Vì sao bất động sản vẫn là 'máy in tiền' bền bỉ nhất cho nhà đầu tư dài hạn?

4 giờ trướcBài gốc

Kênh đầu tư bất động sản có tiềm năng trong dài hạn

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu và trong nước vẫn đang vận động trong trạng thái “thận trọng”, khi các động lực tăng trưởng truyền thống chưa tạo ra cú hích đủ mạnh, câu hỏi lớn đặt ra với giới đầu tư là: dòng tiền nên đi đâu để vừa bảo toàn, vừa gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn? Thực tế cho thấy, bất động sản tiếp tục là kênh được ưu tiên lựa chọn, bất chấp những chu kỳ trầm lắng ngắn hạn.

BẤT ĐỘNG SẢN TẠO RA LỢI NHUẬN KÉP

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), quy luật của thị trường vốn luôn rất rõ ràng, dòng tiền sẽ tìm đến nơi có khả năng sinh lời bền vững nhất. Khi sản xuất, kinh doanh gặp khó trong việc mở rộng quy mô, dòng vốn nhàn rỗi có xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư tài sản, trong đó bất động sản vẫn giữ vị thế đặc biệt.

Trên thực tế, ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn đang chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản của người Việt. Mỗi khi xuất hiện tín hiệu “sóng” tăng giá, thị trường lập tức sôi động, dòng tiền đổ vào nhanh chóng, kéo theo mặt bằng giá đi lên theo kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy nhiên, nếu đặt ba kênh này lên bàn cân so sánh trong dài hạn, sự khác biệt là rất rõ ràng. Vàng và chứng khoán có ưu thế về tính linh hoạt, cho phép nhà đầu tư với quy mô vốn nhỏ dễ dàng tham gia và rút lui. Ngược lại, bất động sản đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn hơn, yêu cầu nhà đầu tư phải có nền tảng vốn vững chắc hoặc khả năng sử dụng đòn bẩy tín dụng một cách hiệu quả.

Chính rào cản về vốn này lại tạo nên lợi thế đặc biệt cho bất động sản là khả năng tạo ra lợi nhuận kép. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhà đầu tư bất động sản không chỉ hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian, mà còn có thể tạo dòng tiền ổn định thông qua cho thuê, khai thác hoặc kinh doanh.

Vàng chỉ sinh lời khi giá tăng. Chứng khoán có thêm cổ tức nhưng tỷ suất này trong nhiều giai đoạn thậm chí không vượt được lãi suất tiền gửi ngân hàng. Trong khi đó, bất động sản vừa tăng giá trị tài sản, vừa tạo ra dòng tiền thực, đây là điểm khác biệt căn bản”.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Lịch sử nhiều thập kỷ cho thấy, giá bất động sản tại Việt Nam gần như chỉ có xu hướng tăng trong dài hạn, đặc biệt khi quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và tích lũy tài sản của tầng lớp trung lưu diễn ra mạnh mẽ.

Giai đoạn 2025 - 2026 được dự báo sẽ tiếp tục củng cố xu hướng này, khi chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và các chính sách quản lý mới đều tạo lực đẩy trực tiếp lên mặt bằng giá.

Cùng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, nếu nhìn ở tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư có nền tảng vững chắc. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, thị trường trong giai đoạn tới sẽ không còn tăng giá đồng loạt mà phân hóa rất mạnh theo vị trí và “tọa độ” phát triển.

Sau các đợt sáp nhập, điều chỉnh đơn vị hành chính, giá bất động sản ở một số địa phương từng là “thủ phủ cũ” có thể điều chỉnh giảm do suy giảm vai trò trung tâm. Ngược lại, những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, nơi được ưu tiên đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và dịch vụ công, sẽ có dư địa tăng giá rõ rệt.

Về dài hạn, tiềm năng của thị trường bất động sản còn được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị. Các đô thị tương lai không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng những tiêu chí ngày càng cao về môi trường, công nghệ và chất lượng sống, hướng tới mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, đặt quyết định đầu tư trong một tầm nhìn dài hơi thay vì chạy theo những cơn “sóng” ngắn hạn.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2026 RA SAO?

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn hưởng lợi rõ nét từ những nỗ lực tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ. TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho hạ tầng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, không chỉ tại các đô thị lớn mà còn ở nhiều vùng kinh tế mới, trong đó nổi bật là khu vực Tây Nam Bộ.

Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và dịch vụ du lịch được xem là “ngòi nổ” kích cầu cho hàng loạt phân khúc bất động sản. Trong bức tranh chung đó, nhà ở vẫn giữ vai trò trọng tâm, nhờ sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước.

Đáng chú ý, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận những bước tiến nhanh hơn kỳ vọng. Mục tiêu hoàn thành vào năm 2028 được đánh giá là khả thi, thậm chí số lượng căn hộ có thể đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, vượt xa kế hoạch ban đầu. Đây là yếu tố quan trọng giúp cân bằng cung - cầu, đồng thời tạo nền tảng ổn định cho toàn thị trường.

Cùng với đó, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức khoảng 15% đang tạo ra một hệ sinh thái thuận lợi cho các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt và đáp ứng nhu cầu thực. Không chỉ bất động sản nhà ở, các phân khúc như công nghiệp, logistics và bán lẻ cũng được dự báo duy trì đà tăng trưởng tích cực trong năm 2026.

Giai đoạn cuối 2025, đầu 2026 cũng được xem là bước ngoặt lớn nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đồng loạt khởi công hàng trăm dự án, đặc biệt là các tuyến metro tại TP.HCM hay mạng lưới đường sắt kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội - Quảng Ninh, không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tái định nghĩa lại dòng chảy của dòng vốn đầu tư.

Sự xuất hiện của các siêu dự án quy mô lớn như Cần Giờ, Olympic Hà Nội hay Hạ Long Xanh đang thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của thị trường. Điểm chung của các dự án này là mô hình đô thị nén, phát triển đồng bộ, hội tụ đầy đủ hạ tầng, tiện ích, công nghệ cao và tiêu chuẩn xanh. Thay vì đầu tư vào các sản phẩm đơn lẻ, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các đại đô thị có khả năng đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống và làm việc – một xu hướng được đánh giá là bền vững hơn trong dài hạn.

Một làn sóng dịch chuyển đáng chú ý khác là xu hướng rời khỏi khu vực nội đô chật chội để tìm về các đô thị vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình hay Hưng Yên. Lợi thế về cảnh quan, môi trường sống và quỹ đất rộng đang trở thành “thỏi nam châm” mới, đặc biệt khi hạ tầng kết nối ngày càng được đầu tư mạnh, xóa nhòa khoảng cách giữa vùng vệ tinh và lõi trung tâm Hà Nội, TP.HCM.

Còn PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh, trong bối cảnh quy hoạch lại đơn vị hành chính, sự dịch chuyển của các “thủ phủ” và trung tâm quyền lực kinh tế sẽ là biến số cực kỳ quan trọng.

PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ

Những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ nhanh chóng trở thành điểm hội tụ của dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó kích hoạt sự bùng nổ của bất động sản.

Trường hợp Hưng Yên là một ví dụ điển hình. Sự xuất hiện của các tổ hợp thể thao tầm cỡ quốc tế cùng sự tham gia của những tập đoàn lớn, trong đó có cả nhà đầu tư toàn cầu, đang tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho toàn khu vực. Khoảng cách giữa Hưng Yên và trung tâm Hà Nội đang được rút ngắn không chỉ về địa lý mà cả về không gian phát triển.

Tương tự, câu chuyện Cần Giờ cho thấy vai trò then chốt của hạ tầng. Chỉ cần một tuyến metro kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM hoặc một cây cầu liên thông sang Bà Rịa - Vũng Tàu được triển khai, toàn bộ cục diện thị trường sẽ thay đổi. Khi thời gian di chuyển rút ngắn xuống còn 15 - 17 phút, Cần Giờ sẽ được tái định vị từ vùng ven thành phần mở rộng có giá trị cao của trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước.

Từ tất cả những phân tích trên, các chuyên gia đều thống nhất một điểm: đã đến lúc phải phân định rạch ròi giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Đầu tư dài hạn đòi hỏi tầm nhìn gắn với quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn thực, trong khi đầu cơ chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá nhất thời và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Trong chu kỳ phát triển mới, bất động sản chỉ thực sự là “máy in tiền” bền bỉ khi được đặt đúng vào những tọa độ chiến lược của sự dịch chuyển địa kinh tế và động lực đô thị. Đây cũng chính là bài toán lớn mà nhà đầu tư cần giải nếu muốn nắm bắt cơ hội dài hạn thay vì chạy theo những cơn sóng ngắn ngủi.

Giang Hồng

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/vi-sao-bat-dong-san-van-la-may-in-tien-ben-bi-nhat-cho-nha-dau-tu-dai-han-post567560.html