Bất động sản 2025: Rời đáy trầm lắng, bước vào vùng chuyển tiếp thận trọng

3 giờ trướcBài gốc

Đây là thời điểm mà khung pháp lý dần hoàn thiện, chính sách bắt đầu có tác động, dòng vốn có dấu hiệu quay lại, trong khi tâm lý người mua và nhà đầu tư vẫn giữ sự dè dặt.

Tất cả tạo nên một bức tranh thị trường nhiều sắc thái, vừa mở ra kỳ vọng phục hồi, vừa phản ánh sự thận trọng cần thiết sau một giai đoạn biến động mạnh.

Pháp lý "vào cuộc" đồng bộ, nhưng độ trễ vẫn hiện hữu

Năm nay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực và được triển khai trên thực tế, được giới chuyên gia đánh giá là “bước ngoặt thể chế” của thị trường. Các quy định mới hướng tới minh bạch hóa quyền sử dụng đất, chuẩn hóa điều kiện kinh doanh và siết chặt các hoạt động tiềm ẩn rủi ro như phân lô bán nền tràn lan.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng tác động của luật mới không thể đến ngay. Tại một sự kiện gần đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, chỉ ra rằng vướng mắc lớn nhất của thị trường trong nhiều năm qua là “độ trễ thực thi”.

Theo đó, việc triển khai các quy định mới còn phụ thuộc vào hệ thống nghị định, thông tư hướng dẫn và sự phối hợp đồng bộ giữa các địa phương. Điều này lý giải vì sao dù luật đã có hiệu lực, nguồn cung trong nửa đầu năm vẫn chưa cải thiện rõ nét.

Mới đây, Quốc hội cũng đã thông qua Nghị quyết số quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó bao gồm cho phép áp dụng việc mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất; áp dụng bảng giá đất thống nhất; giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở; nới điều kiện cho dự án nhà ở, đô thị, qua đó tạo thêm dư địa tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường trong thời gian tới.

Nhà ở xã hội: điểm sáng hiếm hoi của năm 2025

Trong bức tranh nhiều thách thức, nhà ở xã hội nổi lên là phân khúc có bước tiến rõ rệt nhất. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước ghi nhận hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch Chính phủ giao.

Nhà ở xã hội là một trong những điểm sáng của ngành bất động sản trong năm 2025. Ảnh: Lê Vũ

Theo các chuyên gia, kết quả này phản ánh sự thay đổi tư duy chính sách, khi Chính phủ chuyển từ “khuyến khích” sang “đặt chỉ tiêu và chịu trách nhiệm”. Các nghị định thí điểm cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội và việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia được kỳ vọng không chỉ giải quyết bài toán trước mắt, mà còn tạo nền tảng dài hạn cho phân khúc nhà ở giá phù hợp.

Dù đạt kết quả tích cực về số lượng, nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong khâu tiếp cận thực tế. Phần lớn các dự án hoàn thành trong năm 2025 nằm ở khu vực ven đô, nơi hạ tầng giao thông và dịch vụ công chưa đồng bộ, khiến chi phí sinh hoạt và đi lại của người mua gia tăng.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi vẫn là rào cản đáng kể. Thủ tục xét duyệt còn phức tạp, yêu cầu chứng minh thu nhập chặt chẽ và thời gian giải ngân kéo dài, trong khi nhóm lao động thu nhập thấp, lao động phi chính thức khó đáp ứng đầy đủ điều kiện. Tại một số dự án, hiện tượng môi giới trung gian (cò) suất mua nhà cũng bắt đầu manh nha, phản ánh những bất cập trong khâu phân bổ và tiếp cận chính sách.

Ở phía doanh nghiệp, biên lợi nhuận thấp và thủ tục đầu tư kéo dài khiến nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhiều chủ đầu tư tham gia. Theo các chuyên gia, giai đoạn tới cần chuyển từ mục tiêu số lượng sang nâng cao chất lượng, vị trí dự án, khả năng tiếp cận thực tế của người dân và minh bạch, cải cách thủ tục hành chính.

Chung cư “bớt khan”, nhưng giá vẫn vượt tầm với

Năm 2025 ghi nhận một nghịch lý rõ nét của thị trường căn hộ: nguồn cung đã cải thiện so với giai đoạn 2022-2023, song mặt bằng giá tiếp tục leo thang và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM duy trì ở mức cao kỷ lục, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp và giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Các báo cáo thị trường cho thấy, dù số lượng căn hộ mở bán mới tăng mạnh trong năm 2025, hơn 70% nguồn cung tại hai đô thị lớn có giá trên 60 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Điều này khiến thị trường rơi vào tình trạng “bớt khan về số lượng nhưng lệch pha nghiêm trọng về cơ cấu”, khi nhu cầu ở thực không được đáp ứng tương xứng.

Tại một sự kiện gần đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng giá nhà đất tăng mạnh trong giai đoạn 2019-2025 là hệ quả tổng hợp của nhiều yếu tố, nổi bật là vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung bị bóp nghẹt; chi phí đầu vào và chi phí tài chính tăng cao; cùng với việc doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận.

Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ, thổi giá và thiếu các công cụ thuế đủ mạnh để điều tiết thị trường cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Riêng trong 11 tháng năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM đã tăng bình quân hơn 20%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Hệ quả là bài toán an cư ngày càng nan giải, đặc biệt với người trẻ và lao động đô thị. Với mức thu nhập bình quân khoảng 10-12 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ thương mại tại hai đô thị lớn gần như vượt ngoài khả năng chi trả của phần đông người mua, nhất là khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại.

Tồn kho - “điểm nghẽn” kéo dài của doanh nghiệp bất động sản

Dù thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi nhất định trong năm 2025, áp lực tồn kho vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản. Số lượng sản phẩm bất động sản tồn kho tại các dự án là khoảng 26.717 trong quí 3-2025, theo báo cáo thống kê của các địa phương gửi tới Bộ Xây dựng.

Còn dữ liệu từ VietstockFinance cho biết, tổng lượng hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp BĐS, hiện niêm yết trên sàn HOSE, HNX và UpCom, đạt gần 499.000 tỉ đồng tính đến cuối tháng 9-2025, tăng hơn 26% so với thời điểm đầu năm.

Áp lực tồn kho vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong năm qua. Ảnh: TL

Giới chuyên gia cho rằng lượng tồn kho lớn hiện nay phần nào là “di sản” của giai đoạn thị trường phát triển nóng, khi danh mục dự án nghiêng mạnh về phân khúc trung - cao cấp, chu kỳ đầu tư kéo dài và phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Ngoài ra, một phần tồn kho còn phản ánh chiến lược giữ hàng chờ thanh khoản cải thiện và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thay vì đẩy mạnh bán ra trong bối cảnh sức mua yếu.

Khi nhu cầu ở thực dịch chuyển rõ nét về phân khúc giá vừa túi tiền, khả năng hấp thụ các sản phẩm tồn kho hiện hữu trở nên hạn chế, kéo dài áp lực lên dòng tiền doanh nghiệp. Trước thực tế này, nhiều chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ triển khai, tái cơ cấu danh mục dự án hoặc điều chỉnh chiến lược bán hàng nhằm cải thiện vòng quay vốn và giảm gánh nặng tài chính.

Dù thị trường trái phiếu và tín dụng đã có dấu hiệu khơi thông trở lại trong năm 2025, dòng vốn vẫn được kiểm soát chặt, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và khả năng tiêu thụ rõ ràng. Điều này khiến các dự án tồn kho lớn, thanh khoản thấp tiếp tục gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn mới.

Theo nhiều ý kiến, xử lý “cục máu đông” tồn kho sẽ là quá trình kéo dài, đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cơ cấu mạnh mẽ hơn, đồng thời cần chính sách đủ lực để đưa dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trở lại vai trò chủ đạo của thị trường.

Làn sóng đại dự án và cuộc định hình lại cấu trúc đô thị

Năm 2025 đánh dấu làn sóng khởi công dồn dập các khu đô thị quy mô lớn tại nhiều địa phương như Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa, TPHCM… Đây đều là những đại dự án có diện tích từ hàng trăm đến hơn 1.000 héc ta, tổng mức đầu tư lên tới hàng tỉ đô la Mỹ, được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, gắn với các công trình hạ tầng và tiện ích trọng điểm.

Xu hướng này cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển dựa trên quy mô và tầm nhìn dài hạn, thay vì các dự án nhỏ lẻ, manh mún.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), sự gia nhập của các đại dự án là bước đi tất yếu khi đô thị hóa ngày càng sâu rộng.

Không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung, các khu đô thị quy mô lớn còn hướng tới mục tiêu hình thành những không gian sống hiện đại, tiệm cận chuẩn mực quốc tế, qua đó tạo sức hút đối với dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Một điểm đáng chú ý là làn sóng đại đô thị đang ngày càng gắn chặt với sự phát triển của hệ thống đường sắt đô thị và mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng).

Năm qua, Hà Nội đã khởi động hai tuyến metro quan trọng là Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo và Văn Cao - Hòa Lạc. TPHCM cũng đã khởi công tuyến Bến Thành - Cần Giờ và chuẩn bị triển khai metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Theo các quy hoạch được phê duyệt, dọc các tuyến này sẽ hình thành những khu vực phát triển TOD với quy mô hàng ngàn héc ta.

Việc gắn đại dự án với TOD được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới cho đô thị, góp phần giãn dân khu vực trung tâm, giảm áp lực hạ tầng và giá nhà, đồng thời tạo nền tảng hình thành các hành lang kinh tế và mô hình đô thị đa trung tâm trong dài hạn.

Bình Dương

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-2025-roi-day-tram-lang-buoc-vao-vung-chuyen-tiep-than-trong/