến việc bán tháo, nhưng càng giảm giá, thị trường càng im ắng.

Những khu đất xung quanh lô đất của anh Đức, từng tấp nập giao dịch, giờ cũng cỏ mọc um tùm, đường nội bộ xuống cấp, không một bóng người.

Tình cảnh của anh Đức không phải cá biệt, mà là lát cắt điển hình cho bức tranh chung của thị trường đất nền phân lô hiện nay, một phân khúc từng tăng trưởng nóng, nay đang trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài với thanh khoản suy kiệt và niềm tin suy giảm rõ rệt.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ năm 2020 đến 2022, đất nền phân lô vùng ven TP.HCM như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ) hay Lâm Đồng... đã bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu.

Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều khu đất từng được quảng bá rầm rộ với các mỹ từ như “đón đầu quy hoạch”, “liền kề hạ tầng trọng điểm” hiện rơi vào tình trạng vắng bóng giao dịch. Dù giá rao bán đã giảm đáng kể, thậm chí quay về mức của 3–4 năm trước, nhưng thanh khoản vẫn gần như đóng băng. Người bán chấp nhận cắt lãi, thậm chí cắt lỗ, nhưng người mua tiếp tục đứng ngoài quan sát, tạo nên trạng thái giằng co kéo dài.

Bản chất của sự suy giảm này nằm ở việc thị trường đã đi qua giai đoạn “kỳ vọng dẫn dắt”. Trước đây, giá đất tăng chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch, dự án hạ tầng và tâm lý đầu cơ lan rộng. Tuy nhiên, khi tiến độ triển khai các dự án thực tế chậm hơn kỳ vọng, khoảng cách giữa giá trị thực và giá trị kỳ vọng ngày càng lớn, khiến thị trường mất đi động lực tăng trưởng.

Khó có “sóng” trong ngắn hạn

Anh Vũ Đăng Tiến, môi giới khu vực Bình Dương (cũ), cho biết một trong những nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là các sản phẩm đất nền phân lô tự phát, tách thửa từ đất nông nghiệp.

Đặc điểm chung của các khu đất này là hạ tầng kỹ thuật hạn chế, thiếu kết nối giao thông đồng bộ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc vào quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi thị trường còn “nóng”, những yếu tố này bị bỏ qua, nhưng khi bước vào giai đoạn thanh lọc, chúng trở thành rào cản lớn đối với thanh khoản.

Ở góc độ chính sách, việc siết chặt quy định tách thửa và phân lô tại nhiều địa phương cũng góp phần làm thay đổi cục diện thị trường. Khi cơ chế đầu cơ bị thu hẹp, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế cao hơn như căn hộ, nhà ở trong khu đô thị hoặc bất động sản thương mại.

Dữ liệu thị trường củng cố thêm xu hướng suy giảm. Theo PropertyGuru Việt Nam, trong quý I/2026, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm 23%, trong khi TP.HCM giảm 5% so với quý trước. Tại các “điểm nóng” phía Nam, mức độ quan tâm cũng sụt giảm đáng kể, như Bình Dương giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 15%, Đồng Nai giảm 8% và Tây Ninh giảm 2%.

Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thực tế cũng rơi xuống mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, trong quý I/2026, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp khoảng 7.500 sản phẩm nhưng chỉ tiêu thụ được 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%, phản ánh rõ nét tình trạng “đóng băng” của thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định diễn biến hiện tại không đơn thuần là một nhịp điều chỉnh chu kỳ, mà là quá trình thanh lọc mang tính cấu trúc.

Những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Ngược lại, các khu đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu dân cư hiện hữu và gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch nhất định, dù không còn sôi động như trước.

Điều này cho thấy thị trường đang dần chuyển từ “đầu cơ theo sóng” sang “đầu tư dựa trên giá trị”. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược từ lướt sóng ngắn hạn sang nắm giữ dài hạn, từ chạy theo thông tin quy hoạch sang đánh giá kỹ lưỡng yếu tố pháp lý và khả năng khai thác.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này không diễn ra dễ dàng. Hàng loạt nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn trước đang phải đối mặt với áp lực trả nợ, trong khi tài sản không thể thanh khoản. Đây chính là “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay, khiến nguồn cung thứ cấp liên tục gia tăng nhưng không tìm được đầu ra.

Điều này khiến thị trường đất nền phân lô khó có khả năng phục hồi nhanh trong ngắn hạn. Sự phục hồi, nếu có, sẽ diễn ra theo hướng phân hóa rõ rệt, chỉ những sản phẩm đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực mới có thể thu hút dòng tiền. Ngược lại, các khu đất phân lô tự phát, thiếu nền tảng giá trị sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm giá và thanh khoản thấp.

Trong dài hạn, giai đoạn thanh lọc hiện nay được xem là cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Khi các yếu tố đầu cơ bị loại bỏ, thị trường sẽ dần trở về với giá trị thực, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/vay-tien-mua-dat-phan-lo-gio-ra-sao.html