Vì sao nguồn cung dự án đất nền suy giảm?

một giờ trướcBài gốc

Tâm lý đầu tư thận trọng

Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm 2026, trên địa bàn cả nước chỉ có 9 dự án đất nền được mở bán với quy mô khoảng 2.923 lô/nền, bằng 64,3% so với quý IV-2025 và bằng 81,8% so với cùng kỳ năm 2025.

Nếu như giai đoạn 2018-2022, đất nền từng được xem là phân khúc “vua” của thị trường BĐS nhờ khả năng sinh lời cao, thì từ năm 2023 đến nay, phân khúc này đã liên tục suy giảm cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Đặc biệt, bước sang năm 2026, đà phục hồi của thị trường chưa thực sự rõ nét khi số lượng dự án mới được triển khai vẫn rất hạn chế.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến nguồn cung đất nền sụt giảm đến từ việc siết chặt công tác quản lý phân lô bán nền tại nhiều địa phương. Các quy định mới liên quan đến Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở được áp dụng theo hướng chặt chẽ hơn nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ, sốt đất ảo và phát triển đô thị thiếu đồng bộ.

Nguồn cung và thanh khoản đất nền có xu hướng suy giảm trong những tháng đầu năm 2026. Ảnh: Thanh Hải

Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng rà soát lại quy hoạch, kiểm tra pháp lý dự án và hạn chế cấp phép mới đối với các khu vực chưa bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều này khiến số lượng dự án đủ điều kiện mở bán giảm đáng kể. Nguồn cung hiện chủ yếu tập trung tại một số tỉnh, thành có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu ở thực lớn như các địa phương ven Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, miền Trung hoặc các khu vực có hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh. Trong khi đó, nhiều thị trường từng “nóng sốt” trước đây gần như rơi vào trạng thái đóng băng.

Không chỉ nguồn cung giảm, sức cầu trên thị trường đất nền cũng chưa có nhiều cải thiện. Sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, nhà đầu tư hiện có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế.

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, khác với giai đoạn trước đây khi nhiều nhà đầu tư chấp nhận “lướt sóng” ngắn hạn để tìm kiếm lợi nhuận nhanh, hiện nay dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm an toàn hơn hoặc tập trung vào nhu cầu ở thực. Điều này khiến thanh khoản của phân khúc đất nền tiếp tục ở mức thấp.

“Tuy nhiên, việc thị trường đất nền hạ nhiệt là diễn biến cần thiết để tái lập mặt bằng giá hợp lý hơn. Trong nhiều năm, giá đất tại không ít địa phương đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, vượt xa khả năng chi trả của người dân cũng như không phản ánh đúng nhu cầu sử dụng thực tế. Nguồn cung giảm và thanh khoản chậm lại cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn. Các dự án muốn triển khai buộc phải đáp ứng yêu cầu cao hơn về pháp lý, quy hoạch và hạ tầng thay vì chỉ dựa vào yếu tố đầu cơ”, TS Trần Xuân Lượng nhận định.

Cơ hội cho nhu cầu ở thực

Cùng với việc suy giảm nguồn cung và thanh khoản, thị trường đất nền đang có sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực. Những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế tốt, hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ và dân số cơ học tăng nhanh vẫn duy trì được mức độ quan tâm nhất định từ nhà đầu tư.

Ngược lại, nhiều khu vực từng xảy ra sốt đất do thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng hiện ghi nhận tình trạng giao dịch sụt giảm mạnh. Không ít nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn sau thời gian dài “ôm hàng”.

Theo các chuyên gia, thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược đầu tư theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư muốn tham gia thị trường cần đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội, khả năng kết nối hạ tầng cũng như nhu cầu thực tế của khu vực.

Giá đất nền giảm là điều chỉnh cần thiết cho thị trường và tạo điều kiện cho nhu cầu ỏ thực. Ảnh: Thanh Hải

Đặc biệt, trong bối cảnh các cơ quan quản lý tăng cường kiểm soát hoạt động môi giới và phân lô bán nền, những dự án không đầy đủ pháp lý sẽ ngày càng khó tiếp cận khách hàng. Điều này góp phần loại bỏ dần các dự án yếu kém, tạo môi trường cạnh tranh minh bạch hơn cho thị trường.

Dù thị trường đất nền còn nhiều khó khăn, song một số chuyên gia cho rằng đây cũng là cơ hội để người có nhu cầu ở thực tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý hơn. Sau thời gian tăng nóng, mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.

Ngoài ra, việc các địa phương kiểm soát chặt chẽ hoạt động phân lô bán nền cũng góp phần hạn chế tình trạng phát triển đô thị manh mún, thiếu đồng bộ hạ tầng. Thay vào đó, các dự án được triển khai hiện nay có xu hướng chú trọng hơn đến quy hoạch tổng thể, tiện ích và chất lượng sống.

Trong trung và dài hạn, đất nền vẫn là phân khúc có tiềm năng nhờ tâm lý chuộng sở hữu đất của người Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những cơn sốt diện rộng như trước mà thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định, gắn với nhu cầu thực và sự phát triển của hạ tầng đô thị.

Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư công, phát triển các tuyến đường vành đai, cao tốc, sân bay, đường sắt đô thị… sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường BĐS tại nhiều địa phương. Song, mức độ hưởng lợi sẽ có sự chọn lọc rõ ràng thay vì tăng trưởng đồng loạt.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, để thị trường đất nền phát triển một cách lành mạnh, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư và kinh doanh BĐS theo hướng minh bạch, đồng bộ. Đồng thời, các địa phương cần công khai quy hoạch, kiểm soát chặt việc tách thửa, phân lô bán nền và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường.

Bên cạnh đó, cần ưu tiên phát triển các dự án có quy hoạch bài bản, gắn với nhu cầu ở thực và định hướng phát triển đô thị lâu dài. Việc nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng sẽ góp phần tăng giá trị thực cho BĐS thay vì phụ thuộc vào các đợt tăng giá ngắn hạn mang tính đầu cơ.

“Để hạn chế tình trạng sốt đất, cần đẩy mạnh công khai thông tin quy hoạch, tiến độ các dự án hạ tầng và dữ liệu giao dịch thị trường, sẽ hạn chế được hiện tượng lợi dụng thông tin mập mờ để thổi giá. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp muốn tham gia thị trường cần chú trọng đầu tư hạ tầng, tiện ích, bảo đảm pháp lý dự án thay vì chỉ tập trung phân lô bán nền đơn thuần. Điều này không chỉ nâng cao giá trị BĐS mà còn góp phần phát triển đô thị bền vững”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Doãn Thành

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/vi-sao-nguon-cung-du-an-dat-nen-suy-giam-749658.html