Xác định giá đất: Cần cơ chế minh bạch, sát với thị trường

2 giờ trướcBài gốc

Nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu GP.Invest cho biết, điều mà cộng đồng doanh nghiệp (DN) quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Trước đây, Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng. Lần sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai lần này đã bổ sung thêm các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do… Đây là những loại hình rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản.

Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, một quy định mới được cộng đồng DN đánh giá cao là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Điều này giúp DN yên tâm triển khai, tránh tình trạng bị ách tắc chỉ vì vướng một vài hộ dân. Tuy nhiên, theo ông Hiệp, thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức. “Một dự án ở một địa phương từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong” – ông Hiệp dẫn chứng.

Vấn đề thứ hai là giá đất. Ông Hiệp nêu lên kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội. Theo đó, quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7ha, DN phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Lần quyết định giao đất lần thứ hai (8,4ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.

“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí DN tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất” - ông Hiệp nhấn mạnh. Từ đó ông cho rằng việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

Xác định giá đất sát với thị trường

Nói về giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách NNMT (Bộ NNMT) cho rằng, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo ông Thọ, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định. Đơn cử, năm 2011, giá đất cao nhất tại Hà Nội và TPHCM được xác định ở mức 160 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến thời điểm khảo sát năm 2019, giá thị trường tại khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) đã lên tới khoảng 1,12 tỷ đồng/m², trong khi tại một số khu vực trung tâm TPHCM giá khoảng 1,18 tỷ đồng/m². Cùng thời điểm, khảo sát tại các khu vực khác cũng cho thấy giá đất thực tế dao động từ 780 triệu - 820 triệu đồng/m². Mặc dù vậy, khi ban hành khung giá đất năm 2019, Chính phủ cân nhắc nhiều yếu tố như lạm phát, tốc độ tăng lương, thu nhập bình quân đầu người và GDP, nên quyết định mức điều chỉnh không vượt quá 20% so với năm 2011. Vì vậy, giá đất tối đa của Hà Nội và TPHCM được nâng lên khoảng 192 triệu đồng/m². Con số này vẫn thấp hơn 5–6 lần so với giá thị trường thực tế.

Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và DN. Thực tế thời gian qua, tại Hà Nội và TPHCM, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao. Điều này cũng gây áp lực lên chi phí sản xuất – kinh doanh, ảnh hưởng tới sinh kế và môi trường đầu tư. Vì vậy, ông Thọ nhấn mạnh rằng cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, bảo đảm nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ DN.

Khanh Lê

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/xac-dinh-gia-dat-can-co-che-minh-bach-sat-voi-thi-truong-10313348.html