Có nên bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất?

4 giờ trướcBài gốc

Tính hai mặt của nguyên tắc thị trường trong định giá đất

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang hướng tới bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất, thay vào đó, Nhà nước đóng vai trò chủ thể xác định.

Nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất phải bám sát giá thị trường để đảm bảo công bằng. Tuy nhiên, trên thực tế, đây là một mục tiêu gần như không thể đạt được.

Việc xây dựng, ban hành bảng giá đất như dự thảo vừa phù hợp về lý thuyết với vai trò nhiệm vụ của bảng giá đất nói chung vừa thể hiện được quyền đại diện sở hữu về đất đai theo quy định của Hiến pháp và đảm bảo tính khả thi khi triển khai.

Về căn cứ pháp lý, Luật Giá năm 2023 quy định, đất đai không thuộc hàng hóa dịch vụ thuộc đối tượng Nhà nước bình ổn giá mà thuộc đối tượng do Nhà nước định giá. Luật Giá 2023 quy định 42 loại hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá. Việc định giá này nhằm đảm bảo ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các mục tiêu kinh tế - xã hội khác.

Các bảng giá do Nhà nước ban hành đóng vai trò là công cụ của cơ quan quản lý Nhà nước, thường là căn cứ để xác định các khoản thu ngân sách, giá các loại hàng hóa, dịch vụ này thuộc các lĩnh vực Nhà nước độc quyền, có tính chất thiết yếu, hoặc có ảnh hưởng lớn đến kinh tế - xã hội và đời sống người dân và cung cấp thông tin tham khảo cho các hoạt động kinh tế.

Như vậy, dự thảo luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang khẳng định quyền đại diện sở hữu về đất đai hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp và Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, về nguyên tắc thị trường trong định giá đất, Luật đất đai năm 1993 chưa có quy định về giá đất. Giá đất hay bảng giá đất mới được Nhà nước đặc biệt quan tâm và có định hướng từ sau công cuộc Đổi mới của Đảng từ khi có đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân.

Nguyên tắc xác định giá đất xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 2003 sau đó được phát triển, hoàn thiện qua Luật Đất đai năm 2013 và năm 2024, mặc dù có nội dung quy định khác nhau nhưng giá đất đều yêu cầu gắn với nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, do cơ chế vận hành của thị trường linh hoạt, quá phức tạp, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động, nên hầu như không đảm bảo được nguyên tắc này trong quản lý Nhà nước về giá đất. Giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất luôn tồn tại song song và có khoảng cách nhất định.

Nguyên tắc này chỉ có thể áp dụng được trong định giá đất cụ thể bằng các phương pháp định giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá phù hợp có thể theo kịp các biến động giá đất thị trường bởi quan hệ cung cầu, các yếu tố đầu tư công, chính sách quản lý đất đai, thay đổi mô hình quản lý địa giới hành chính.

Đây là các yếu tố tác động đến giá đất tại từng thời điểm cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất là định giá hàng loạt theo vùng, tuyến, khu vực và thời gian có hiệu lực là theo năm dương lịch (có điều chỉnh bằng hệ số giá đất khi bảng giá đất có thời hiệu 5 năm).

Do đó, mặc dù cùng là giá đất nhưng do khác biệt về đặc điểm, yêu cầu, mục đích tạo nên bản chất và tính chất giá trị đặc trưng của đất đai nên giá đất trong bảng giá đất không thể đảm bảo nguyên tắc giá đất thị trường.

Kể cả với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 đã bỏ khung giá đất, thực tế trong gần một năm có hiệu lực thi hành, các tỉnh đa phần vẫn điều chỉnh giá đất trên cơ sở bảng giá đất năm 2024 có điều chỉnh theo hệ số điều chỉnh giá đất, chưa đủ thời gian để lập một bảng giá đất sát với nguyên tắc thị trường theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, nếu tính theo giá thị trường, giá đất trong bảng giá đất tăng đột biến sẽ kéo theo số tiền phải nộp theo chính sách mới có mức biến động quá lớn, dẫn tới nhiều bất cập trong triển khai thực hiện. Cụ thể, mới trong sáu tháng đầu năm 2025, số thu từ tiền sử dụng đất tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, cản trở lớn nhất của xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là việc giao dịch hai giá. Mặc dù đã có nhiều chính sách biện pháp hành chính, thậm chí xử lý trách nhiệm hình sự để răn đe nhưng chưa giải quyết được triệt để.

Tình trạng giao dịch hai giá đã tạo thành tập quán trong chuyển nhượng bất động sản của người Việt do quy định về giá đất làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản trong thời gian dài tạo ra một thị trường không minh bạch.

Vì vậy, trong điều kiện nguồn số liệu thống kê giao dịch thị trường chưa đầy đủ và chính xác, người dân còn kê khai giá đất làm căn cứ tính thuế có xu hướng thấp hơn giá trị chuyển nhượng, sẽ không có đủ tư liệu đầu vào đủ tin cậy để xây dựng một bảng giá đất hay hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Thu từ đất đai đang là nguồn thu ngân sách lớn của nhiều địa phương. Ảnh: Hoàng Anh

Bảng giá đất áp dụng cho mọi đối tượng - "Một chiếc áo không vừa cho tất cả

Việc xây dựng giá đất theo bảng giá đất, bỏ nguyên tắc thị trường như dự thảo là phù hợp đặc điểm thị trường, yêu cầu, mục đích quản lý Nhà nước, tuy nhiên, không thể xây dựng bảng giá đất duy nhất để áp dụng cho mọi đối tượng, mọi trường hợp và mọi mục đích.

Dẫn chứng đối với việc giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất giải phóng mặt bằng theo giá đất cụ thể, nhưng đất tái định cư lại tính theo bảng giá. Trong khi đó, cái khó của người thực thi là giá đất trong bảng giá đất cũng được quy định là giá thị trường.

Tuy nhiên, giá chuyển nhượng làm căn cứ xác định giá đất theo giá ghi trong hợp đồng lại tồn tại hai giá, dẫn đến trực tiếp kéo “giá thị trường” về bảng giá đất. Do đó, giá bồi thường mặc nhiên vẫn là giá đất trong bảng giá đất.

Ngoài ra, giá khởi điểm bán đấu giá đất theo bảng giá đã thể hiện một loạt bất cập, khiến các đối tượng không có nhu cầu sử dụng đất lợi dụng làm méo mó, hỗn loạn thị trường.

Thực tế đã chứng minh rằng, nếu một bảng giá đất mà phạm vi điều chỉnh quá nhiều đối tượng không phù hợp sẽ phản tác dụng. Việc tăng giá đất để đáp ứng yêu cầu tăng giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã kéo theo hàng loạt bất cập. Cụ thể là sau khi ban hành Luật Đất đai 2024 và có bảng giá đất mới tăng cao thì lại ảnh hưởng đến các đối tượng chuyển mục đích sử dụng dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Trong khi đó, nếu lấy bảng giá đất làm căn cứ để tính thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ kỳ vọng tạo ra giá thị trường minh bạch (không còn 2 giá). Khi đó, bảng giá đất là độc lập, song song với giá thị trường (tương tự như quy định của bảng giá tính thuế ô tô, xe máy, nhà …).

Trong khi đó, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân thì nên áp dụng phương pháp giá đất cụ thể để đảm bảo công bằng, mà không cần thiết phải yêu cầu bảng giá đất tăng sát giá thị trường.

Như vậy, việc quy định về bảng giá đất và tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền nộp ngân sách theo từng đối tượng, trường hợp cụ thể nên tập trung vào mục đích quản lý, điều tiết nguồn thu ngân sách từ đất đai. Không nên đưa thêm phạm vi, đối tượng điều chỉnh không đúng bản chất, tính chất của bảng giá đất dẫn đến bị luẩn quẩn, luôn phải đối phó giải quyết tình huống cụ thể (được trường hợp này lại sai trường hợp khác).

Theo các phân tích nêu trên, về lý thuyết và thực tiễn sẽ không thể có 1 bảng giá đất duy nhất đảm bảo nguyên tắc thị trường và có thể áp dụng cho mọi đối tượng, trường hợp áp dụng và không thể trực tiếp tham gia vào bình ổn thị trường bất động sản.

Bảng giá đất cần được xây dựng ổn định theo mục đích quản lý Nhà nước nhưng chỉ nên đáp ứng cho mục đích đối tượng, trường hợp theo điều kiện nhất định của từng địa phương như giảm thủ hành chính đối với các khoản thu ngân sách từ đất đai có tính phổ biến, lặp lại hàng năm và giá trị không quá cao và các đặc điểm pháp lý, kỹ thuật thửa đất không có yếu tố đặc biệt (mục đích sử dụng đất, quy mô, công năng sử dụng công trình).

Khó khăn rất lớn nếu không còn giá đất cụ thể

Bên cạnh tính công bằng không được bảo đảm, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất sẽ đặt ra nhiều nhiệm vụ, trọng trách nặng nề cho bộ máy hành chính các cấp, khi vừa phải đảm bảo tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất, vừa phải đảm bảo tính đồng bộ, công bằng.

Đặc biệt, khi cơ chế hiện hành chưa xác định được chênh lệch giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các dự án có sự khác biệt về công năng, quy hoạch, quy mô đầu tư nhưng có cùng mục đích sử dụng đất.

Xác định giá đất trong bảng giá đất đối với đất sản xuất, thương mại dịch vụ, tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất tính theo công năng sử dụng công trình như thế nào để đảm bảo phù hợp với đặc điểm kinh tế của từng địa phương mà không làm mất tính cạnh tranh trong kêu gọi đầu tư.

Khi không còn khung giá đất, các địa phương có quyền chủ động hạ giá thuê đất, tạo ra các đặc quyền cạnh tranh không lành mạnh giữa các địa phương.

Giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có điều kiện kinh tế khác nhau sẽ khiến giá đất trong bảng giá đất quá chênh lệch, dễ dẫn tới khó khăn trong công tác bồi thường, đặc biệt là việc xác định nguồn gốc sử dụng đất (lịch sử thửa đất) để xác định tỷ lệ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Tỷ lệ phần trăm tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu… cần có điều chỉnh sao cho phù hợp. Điều này giúp tránh biến động, ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội của người dân như trường hợp đã xảy ra trong giai đoạn đầu triển khai Luật Đất đai 2024.

Về cơ bản, những sửa đổi trong đề xuất dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 về giá đất nhằm giải quyết triệt để các tồn tại, vướng mắc, hạn chế do các quy định của phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng cũng không nên phủ nhận vai trò, xóa bỏ các phương pháp định giá đất cụ thể.

Đồng thời, dự thảo cũng đặt ra trách nhiệm nặng nề cho cơ quan có thẩm quyền khi phải nghiên cứu chính sách vĩ mô để khắc phục các hạn chế của sự thay đổi trong cơ chế xác định giá đất.

Đề xuất hai nguyên tắc song song

Trước thực tế trên, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 cần phân tách các nhóm đối tượng, trường hợp áp dụng để đưa ra các chính sách giá phù hợp, nếu chỉ sử dụng một bảng giá đất duy nhất để áp dụng trong tất cả các trường hợp là không hợp lý, quy định của các luật đất đai trong quá khứ đã chứng minh và đã phải điều chỉnh cho phù hợp.

Đối tượng trường hợp áp dụng bảng giá đất chỉ nên giới hạn sử dụng vào các mục đích quản lý nguồn thu ngân sách từ đất đai giá trị thấp, có tính lặp lại theo đặc điểm chung của thửa đất chuẩn.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng nên duy trì khung giá đất để đảm bảo ổn định trong chính sách kêu gọi đầu tư, tránh các trường hợp các tỉnh ban hành các chính sách kêu gọi đầu tư bằng cách hạ thấp giá đất trong bảng giá đất để giảm tiền thuê đất không lành mạnh (xé rào đầu tư).

Dự thảo luật nên quay lại ban hành khung giá đất thống nhất trong toàn quốc áp dụng trong việc xác định giá đất trong bảng giá đất.

Thứ hai, dự thảo cần duy trì giá đất cụ thể. Cùng với bảng giá đất do Nhà nước ban hành, dự thảo cần có quy định về giá đất cụ thể để đảm bảo công bằng, minh bạch trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (người sử dụng đất).

Đặc tính riêng của đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt có tính đa dạng, phức tạp và trên hết là giá đất phải tương đồng với khả năng sinh lời theo mục đích, công năng sử dụng hay quy mô đầu tư (hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, …) cụ thể của từng thửa đất tại từng địa điểm, từng thời điểm khác nhau đương nhiên sẽ có giá trị khác nhau.

Cụ thể như giá khởi điểm bán đấu giá đất (sơ cấp); giá đất khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá; tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và đặc biệt là giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất tái định cư để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Do đó, dự thảo cần phải ban hành song song hai nguyên tắc định giá, tức là giữ nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai 2024 để áp dụng cho xác định giá đất cụ thể và thêm nguyên tắc định giá đất của bảng giá đất như dự thảo.

Mặt khác, để minh bạch thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng hai giá, các nhà soạn thảo cần thiết giữ nguyên quy định bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Đây là yếu tố then chốt để hướng tới một thị trường chuyển nhượng bất động sản minh bạch. Khi không cần trốn thuế, giá giao dịch sẽ chỉ còn một giá giao dịch thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng, phản ánh đúng giá trị của đất đai.

Ngô Gia Cường

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/co-nen-bo-nguyen-tac-thi-truong-trong-dinh-gia-dat-d41963.html