Bất động sản công nghiệp giữa bối cảnh toàn cầu và vị thế của Việt Nam

5 giờ trướcBài gốc

Bà Trang Lê ,Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam

Toàn cảnh thị trường và những xu hướng mới

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất của Trung Quốc, vốn từng chiếm vị thế thống trị, đã giảm mạnh trong những năm gần đây. Tỷ trọng của quốc gia này trong tổng vốn FDI vào các thị trường được nghiên cứu đã sụt giảm đáng kể, từ 57,1% năm 2014 xuống chỉ còn 21,7% vào năm 2024.

Xu hướng này đã khơi dậy cuộc đua sôi động giữa các quốc gia Đông Nam Á nhằm giành lấy vị thế trung tâm sản xuất mới của khu vực. Trong đó, Việt Nam nổi lên như một “ngôi sao đang lên”, khi gần như nhân đôi thị phần FDI trong lĩnh vực sản xuất, từ 9,7% năm 2014 lên 18,1% năm 2024.

Đáng chú ý, Indonesia - đối thủ trực tiếp của Việt Nam - cũng ghi nhận bước tiến vượt bậc, khi thị phần tăng từ 8,7% lên 22,8%, thậm chí vượt qua Trung Quốc vào năm 2024.

Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi chiến lược “Trung Quốc + 1” của các tập đoàn đa quốc gia, nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng và giảm thiểu rủi ro do phụ thuộc quá mức vào một thị trường duy nhất.

Việt Nam đã tận dụng tốt cơ hội, ghi nhận tăng trưởng đáng kể trong thị phần nhập khẩu của Mỹ. Tỷ trọng của Việt Nam trong thâm hụt thương mại của Hoa Kỳ đã tăng từ 5% năm 2018 lên 10% vào năm 2024.

Bên cạnh các yếu tố bên ngoài, những động lực nội tại cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á giúp Việt Nam tận dụng đà tăng trưởng năng động của khu vực, từ đó thúc đẩy kinh tế và quá trình công nghiệp hóa. Đồng thời, môi trường chính sách ngày càng cởi mở cũng củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ đầu tư toàn cầu.

Việc ký kết hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA) bao gồm CPTPP, EVFTA và RCEP - đã mở ra cánh cửa tiếp cận thị trường khổng lồ với 55 quốc gia, 4,87 tỷ người tiêu dùng, chiếm khoảng 80% GDP toàn cầu.

Ngoài ra, các chính sách thương mại mới của Hoa Kỳ, dù đặt ra không ít thách thức, vẫn được xem là cơ hội để Việt Nam gia tăng tỷ lệ nội địa hóa và thu hút các chuỗi cung ứng có giá trị gia tăng cao.

Hướng tới tương lai, Chính phủ Việt Nam tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, với mục tiêu dành tới 7% GDP cho lĩnh vực này vào năm 2025. Hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia đang được triển khai và sớm đưa vào vận hành, góp phần nâng cao khả năng kết nối và tối ưu hóa chuỗi cung ứng, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng bền vững.

Theo dữ liệu của JLL, tính đến quý III/2025, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì đà phát triển ổn định, với tỷ lệ lấp đầy cao tại các vùng kinh tế trọng điểm. Những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp trong chu kỳ mới, khi thị trường không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phát triển về chiều sâu và giá trị.

Thứ nhất, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì sức hút mạnh mẽ: Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Dòng vốn FDI không ngừng gia tăng, tạo ra nhu cầu ổn định và bền vững đối với đất công nghiệp, nhà xưởng và hạ tầng liên quan.

Thứ hai, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu: Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc, thì Việt Nam nổi lên như điểm đến ưu tiên nhờ lợi thế cạnh tranh về thuế quan, vị trí địa chiến lược thuận lợi và môi trường chính trị - xã hội ổn định. Điều này củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị sản xuất toàn cầu.

Thứ ba, phát triển hạ tầng đồng bộ: Các cam kết đầu tư công quy mô lớn vào hệ thống giao thông trọng điểm - bao gồm cao tốc, cảng biển và sân bay - đang từng bước cải thiện kết nối vùng, giảm chi phí logistics và mở ra dư địa phát triển cho các KCN mới.

Thứ tư, môi trường chính sách thuận lợi: Các cải cách pháp lý gần đây, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi), đã tăng cường tính minh bạch, khơi thông nguồn lực đất đai và nâng cao niềm tin của nhà đầu tư. Đây là nền tảng quan trọng để thu hút dòng vốn dài hạn và chất lượng cao vào lĩnh vực công nghiệp.

Thứ năm, tăng trưởng tiêu dùng và thương mại điện tử: Sự bùng nổ của thương mại điện tử với tốc độ tăng trưởng ấn tượng đang tạo ra nhu cầu lớn chưa từng có đối với kho bãi hiện đại và hệ thống logistics chặng cuối (last-mile logistics). Điều này mở ra cơ hội mới cho phân khúc bất động sản kho vận và logistics.

Thứ sáu, nhu cầu gia tăng đối với các sản phẩm bất động sản chuyên biệt: Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu, với nhu cầu ngày càng cao cho tài sản công nghiệp giá trị gia tăng, như kho lạnh, trung tâm dữ liệu và KCN thông minh. Trong tương lai, bất động sản công nghiệp không chỉ dừng ở xây dựng hạ tầng, mà sẽ tích hợp công nghệ để vận hành hiệu quả, an toàn và bền vững hơn.

Động lực của chu kỳ tăng trưởng mới

Bài học từ mô hình phát triển của KCN phức hợp Jurong Island (Singapore) cho thấy, việc ứng dụng công nghệ tiên tiến có thể nâng tầm toàn bộ hệ sinh thái công nghiệp.

Một số công nghệ chủ chốt được áp dụng gồm:

IoT (Internet of Things) và Digital Twin (bản sao số): Hàng ngàn cảm biến được lắp đặt khắp KCN để thu thập dữ liệu thời gian thực, từ đó tạo ra “bản sao kỹ thuật số” của toàn bộ khu vực trên máy tính. Nhờ đó, nhà quản lý có thể giám sát, mô phỏng và tối ưu hóa vận hành từ xa.

Bảo trì dự báo (Predictive Maintenance): Thay vì chờ thiết bị hư hỏng mới sửa chữa, hệ thống sử dụng Machine Learning để phân tích dữ liệu, dự đoán sự cố tiềm ẩn trước vài tuần, giúp lên lịch bảo trì tự động và giảm thiểu thời gian ngừng hoạt động.

An toàn tích hợp: Công nghệ được ứng dụng để nâng cao an toàn lao động, chẳng hạn như cảm biến phát hiện rò rỉ khí gas hoặc thiết bị đeo tay (wearables) theo dõi tình trạng sức khỏe và vị trí của công nhân theo thời gian thực.

Công nghệ đang giúp các KCN vận hành hiệu quả hơn, an toàn hơn và tiết kiệm chi phí hơn. Đây được xem là hình mẫu phát triển mà các KCN hiện đại tại Việt Nam sẽ hướng tới trong giai đoạn tới. Khái niệm “phát triển bền vững” hay “bất động sản xanh” giờ đây không còn là lựa chọn, mà đã trở thành yếu tố bắt buộc để đảm bảo tăng trưởng dài hạn.

Động lực này đến từ hai phía: Chính phủ đang triển khai các chính sách quyết liệt nhằm thúc đẩy phát triển xanh và tiết kiệm năng lượng; các khách thuê quốc tế ngày càng đặt ra yêu cầu nghiêm ngặt về tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) trong toàn bộ chuỗi cung ứng.

Việc xây dựng nhà xưởng và kho bãi đạt chuẩn xanh không chỉ góp phần bảo vệ môi trường, mà còn mang lại lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong việc thu hút nhà đầu tư và khách thuê chất lượng cao. Đây là bước đi tất yếu để Việt Nam nâng cấp vị thế trong chuỗi sản xuất toàn cầu, chuyển dịch sang nhóm ngành có hàm lượng giá trị gia tăng trung bình và cao, đồng thời giảm dần tỷ trọng các ngành sản xuất cơ bản.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội rõ ràng, Việt Nam vẫn đang đối mặt với bốn thách thức lớn có thể làm suy giảm sức cạnh tranh tổng thể so với các quốc gia trong khu vực:

Một là, xói mòn lợi thế về chi phí: Năng suất lao động của Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất khu vực. Điều này đang làm mất đi lợi thế từ giá nhân công rẻ, trong khi giá đất công nghiệp lại liên tục tăng cao.

Hai là, hạ tầng và logistics quá tải: Chất lượng hạ tầng chưa đồng đều và tình trạng quá tải ở các tuyến đường bộ kết nối với cảng biển đang trở thành một điểm nghẽn lớn, làm tăng chi phí và thời gian vận chuyển.

Ba là, tính minh bạch của môi trường kinh doanh: Việt Nam vẫn bị xếp vào nhóm "Minh bạch Thấp". Các thủ tục pháp lý, quy hoạch phức tạp và nhận thức về tham nhũng là rào cản lớn đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Bốn là, phụ thuộc vào chuỗi cung ứng bên ngoài, mà chủ yếu là từ Trung Quốc: Tỷ lệ nội địa hóa thấp khiến ngành sản xuất dễ bị tổn thương trước các biến động từ thị trường nguyên liệu và làm giảm giá trị gia tăng tạo ra trong nước. n

(*) Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam

Trang Lê (*)

Nguồn Đầu Tư : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-cong-nghiep-giua-boi-canh-toan-cau-va-vi-the-cua-viet-nam-d424380.html