Đề xuất sửa Luật Đất đai: Gỡ vướng giao dịch, minh bạch hóa thị trường

2 giờ trướcBài gốc

Gỡ vướng giao dịch đất đai bằng giấy viết tay

Theo Tờ trình số 4204/TTr-BNNMT do Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Chính phủ, đề xuất bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026; sẽ có hàng loạt sửa đổi được thực hiện nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện Luật Đất đai.

Các nhóm nội dung sửa đổi tập trung vào thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất, bảng giá đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các quy định liên quan phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai…

Trong đó, nội dung liên quan xử lý các trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay đang nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, tại nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội, tình trạng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến. Không ít giao dịch được thực hiện trong nội bộ gia đình, giữa người quen hoặc tại những khu vực đất chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Nhiều nội dung tại Luật đất đai đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ảnh: Phạm Hùng

Nhiều trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng vẫn không thể hoàn thiện thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến hàng loạt hệ lụy như khó thế chấp vay vốn, khó chuyển nhượng hợp pháp, phát sinh tranh chấp hoặc vướng mắc khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh), việc nghiên cứu cơ chế xử lý đối với các giao dịch giấy viết tay là cần thiết bởi thực tế tồn tại nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng, sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa thể hoàn thiện thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, luật sư cũng lưu ý không nên hiểu đề xuất này theo hướng “hợp thức hóa toàn bộ” các giao dịch giấy tay.

Việc xem xét công nhận phải dựa trên nhiều điều kiện như đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không vi phạm pháp luật đất đai. Đồng thời, cần phân biệt rõ các giao dịch dân sự thực tế với hành vi cố tình lách luật, chuyển nhượng trái quy định hoặc trục lợi chính sách.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý về bất động sản (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) cũng cho rằng, việc tháo gỡ các tồn tại lịch sử liên quan giao dịch giấy tay sẽ góp phần làm minh bạch thị trường và hoàn thiện dữ liệu quản lý đất đai. Theo ông Tuấn, nhiều giao dịch phát sinh trong bối cảnh hệ thống pháp luật trước đây còn chưa đồng bộ, thủ tục hành chính phức tạp hoặc người dân hạn chế hiểu biết pháp luật. Vì vậy, cần có cơ chế xử lý phù hợp để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân nhưng đồng thời vẫn phải giữ nghiêm kỷ cương quản lý đất đai.

Tuy nhiên, một số ý kiến cũng bày tỏ lo ngại nếu quy định mới không chặt chẽ có thể tạo ra tâm lý “hợp thức hóa vi phạm”, làm gia tăng các giao dịch không tuân thủ quy định pháp luật trong tương lai.

Kiểm soát đầu cơ, minh bạch thị trường đất đai

Cùng với vấn đề giao dịch giấy tay, việc rà soát, sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng hướng tới tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc sửa đổi nhằm tiếp tục tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn sau thời gian triển khai Luật Đất đai 2024. Hiện nay, nhiều dự án vẫn gặp khó khăn liên quan đến xác định giá đất, giải phóng mặt bằng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thủ tục hành chính kéo dài. Đây là những vấn đề tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư công, phát triển hạ tầng và thị trường bất động sản.

Trên thực tế, tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng giá đất tăng bất thường theo thông tin quy hoạch hoặc triển khai dự án hạ tầng. Khi xuất hiện thông tin mở đường, xây dựng khu đô thị hoặc triển khai dự án lớn, giá đất tại nhiều khu vực bị đẩy lên nhanh trong thời gian ngắn, vượt xa giá trị thực.

Dự án Công viên Kim Quy chậm triển khai trên địa bàn xã Vĩnh Thanh, Hà Nội (ảnh chụp 28-4). Ảnh Phạm Hùng.

Tại Hà Nội, cùng với quá trình triển khai các dự án giao thông trọng điểm như triển khai dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, cải tạo đô thị hay phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), nhiều khu vực từng xảy ra hiện tượng sốt đất cục bộ, làm ảnh hưởng tiến độ giải phóng mặt bằng để triển khai dự án.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, việc rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan quản lý đất đai là cần thiết nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất bất thường theo thông tin quy hoạch. Nếu không kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu cơ, nhiều địa phương sẽ tiếp tục đối mặt tình trạng giá đất tăng ảo, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án hạ tầng. Cùng với hoàn thiện quy định pháp luật, cần tăng tính công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, kiểm soát chặt hoạt động môi giới và xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng thông tin để trục lợi.

Theo các chuyên gia, đất đai cần được sử dụng hiệu quả để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Nếu không kiểm soát tốt tình trạng đầu cơ theo thông tin quy hoạch, nhiều dự án hạ tầng lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong triển khai.

Đối với Hà Nội, yêu cầu hoàn thiện cơ chế đất đai càng trở nên cấp thiết khi thành phố đang triển khai hàng loạt dự án lớn, việc sửa đổi Luật Đất đai cần bảo đảm đồng bộ giữa mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp với yêu cầu nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước. Những nội dung liên quan đến giá đất, bồi thường, tái định cư, thu hồi đất và phân cấp thẩm quyền cần được rà soát kỹ để tránh phát sinh kẽ hở mới. Việc xử lý các giao dịch giấy tay hay kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai đều phải đặt trong yêu cầu minh bạch hóa thị trường, bảo đảm công bằng, ổn định và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai lần này cho thấy cơ quan quản lý đang tiếp tục bám sát thực tiễn để điều chỉnh chính sách phù hợp hơn với yêu cầu phát triển. Nếu được nghiên cứu thận trọng, đề xuất sửa đổi lần này không chỉ góp phần tháo gỡ những tồn tại kéo dài trong quản lý đất đai mà còn tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản và các dự án hạ tầng, đô thị trong giai đoạn mới.

Các nhóm nội dung được đề xuất rà soát, sửa đổi theo Tờ trình số 4204/TTr-BNNMT

Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất, bảng giá đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Các quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Việc phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước về đất đai; Cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện Luật Đất đai.

Hương Ly

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/de-xuat-sua-luat-dat-dai-go-vuong-giao-dich-minh-bach-hoa-thi-truong-748957.html