Xác định giá đất còn gặp vướng mắc, bất cập

3 giờ trướcBài gốc

Định giá đất còn gặp nhiều vướng mắc

Theo NN&MT, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào giá đất theo thị trường và kết quả đơn vị tư vấn giá đất, trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Có thể kể đến như: Thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất rất đa dạng, trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức, kinh nghiệm của người định giá, phương án đầu tư kinh doanh của chủ đầu tư dự án, biến động thị trường…

Định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Ảnh Đông Bắc.

Đồng thời, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường. Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, trong nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Cũng theo Bộ NN&MT, việc xác định giá đất cụ thể nhất là khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức còn có những vướng mắc, bất cập. Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định.

Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai.

Có ý kiến cho rằng Luật Đất đai năm 2024 quy định áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là còn mang tính tận thu từ đất, dẫn đến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư của các địa phương.

Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư. Do đó, cần thiết phải có sự nghiên cứu, điều chỉnh để bảo đảm tính khả thi.

Tại dự thảo, Bộ NN&MT đề xuất phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

Đồng thời, bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo bổ sung thông tin giá đất đầu vào (quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai) là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Bộ NN&MT cho biết, thay đổi này nhằm đảm bảo rõ ràng, thống nhất trong lựa chọn thông tin xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời linh hoạt trong việc tổ chức thực hiện, phù hợp với yêu cầu quản lý về giá đất.

Trong khi đó, theo dự thảo, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bảng giá đất được đề xuất xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều này.

Về sửa đổi này, theo Bộ NN&MT, trong quá trình tổ chức thực hiện áp dụng bảng giá đất, Chính phủ có thể linh hoạt, chủ động sửa đổi, bổ sung các trường hợp cần áp dụng bảng giá đất; địa phương chủ động sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong trường hợp cần thiết đáp ứng với yêu cầu thực tế của từng địa phương.

Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.

UBND cấp tỉnh được giao quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.

Bộ NN&MT cho biết, lý do nhằm phù hợp với việc không quy định về giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, linh hoạt cho Chính phủ trong việc quy định các nội dung liên quan đến hội đồng thẩm định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tới, nghị quyết trên sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Định giá đất theo phương pháp thặng dư còn nhiều bất cập

Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi đã ký Công văn gửi Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, cùng các Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, kiến nghị tháo gỡ khó khăn trong công tác xác định giá đất tại một số địa phương.

Theo đó, dựa trên ý kiến của các doanh nghiệp hội viên, Hiệp hội nhận định, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư đã phát sinh nhiều vướng mắc lớn trong quá trình định giá các thửa đất, khu đất tại các dự án khu đô thị.

Công văn chỉ rõ, mặc dù Chính phủ đã ban hành các nghị định quan trọng về giá đất như Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, việc triển khai trên thực tế vẫn gặp nhiều trở ngại.

Cụ thể, theo quy định, giá trị quyền sử dụng đất được tính bằng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển, trong đó, chi phí đầu tư xây dựng là một cấu phần cốt lõi. Để xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng, các chủ đầu tư thường cung cấp hồ sơ dự toán xây dựng đã được đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra theo quy định.

Tuy nhiên, Hội đồng thẩm định giá đất tại nhiều địa phương lại loại bỏ những dự toán này, chỉ căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố, bỏ qua thứ tự ưu tiên trong việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được quy định trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất. Hơn nữa, suất vốn đầu tư này được công bố định kỳ, không điều chỉnh kịp thời theo biến động liên tục của nguyên nhiên vật liệu và các chi phí thực tế.

Mặt khác, Quyết định số 409/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, suất vốn đầu tư chỉ là "một trong những cơ sở tham khảo, sử dụng vào việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án". Thêm nữa, suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm các chi phí dự phòng và chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án như chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; lãi vay trong thời gian xây dựng...

Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cách làm trên của các địa phương chưa phản ánh đầy đủ chi phí đầu tư xây dựng thực tế.

VNREA nhấn mạnh, định giá đất theo phương pháp thặng dư lộ nhiều bất cập. Ảnh BĐS.

Lý giải cách làm trên, một số Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng dự toán đã được thẩm tra độc lập không đủ điều kiện vì có các hạng mục, vật liệu, cây trồng không có trong bảng giá do Liên Sở Xây dựng - Tài chính công bố.

Tuy nhiên, theo Thông tư 14/2023/TT-BXD, các tổ chức tư vấn độc lập được phép sử dụng các nguồn giá tham khảo khi vật liệu xây dựng chưa có trong công bố giá hoặc chủng loại không phù hợp với yêu cầu của dự án. Do đó, việc các địa phương coi dự toán này "không hợp lệ" là không phù hợp với quy định pháp luật.

Ngoài ra, một bất cập khác trong định giá đất theo phương pháp thặng dư cũng được một Hiệp hội thành viên của VNREA tại địa phương chỉ ra trong công văn gửi tới Bộ Tư pháp ngày 22/9 vừa qua. Theo đó, một số cơ quan có thẩm quyền tại địa phương yêu cầu phải sử dụng đồng bộ dự toán xây dựng hoặc suất vốn đầu tư cho tất cả các dự án thành phần để tính chi phí xây dựng.

Công văn này cũng dẫn chứng, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã quy định rõ, trong trường hợp khu đất có nhiều mục đích sử dụng (đất giao có thu tiền, đất cho thuê trả tiền một lần hoặc trả hằng năm, đất giao không thu tiền), giá đất phải được xác định theo từng phần diện tích.

Do đó, việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng cũng phải được thực hiện riêng biệt cho từng phần đất được giao và đất cho thuê để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Việc yêu cầu áp dụng đồng bộ chi phí cho tất cả các hạng mục là không phù hợp với quy định hiện hành.

Đông Bắc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/xac-dinh-gia-dat-con-gap-vuong-mac-bat-cap.html