Bảng giá đất mới tăng mạnh vùng ven Hà Nội: Người dân và doanh nghiệp nói gì?

24 phút trướcBài gốc

Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng 25-26% tại vùng ven

TP Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026 và chia thành 17 khu vực thay vì theo quận huyện như trước. Trong đó, khu vực 1 (trong vành đai 1) có mức cao nhất, hơn 702 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ hay Trần Hưng Đạo. Mức tăng tại nhóm này và các khu vực 2, 3 trong vành đai 2, vành đai 3 chỉ khoảng 2%.

Đáng chú ý, mức tăng mạnh nhất thuộc về các xã ngoại thành, đặc biệt khu vực 9 (Đan Phượng, Hoài Đức, An Khánh…) tăng 26%, đưa giá trung bình lên khoảng 30,4 triệu đồng/m2; riêng Quốc lộ 32 đoạn Xuân Phương - Kim Chung Di Trạch đạt 64,7 triệu đồng/m2.

Khu vực 7 (Mê Linh, Đông Anh…) và khu vực 10 (Thanh Trì, Thường Tín…) cũng ghi nhận mức tăng khoảng 25%. Nhìn chung, giá đất trung tâm điều chỉnh nhẹ, trong khi vùng ven tăng mạnh.

Doanh nghiệp đối mặt chi phí đội vốn, giá nhà khó hạ

Từ khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường, nhiều người dân vùng ven bắt đầu cảm nhận rõ áp lực tài chính đè nặng lên quyền sử dụng đất của mình.

Bà Lê Thị Tâm (65 tuổi, huyện Mê Linh) kể rằng trước đây, khi khu vực là vùng nông thôn, bảng giá đất chỉ là con số tham khảo, ít ảnh hưởng đến đời sống. Nhưng nay, mọi khoản nghĩa vụ tài chính từ tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cho tới chi phí xin cấp sổ đỏ hay chuyển mục đích sử dụng đất đều được tính theo bảng giá mới, khiến nhiều hộ dân do dự, thậm chí không dám làm thủ tục.

“Đất là của gia đình nhưng nghĩa vụ tài chính tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi. Với những gia đình thu nhập trung bình như chúng tôi, xoay đủ số tiền đó không hề đơn giản”, bà Tâm nói.

Bà cũng bày tỏ mong muốn thành phố có cơ chế hỗ trợ, như giảm trừ cho hộ chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở thực cho con cái, hoặc áp dụng mức giá linh hoạt theo từng nhóm đối tượng để tránh tạo cú sốc chi phí cho dân.

Thực tế ghi nhận từ thời điểm bảng giá đất mới Hà Nội có hiệu lực ngày 20/12/2024 cho thấy nhiều người dân Hà Nội sốc khi phải nộp từ hàng trăm triệu đến hàng chục tỷ đồng để chuyển từ đất vườn sang đất ở. Với không ít gia đình ở khu vực ven đô, khoản tiền này vượt xa khả năng tích lũy.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), cho hay trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

“Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018-2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m2. Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gần như kiệt quệ”, ông Toản dẫn chứng.

Giá đất tăng, Fomo kích hoạt đầu cơ.

Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. “Chính sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá đã đẩy doanh nghiệp vào cảnh kiệt quệ tài chính”, ông nói.

Theo CEO EZ Property, Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế lại rất khó áp dụng. “Cùng một vị trí tương đồng, nhưng hai địa phương có thể đưa ra hai mức giá hoàn toàn khác biệt, nơi chỉ 3,3 triệu đồng/m2, nơi lại hơn 10 triệu đồng/m2. Vậy đâu là giá thị trường?”, ông Toản đặt câu hỏi.

Việc xác định thời điểm tính giá đất cũng bất cập. Trên thực tế, ông Toản cho biết cơ quan quản lý thường chỉ xác định giá vào thời điểm bàn giao hoặc sau nhiều tháng, nhiều năm kể từ khi dự án triển khai. Trong khi đó, thị trường biến động liên tục, khiến chi phí đội lên ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Tâm lý Fomo và đầu cơ có thể đẩy thị trường sốt ảo

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá bảng giá đất mới tăng sẽ tác động tới người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Trong đó, người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, do các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới.

Ngoài ra, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.

“Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt”, ông Đính nói.

Đối với doanh nghiệp, ông cho hay khi giá đất tăng, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo, dẫn đến tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Điều này buộc chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Trong khi đó, nguồn thu ngân sách địa phương có thể tăng thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng sức hấp dẫn đầu tư lại giảm do chi phí đầu tư tăng cao.

Ông Đính cho rằng khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau. Vì vậy, bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông nói.

Còn theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giá đất hiện chiếm khoảng 30-50% tổng chi phí đầu vào của một dự án bất động sản. Vì vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng mạnh rất có thể sẽ kéo mặt bằng giá nhà đất tiếp tục leo thang, thay vì tạo điều kiện để thị trường hướng tới mức giá phù hợp với sức mua thực.

Không chỉ tác động đến chi phí, yếu tố tâm lý cũng được dự báo sẽ ảnh hưởng mạnh. TS Lượng phân tích thị trường bất động sản Việt Nam vốn chịu ảnh hưởng lớn từ tâm lý đám đông và hiệu ứng Fomo (sợ bỏ lỡ cơ hội). Khi bảng giá đất mới được công bố, nhiều người dân và nhà đầu tư có thể mặc định rằng giá đất sẽ còn tăng tiếp, từ đó kích hoạt hành vi gom mua, đầu cơ hoặc giữ hàng chờ giá tăng.

“Nếu không có các biện pháp kiểm soát phù hợp, điều này rất dễ đẩy thị trường rơi vào các đợt sốt đất cục bộ, khiến giá trị tài sản bị thổi phồng và gây mất cân đối cung - cầu”, ông nhấn mạnh.

Lệ Chi

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/bang-gia-dat-moi-tang-manh-vung-ven-ha-noi-nguoi-dan-va-doanh-nghiep-noi-gi-post192005.html