2026: Năm của các đại đô thị

2 giờ trướcBài gốc

Ngày 19/12, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một sự kiện đáng chú ý khi 4 đại đô thị đồng loạt khởi công, trải dài từ Bắc vào Nam. Ở phía Bắc là khu đô thị Hạ Long Xanh rộng khoảng 4.100 ha tại Quảng Ninh và Khu đô thị thể thao Olympic hơn 9.100 ha tại Hà Nội. Miền Trung có khu đô thị ven vịnh Cam Ranh hơn 1.250 ha tại Khánh Hòa, trong khi phía Nam là tổ hợp dự án An Tây tại khu vực phía Bắc TP.HCM với quy mô khoảng 724 ha.

Nếu nhìn riêng lẻ, đây đều là những sự kiện đầu tư lớn, nhưng đặt trong bối cảnh toàn thị trường, việc các dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn ha cùng khởi công vào thời điểm cuối năm cho thấy một tín hiệu rõ ràng hơn: thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nguồn cung, trong đó đại đô thị trở thành trụ của chu kỳ mới.

Tăng tốc xây dựng và bung nguồn cung

Trong suốt giai đoạn 2018-2023, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào vòng xoáy thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Hàng loạt dự án vướng pháp lý, quy mô nhỏ, phát triển manh mún khiến thị trường lệch pha cung - cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Ở thời kỳ đó, các khu đô thị quy mô lớn từng đóng vai trò điểm tựa cho thị trường. Có thời điểm, tại Hà Nội, hơn 60% nguồn cung căn hộ và trên 80% nguồn cung nhà thấp tầng đến từ các đại đô thị, dù quy mỗi dự án không quá 500 ha.

Sang giai đoạn hiện nay, thị trường thay đổi và chuyển động mạnh mẽ hơn. Ngoài các dự án vừa khởi công, trong năm 2025, hàng loạt đại đô thị như Vinhomes Đan Phượng ở Hà Nội, Alluvia City ở Hưng Yên, Hồng Hạc City tại Bắc Ninh, Vinhomes Cần Giờ ở TP.HCM, Phước Vĩnh Tây và Eco Retreat tại Tây Ninh… lần lượt hoàn tất pháp lý, khởi động hoặc bước vào giai đoạn triển khai hạ tầng. Không ít dự án trong số đó có quy mô trên 500 ha

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2026 sẽ là thời điểm các chủ đầu tư thực sự tăng tốc, khi các đại đô thị đồng loạt bước sang giai đoạn xây dựng trên diện rộng. Khi đó, không chỉ nhà ở mà cả hệ thống tiện ích, thương mại, dịch vụ và hạ tầng nội khu sẽ được triển khai song song, tạo ra lượng lớn sản phẩm được đưa ra thị trường.

Điểm khác biệt của giai đoạn 2026 còn ở chỗ nguồn cung cũng không còn bó hẹp trong ranh giới Hà Nội hay TP.HCM, mà lan mạnh sang các tỉnh vệ tinh - nơi quỹ đất rộng và hạ tầng kết nối liên vùng đang được đầu tư đồng bộ. Đây là nền tảng để hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, thay vì phụ thuộc vào lõi đô thị truyền thống.

Các đại công trường quy mô trên 1.000 ha đồng loạt xuất hiện ở cả 3 miền Bắc, Trung, Nam. Ảnh: Quỳnh Danh.

Không chỉ đóng góp cho thị trường nhà ở, làn sóng đại đô thị còn có thể kích hoạt sự phục hồi của nhiều ngành kinh tế liên quan. Năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến sự trở lại của các “đại công trường đô thị”, nơi hàng chục nghìn sản phẩm được triển khai song song tại nhiều vùng kinh tế trọng điểm.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, Chủ tịch một doanh nghiệp xây dựng từng cho biết sau giai đoạn khó khăn nhất khi pháp lý bị thắt chặt, dự án mới nhỏ giọt, các nhà thầu đã bắt đầu nhìn thấy tín hiệu hồi sinh, đặc biệt khi những công trình quy mô lớn đồng loạt khởi động.

"Từ xây dựng, vật liệu, hạ tầng đến tiêu dùng, dịch vụ, mô hình đại đô thị tạo ra dòng chảy kinh tế lan tỏa, vượt ra ngoài phạm vi của thị trường địa ốc thuần túy", ông nói

Xu hướng tất yếu của thị trường

Theo các chuyên gia, sự phát triển mạnh mẽ của mô hình đại đô thị là kết quả của 3 động lực: nhu cầu người mua thay đổi, định hướng quy hoạch và bài toán kinh tế của chủ đầu tư.

Từ phía người ở, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng nhu cầu đã vượt khỏi khái niệm “có chỗ ở”, chuyển sang đòi hỏi không gian sống gắn với hạ tầng, giáo dục, y tế, thương mại và môi trường. Những dự án nhỏ lẻ khó đáp ứng đồng bộ các yếu tố này, trong khi đại đô thị có lợi thế tích hợp trọn vẹn các chức năng sống – làm việc - nghỉ ngơi trong cùng một khu vực.

Ở góc độ quy hoạch, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, còn định hướng phát triển đô thị ưu tiên giãn dân, hình thành các đô thị vệ tinh gắn với các trục giao thông lớn. Đại đô thị vì thế trở thành công cụ tái cấu trúc không gian đô thị, thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi thành phố.

Với chủ đầu tư, dự án quy mô lớn tại vùng ven giúp tiếp cận quỹ đất rộng với chi phí hợp lý hơn, đa dạng hóa sản phẩm và phân bổ dòng tiền theo nhiều giai đoạn - lợi thế mà các dự án nhỏ khó đạt được.

Bổ sung góc nhìn này, TS Đinh Thế Hiển còn cho rằng trong bức tranh kinh tế - xã hội hiện nay, sự hình thành các đại đô thị là diễn biến dễ hiểu. Kinh tế Việt Nam đang trong quỹ đạo phục hồi, xuất khẩu duy trì tăng trưởng, dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài, kéo theo nhu cầu về nhà ở chất lượng cao, dịch vụ, logistics và hạ tầng đồng bộ ngày càng lớn

Áp lực hấp thụ trong ngắn hạn

Dù được xem là động lực của giai đoạn 2026-2027, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro nếu làn sóng đại đô thị được triển khai dồn dập trong thời gian ngắn.

Một đại đô thị có thể tung ra hàng chục nghìn sản phẩm, trong khi chi phí đầu tư lớn khiến nhiều chủ đầu tư ưu tiên phân khúc trung và cao cấp. Điều này làm gia tăng nguy cơ dư cung cục bộ, đặc biệt tại những dự án thu hút chủ yếu nhà đầu tư, nhưng thiếu lực cầu ở thực.

Để hút dân và đáp ứng nhu cầu thực, các đại đô thị cần được đầu tư bài bản về hạ tầng, dịch vụ, tiện ích ngay từ đầu. Ảnh: Việt Linh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng các sản phẩm vừa túi tiền, trong khi nguồn cung mới lại có xu hướng nghiêng về phân khúc giá cao. Nếu không được điều tiết hợp lý, sự lệch pha này có thể khiến thanh khoản chậm, kéo dài chu kỳ hấp thụ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính thì cho rằng giai đoạn 2026-2027 có thể mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam, tương tự giai đoạn 2013-2015 sau khi các luật nền tảng được sửa đổi. Tuy nhiên, chu kỳ mới chỉ thực sự bền vững nếu nguồn cung được phân bổ hợp lý và gắn với nhu cầu ở thực.

Bên cạnh áp lực hấp thụ, thách thức của các đại đô thị còn nằm ở việc vận hành. Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng để các đại đô thị vận hành thành công, tốc độ đô thị hóa xung quanh phải theo kịp, với các yếu tố hút dân cư như khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn, dịch vụ hình thành song song với nhà ở.

Bà nhìn nhận một thực tế đáng lưu ý là các đại đô thị tại Việt Nam thường phát triển "đi trước" quá trình đô thị hóa. Nhà ở thường được mở bán trước khi khu công nghiệp, dịch vụ hay việc làm hình thành.

Các chuyên gia đều thống nhất quan điểm rằng để thị trường phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần chú trọng nhiều yếu tố, từ việc đa dạng phân khúc sản phẩm, bố trí quỹ căn phù hợp với khả năng chi trả của số đông, xây dựng đầy đủ các tiện ích nhằm thu hút và giữ chân dân cũng như củng cố năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Thủy Tiên

Nguồn Znews : https://znews.vn/2026-nam-cua-cac-dai-do-thi-post1615368.html