Vì sao giá bất động sản vẫn chưa 'hạ nhiệt'?

3 giờ trướcBài gốc

Giá bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thực

Báo cáo của Bộ Xây dựng về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm cho thấy, mặt bằng giá tăng mạnh. Ở phân khúc chung cư, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM duy trì ở mức cao.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng từ 150 - 300 triệu đồng/m2. Ở Tp.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Điều đáng nói, mức giá bất động sản tăng cao thì lượng giao dịch lại tăng không đáng kể. Theo đó, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, chỉ tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá bất động sản không ngừng tăng theo thời gian, làm nới rộng khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của đại đa số người dân.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và chưa phản ánh đúng giá trị thực. Giá bất động sản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân. Đặc biệt, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu và vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị.

“Những hạn chế này cho thấy bức tranh thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu áp lực từ phía cung cầu, mà còn vướng mắc nặng nề về thể chế và thực thi. Nếu không có những giải pháp đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối khi giá nhà ngày càng cao, nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở ổn định lại chưa được đáp ứng đúng mức”, báo cáo Bộ Xây dựng nêu.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng rộng

Tương tự, nghiên cứu của các hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, Savills và CBRE cho thấy quý 2, giá sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM dao động 80-120 triệu đồng, Hà Nội 75-85 triệu mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, p.HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đặt ra bài toán cấp bách làm sao đưa giá về mức hợp lý. Tuy vậy, với chi phí đầu vào leo thang, việc kéo giá bán tiệm cận thu nhập của số đông đến nay vẫn chưa có lời giải.

TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Ngoài ra, bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

TS Cấn Văn Lực cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà do phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nói muốn giảm giá nhà cần hạ tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. Hiện khoản này chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% với nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% biệt thự.

"Chính phủ cần áp dụng nhiều công cụ như điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, thuê đất theo hướng linh hoạt - cho phép nộp một lần hoặc trả hàng năm", ông nói. Doanh nghiệp bất động sản cần đồng hành cùng người mua nhà, chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý thay vì chạy theo kỳ vọng quá cao.

Thực tế, tình trạng giá nhà cao vượt xa thu nhập không chỉ xảy ra ở Việt Nam, phổ biến ở nhiều quốc gia. Giới phân tích cho rằng khác biệt nằm ở việc các nước này sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, phát triển mạnh nhà xã hội và dùng công cụ thuế, quy hoạch để điều tiết thị trường.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa áp thuế tài sản, thuế đánh vào đầu cơ, dẫn đến thị trường thiếu công cụ kiềm chế. Khi cầu vượt cung, người mua sẵn sàng trả cao với niềm tin giá tiếp tục tăng, tạo ra vòng xoáy neo giá, găm hàng và sốt ảo.

Vì thế, theo ông Lê Hoàng Châu, giải pháp khác căn cơ là nhà điều hành cần sớm ban hành thuế với bất động sản bỏ hoang, đánh thuế căn nhà thứ hai để chống đầu cơ. Cùng với đó, cơ quan quản lý đồng thời sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở để kiểm soát nguồn cung.

Hoàng Tư

Nguồn TCDN : https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/vi-sao-gia-bat-dong-san-van-chua-ha-nhiet-d61575.html