Bất động sản sàng lọc mạnh, dòng tiền hướng về đâu?

5 giờ trướcBài gốc

(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).

Báo cáo mới đây của Savills chỉ ra phân khúc căn hộ tại TP HCM ba tháng đầu năm ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.

Chuyên gia Savills nhận định sự thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Các chủ đầu tư đã chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9% - 10%.

Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên mức 8% - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Điều nàyđã tạo ra áp lực dòng tiền lớn lên nhóm khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc.

"Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý. Dù mặt bằng chung trầm lắng, thị trường vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt, khi phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung 10 điểm %", ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam cho biết.

Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự hạ nhiệt về giao dịch trong quý đầu năm với tỷ lệ hấp thụ đạt 11%. Các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới trước áp lực kiểm soát tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng lên 199 triệu đồng/m2 đất.

Các chuyên gia cho rằng mặc dù thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính, nhưng triển vọng trung hạn vẫn được củng cố bởi các yếu tố nền tảng. Sự phục hồi của thị trường sẽ gắn liền với việc cải thiện hạ tầng và sự phát triển của các khu vực ven đô.

Việc dịch chuyển nguồn cung về các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang triển khai được dự báo sẽ tạo ra các khu đô thị quy mô lớn, góp phần giải tỏa áp lực về giá và mở ra cơ hội mới cho người mua khi các điểm nghẽn về pháp lý và tín dụng dần được tháo gỡ.

Tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết trong thời gian qua, lãi suất cho vay bất động sản tăng cao đã ảnh hưởng đến thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng.

"Lãi suất tăng đã ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý người mua, khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm đáng kể so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái”, vị này nói.

Ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cũng đưa ra nhận định, những tháng đầu năm 2026 ghi nhận xu hướng phân hóa và sàng lọc của thị trường bất động sản, tâm lý người mua thận trọng hơn, tuy nhiên nhu cầu ở thực vẫn duy trì.

Dữ liệu lớn của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn (thuộc tập đoàn PropertyGuru) phản ánh một số điều chỉnh nhẹ về giá. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối 2025. Tại TP HCM cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.

Xu hướng này cho thấy các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được sự ổn định và mức độ quan tâm cao.

Vị này cho biết trong 10 năm qua, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn.

Ông Bạch Dương cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Những thách thức hiện tại như biến động địa chính trị hay mặt bằng lãi suất cao đang có tác dụng thanh lọc thị trường.

Dù có nhiều khó khăn, nhưng đây cũng là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư và người mua sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn.

Đồng thời, giai đoạn này buộc nhà đầu tư phải tái cơ cấu danh mục, loại bỏ các tài sản rủi ro và tập trung vào những giá trị bền vững. Sau quá trình thanh lọc, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển về các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.

Công Tâm

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/bat-dong-san-sang-loc-manh-dong-tien-huong-ve-dau.html