Chính sách lãi suất và bài toán cân bằng thị trường bất động sản năm 2026

2 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản năm 2026 đang đứng trước những thách thức mới khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng nhanh. Theo phân tích từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), áp lực tài chính gia tăng đang buộc một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn phải chấp nhận rao bán tài sản để cơ cấu lại dòng tiền, làm xuất hiện hiện tượng "cắt lỗ" cục bộ ở một số phân khúc.

Áp lực từ cơ chế lãi suất thả nổi

Hiện tượng rao bán bất động sản để giảm áp lực nợ vay xuất hiện chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng nóng. Đây là những đối tượng thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn với các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, các khoản vay này chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, khiến chi phí thực tế phải trả tăng mạnh và vượt xa tính toán ban đầu.

VARS nhận định, chiến lược mua bất động sản rồi cho thuê để bù đắp khoản vay thế chấp – vốn rất hiệu quả trong giai đoạn dịch Covid-19 – nay đã trở nên kém khả thi. Giá nhà tăng cao đi kèm với tiêu chuẩn cho vay khắt khe và tỷ suất lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn đã đẩy nhà đầu tư vào thế bị động. Đặc biệt, rủi ro tăng cao đối với các dự án chậm tiến độ bàn giao, khiến chủ sở hữu vừa phải gánh lãi vay cao, vừa không có nguồn thu từ khai thác tài sản.

Điều tiết tín dụng có chọn lọc là chìa khóa

Đứng trước bối cảnh này, bài toán đặt ra cho các cơ quan quản lý không phải là lựa chọn giữa "nới" hay "siết", mà là điều tiết dòng vốn một cách linh hoạt. Việc duy trì lãi suất quá cao trong thời gian dài có thể làm co hẹp nguồn cung và cản trở người dân tiếp cận nhà ở. Ngược lại, lãi suất quá thấp lại tiềm ẩn nguy cơ kích hoạt các đợt sốt đất và đầu cơ mới.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đề xuất chính sách tín dụng cần có sự phân hóa rõ rệt theo từng phân khúc:

Ưu tiên dòng vốn: Tập trung cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và các dự án có tính khả thi cao về pháp lý.
Kiểm soát chặt chẽ: Hạn chế các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy quá mức và những dự án thiếu tính thực tế.
Thiết kế gói vay dài hạn: Các sản phẩm tín dụng cho nhu cầu ở thực cần có lãi suất ổn định, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý để tránh rủi ro "sốc lãi suất".

Việc đa dạng hóa các kênh dẫn vốn bên cạnh tín dụng ngân hàng cũng được coi là yêu cầu tất yếu để giảm thiểu rủi ro hệ thống và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.

Ảnh minh họa.

Định hướng quản lý từ Bộ Xây dựng

Trong báo cáo về tình hình thị trường bất động sản quý 4/2025, Bộ Xây dựng đã đề xuất các giải pháp trọng tâm nhằm ổn định thị trường. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô.

Các tổ chức tín dụng được chỉ đạo phải theo dõi chặt chẽ dòng vốn đổ vào lĩnh vực địa ốc, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Đồng thời, công tác thanh tra và xử lý các dòng tiền có dấu hiệu đi vào đầu cơ sẽ được tăng cường để đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, phản ánh đúng nhu cầu thực của xã hội.

Tuệ Nhân

Nguồn Lâm Đồng : https://baolamdong.vn/chinh-sach-lai-suat-va-bai-toan-can-bang-thi-truong-bat-dong-san-nam-2026-421257.html