VinaCapital: Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên mức đủ cao để hạn chế đầu cơ

7 giờ trướcBài gốc

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Tại Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia VinaCaptal, cho rằng giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm bắt nguồn từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt. Trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế.

Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá cả và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra “hiệu ứng của cải” thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của thị trường Việt Nam, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung.

Do đó, các chuyên gia Vina Capital dự báo giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới. Theo đó, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích "lướt sóng".

Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh.

Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng.

Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị

trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt tại các thành phố cấp 2. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ.

Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Đơn vị phân tích cho biết thêm, thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.

"Chúng tôi không cho rằng lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay.

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, chúng tôi dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới", nhóm phân tích nhận định.

Cũng theo VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam khác biệt đáng kể so với Trung Quốc. Tỷ lệ nhà trống ở Việt Nam vẫn dưới 5%, so với hơn 25% ở Trung Quốc và mức độ tăng giá gần đây của Việt Nam phản ánh tình trạng thiếu nguồn cung thay vì xây dựng đầu cơ quá mức - đặc trưng cho bong bóng bất động sản của Trung Quốc. Vì vậy, có thể chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 không diễn biến như Trung Quốc năm 2020.

Hạ An

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/vinacapital-lai-suat-cho-vay-mua-nha-da-tang-len-muc-du-cao-de-han-che-dau-co.html