AI tạo đột phá gì trong quản lý đô thị?

3 giờ trướcBài gốc

Hiện nay quản lý đất đai tại các đô thị, đặc biệt các đô thị lớn, đang gặp rất nhiều trở ngại do giá đất đai quá đắt đỏ; tình hình sử dụng, khai thác quá phức tạp; tư lợi chen lấn vào tài sản công quá nhiều. Hiện trạng này đã được chỉ ra khá đầy đủ tại các nghiên cứu về tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai của Thanh tra Chính phủ cũng như của nhiều tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Chương trình Phát triển của Liên Hiệp Quốc (UNDP), Tổ chức Phát triển quốc tế của Thụy Điển (SIDA), của Đan Mạch (DANIDA)...

Có thể lấy ví dụ tình trạng lấn chiếm đất đai xảy ra thường xuyên nhưng chính quyền cấp cơ sở có trách nhiệm phát hiện và xử lý lại hay nói rằng mình không biết. Trong khi đó người lấn chiếm thường nói “nhỏ” rằng đã được bật đèn xanh. Hay như một ví dụ khác, một quy hoạch đô thị đã được phê duyệt nhưng thực hiện không đúng, cụ thể như dự án khu chung cư HH Linh Đàm (Hà Nội).

Về công nghệ, thế giới đã đạt được thành tựu rất lớn về công nghệ thông minh bao gồm AI và công nghệ “internet vạn vật” (IoT). Chúng ta có thể đặt câu hỏi “AI có thể tạo ra bước đột phá nào trong quản lý đất đai đô thị?”. Bài báo này muốn đưa ra câu trả lời cho câu hỏi nói trên. Trước hết, chúng ta chỉ xem xét những AI được tạo ra theo một chuẩn mực đạo đức tốt để đảm bảo thực sự bình đẳng và công bằng giữa mọi người, không dung thứ những ưu ái cho quan hệ thân hữu làm sai lệch với pháp luật. Sau đó, chúng ta rà soát lại các tiềm năng kỹ thuật của AI có thể tạo nên đột phá quản lý.

Những đặc điểm riêng trong quản lý đất đai tại đô thị

Quản lý đất đai ở đô thị có những đặc thù, tạo ra nhiều thách thức nhưng cũng mở ra cơ hội lớn cho việc áp dụng AI để tạo ra các bước đột phá. Cụ thể:

Giá trị rất cao: Giá đất đô thị đắt đỏ và biến động mạnh dẫn đến nguy cơ đầu cơ, thổi giá và các tranh chấp phức tạp về lợi ích. Quản lý cần sự minh bạch và công bằng tuyệt đối về xác định giá trị và giá cả trong cả khu vực công và khu vực tư.

Mật độ sử dụng cao và đa mục đích: Đất đai đô thị được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau trên cùng thửa đất như nhà ở, cửa hàng thương mại, dịch vụ, công nghiệp nhỏ... với mật độ xây dựng và dân số cao. Điều này đòi hỏi quy hoạch chính xác và linh hoạt theo thời gian thực.

AI có thể giúp định giá đất theo thời gian thực với độ chính xác cao hơn nhiều so với phương pháp thủ công. Ảnh: Anh Tuấn

Tính pháp lý và hồ sơ phức tạp: Hồ sơ địa chính, quá trình giao dịch và lịch sử sử dụng đất tại đô thị thường có nhiều biến động, liên quan đến nhiều bên, có cả cá nhân, doanh nghiệp, Nhà nước... dẫn đến sự chồng chéo và khó truy xuất.

Nhu cầu tái định cư và thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư luôn là vấn đề nhạy cảm, dễ phát sinh khiếu nại và cần phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sao cho tối ưu, công bằng và nhân văn.

Dữ liệu lớn và đa dạng: Quản lý đô thị tạo ra lượng dữ liệu khổng lồ từ GIS, ảnh vệ tinh, giao dịch, dữ liệu xã hội, cần công cụ mạnh mẽ để tổng hợp và phân tích nhằm đưa ra các quyết định hợp lẽ.

AI tạo tiến bộ gì trong quản lý đất đai đô thị?

AI có khả năng xử lý dữ liệu phức tạp, học hỏi từ các mẫu hình, đưa ra dự đoán và từ đó giải quyết các thách thức quản lý đất đai đô thị một cách hiệu quả và minh bạch hơn, cụ thể như:

Định giá đất và dự báo thị trường: AI có thể định giá tự động (automated valuation models - AVM) dựa vào phân tích hàng triệu dữ liệu giao dịch, đặc điểm vị trí, tiện ích, quy hoạch để định giá đất theo thời gian thực với độ chính xác cao hơn nhiều so với phương pháp thủ công. Điều này giúp loại bỏ sự can thiệp chủ quan và làm giá đất tiệm cận với giá thị trường. AI sử dụng thuật toán học máy (machine learning) để dự báo biến động giá và nhu cầu trong tương lai, giúp Nhà nước có chính sách điều tiết kịp thời, ngăn chặn hiện tượng “sốt đất” hoặc “đóng băng” thị trường.

Hỗ trợ quy hoạch và phát triển đô thị: AI có thể phân tích tối ưu hóa mô hình sử dụng đất hiện tại, mật độ dân số, lưu lượng giao thông để đề xuất các kịch bản quy hoạch tối ưu cho việc sử dụng đất, cân bằng giữa phát triển kinh tế và an sinh xã hội cùng bảo tồn môi trường. Trong thực hiện, AI có thể phát hiện vi phạm quy hoạch thông qua việc phân tích ảnh vệ tinh và dữ liệu GIS. AI có thể tự động phát hiện các công trình xây dựng trái phép, lấn chiếm đất đai hoặc sai mục đích sử dụng một cách nhanh chóng, giúp cơ quan quản lý phản ứng kịp thời.

AI kết hợp với ảnh chụp từ máy bay hay vệ tính để so sánh liên tục giữa hiện trạng xây dựng và bản đồ quy hoạch. Ảnh: Znes

Tự động hóa và minh bạch hóa hồ sơ đất đai: AI có thể số hóa và phân loại tài liệu có khối lượng rất lớn như hồ sơ giấy tờ địa chính, giao dịch cũ (bao gồm nhận dạng chữ viết tay và các mẫu văn bản khác nhau) để đề xuất những vấn đề cần giải quyết, sau đó tự động phân loại, lập chỉ mục và liên kết các thông tin hướng tới hoàn chỉnh một cơ sở dữ liệu đất đai đa mục đích. AI có thể hỗ trợ giao dịch và đăng ký đất đai thông qua công cụ “hệ thống chuỗi khối” (Blockchain) gắn với cơ sở dữ liệu lớn (big data), giúp đơn giản hóa và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất đảm bảo tính minh bạch nhằm giảm tiêu cực.

Tối ưu hóa công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: AI có thể phân tích tác động xã hội dưới dạng mô hình hóa tác động của một dự án thu hồi đất đối với cộng đồng địa phương, giúp chính quyền đưa ra phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công bằng và phù hợp nhất với nhu cầu thực tế của người dân bị ảnh hưởng, giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Tóm lại, AI không chỉ hỗ trợ về kỹ thuật mà còn là một hệ thống thông minh giúp quản lý đất đai đô thị trở nên đúng đắn hơn, khoa học hơn, minh bạch hơn và công bằng hơn; đồng thời tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai khan hiếm, tức là tạo cơ hội để kinh tế phát triển hiệu quả hơn và hiệu suất cao hơn. Nhìn vào chiều sâu, AI sẽ giúp chúng ta loại bỏ tính “thân hữu” đang lồng ghép vào những quyết định về đất đai có liên quan đến tài sản công và những nhiệm vụ liên quan đến phát triển sao cho đảm bảo bền vững về xã hội và môi trường.

AI trợ giúp các công cụ quản lý đất đai

Quản lý đất đai được thực hiện bằng 4 công cụ bao gồm pháp lý (quản lý dựa trên tiếp cận quyền về đất đai), hành chính (quản lý bằng hồ sơ, bản đồ thông qua đăng ký đất đai và hướng tới hệ thống thông tin đất đai), quy hoạch (quản lý bằng xây dựng kịch bản sử dụng đất hợp lý nhất), tài chính (quản lý bằng giá trị đất đai thông qua giá cả thị trường). Chúng ta hãy xem xét khả năng AI có thể tạo nên bước đột phá nào đối với từng công cụ quản lý nói trên.

Tác động vào công cụ pháp lý: AI có thể tự sinh ra hệ thống “hợp đồng thông minh” (smart contracts) tự động thực thi các điều khoản giao dịch quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn khi các điều kiện pháp lý được AI xác nhận (như hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp đủ giấy tờ...). Quản lý giao dịch nhờ AI thông qua “hợp đồng thông minh” làm cho quá trình thực hiện giao dịch được đơn giản, đảm bảo tính pháp lý đầy đủ.

AI có thể thực hiện phân tích rủi ro pháp lý (AI-powered Risk Assessment) dựa trên phân tích một khối lượng lớn văn bản pháp luật, án lệ, hồ sơ khiếu nại để dự đoán và cảnh báo các khu vực hoặc giao dịch có rủi ro pháp lý cao.

AI có khả năng hỗ trợ soạn thảo và kiểm tra văn bản pháp lý và việc thực thi các văn bản này có đúng quy định không? Hiện nay chúng ta có thể sử dụng AI để rà soát toàn bộ hệ thống pháp luật hiện hành được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu luật pháp quốc gia để đưa ra các khuyến nghị cần xem xét như một hành vi thực hiện Nghị quyết 66-NQ/TW ngày 30.4.2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật.

Tác động vào công cụ hành chính: AI có thể sử dụng “thị giác máy tính” (computer vision) để quét, nhận dạng và trích xuất dữ liệu từ các hồ sơ địa chính trên giấy tờ cũ (kể cả chữ viết tay, bản đồ vẽ tay), sau đó tự động liên kết chúng với dữ liệu không gian GIS, tạo ra hệ thống thông tin đất đai (LIS) hoàn chỉnh. Theo cách nói cũ, AI có thể nhận dạng và số hóa tự động các loại hồ sơ trên giấy.

AI kết hợp với IoT có thể xây dựng và quản lý dữ liệu theo thời gian thực (real time) thông qua các thiết bị IoT như các bộ cảm biến, máy bay không người lái được sử dụng để thu thập dữ liệu đo đạc, giám sát ranh thửa đất, hiện trạng sử dụng đất một cách liên tục và tự động. Dữ liệu được đưa vào hệ thống LIS tức thì, đảm bảo tính cập thời (uptime) và chính xác của thông tin đất đai. Chúng ta có thể hình dung LIS lúc này như một cặp song sinh với thực tế đất đai được sử dụng trên thực địa. Từ đó, mọi hành vi tác động vào LIS sẽ có hệ quả trên LIS, người quản lý dựa vào đó để tác động thật trên thực địa.

AI có thể cung cấp các “trợ lý ảo” (chatbot) có khả năng trả lời tự động các câu hỏi phổ biến về thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền, giảm tải cho bộ phận cung cấp dịch vụ hành chính công.

Tác động vào công cụ quy hoạch: Chúng ta đã biết công cụ quy hoạch có mục tiêu chính là tạo ra các kịch bản sử dụng đất tối ưu và quản lý việc tuân thủ quy hoạch. AI phân tích các yếu tố phức tạp như khí hậu, ngập lụt, ô nhiễm, lưu lượng giao thông, mật độ cây xanh... để đưa ra các mô hình quy hoạch đô thị có khả năng tạo phát triển tốt nhưng phải thích ứng với biến đổi khí hậu, giảm tổn thất do thiên tai. Nói cách khác AI có thể tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất tích hợp với đảm bảo phát triển bền vững. Cách làm quy hoạch như vậy mang tên “quy hoạch sinh thái và thích ứng” (adaptive and ecological planning).

AI có thể phát hiện những vi phạm quy hoạch, như trường hợp quy hoạch đô thị đã được phê duyệt nhưng thực hiện không đúng tại dự án khu chung cư HH Linh Đàm (Hà Nội). Ảnh: Nguyễn Trường

AI kết hợp với ảnh chụp từ máy bay hay vệ tính để so sánh liên tục giữa hiện trạng xây dựng và bản đồ quy hoạch. AI có thể tự động phát hiện, đánh dấu các công trình vi phạm về chiều cao, mật độ, hoặc sử dụng sai mục đích, gửi cảnh báo ngay lập tức tới các cơ quan hữu trách.

AI có khả năng tạo ra một “bản sao số” (digital twin) của đô thị và cho phép các nhà quy hoạch chạy mô phỏng (simulation) tác động của các quyết định quy hoạch như xây dựng hệ thống giao thông mới, mật độ dân số tăng lên... trước khi quyết định và triển khai ngoài thực địa.

Tác động vào công cụ tài chính: Như chúng ta đã biết mục tiêu của công cụ tài chính là xác định giá trị đất đai, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua định giá công bằng và vốn hóa đất đai hiệu quả.

AI có khả năng định giá tài sản tự động thông qua phân tích đa chiều như vị trí, kết nối giao thông, chất lượng không khí, tiện ích công cộng, tình hình giao dịch... để tạo ra giá đất khách quan, minh bạch và theo thời gian thực. Điều này làm giảm chênh lệch giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường, là cơ sở công bằng cho việc tính thuế, phí và bồi thường.

AI có khả năng phân tích các kịch bản sử dụng đất khác nhau như chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực công cũng như khu vực tư để tính toán hiệu quả kinh tế và lợi ích xã hội tiềm năng, giúp Nhà nước quyết định nên vốn hóa đất đai thế nào để tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách và chi cho đầu tư phát triển hạ tầng, tiện ích công cộng. Công việc này được gọi là phân tích “khả năng sinh lợi của đất đai” (land profitability analysis), tạo nên cơ sở để hình thành những quyết định về đất đai hợp lý, có hiệu quả cao.

AI phân tích các mẫu hình giao dịch bất động sản bất thường, ví dụ như giao dịch giá quá thấp so với khu vực, chuyển nhượng liên tục trong thời gian ngắn, để từ đó cảnh báo nguy cơ gian lận thuế hoặc rửa tiền, giúp cơ quan thuế quản lý hiệu quả hơn.

Thay lời kết

Khi quản lý đất đai tại các đô thị được hiệu quả thì quy trình quản lý đơn giản hơn mà hiệu quả quản lý cao hơn. Vốn hóa đất đai cũng có hiệu suất cao hơn. Để con người quản lý bằng giác quan của mình, không nhiều thì ít cũng có những “xao xuyến” về lợi ích cho mình hay cho người thân mà người ta vẫn gọi là tính “thân hữu”. Một AI được xây dựng trên cơ sở chuẩn mực về đạo đức, hoàn toàn có thể giúp người có trách nhiệm quản lý vượt qua “sự mềm lòng” của tình “thân hữu”.

AI đã “trình làng” rất nhiều khả năng kỹ thuật của mình, hoàn toàn có thể thay thế con người làm việc trí óc và hơn nữa đảm bảo được tính khách quan, bất vụ lợi. AI còn đưa ra được quy trình quản lý các trình tự thủ tục, quá trình vận hành 4 công cụ quản lý đất đai theo kiểu chuỗi khối (blockchain) để an toàn tuyệt đối và không còn bất kỳ rủi ro nào về tài chính và pháp luật có thể xuất hiện.

Quản lý đất đai đô thị ở nước ta cần sớm nhất chuyển sang sử dụng công nghệ AI.

Đặng Hùng Võ

Nguồn Người Đô Thị : https://nguoidothi.net.vn/ai-tao-dot-pha-gi-trong-quan-ly-do-thi-51187.html